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Schenkung/ Verkauf mit Wohnrecht

| 11.04.2020 18:10 |
Preis: 45,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Andrea Fey


Guten Tag,

meine Eltern wollen meinem Bruder und mir (keine weiteren Geschwister) ihre Wohnung schenken und sich aber ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen.
Der Wert der Wohnung liegt bei ca. 200.000 €. Der Wert des lebenslangen Wohnrechts bei ca. 130.000 €.

Nun bin ich über die Information gestolpert, dass es sich bei dem Wohnrecht rechtlich um eine Schenkung an meine Eltern handeln würde. Der Freibetrag für eine Schenkung an ein Elternteil beträgt jedoch nur 20.000 € ( § 16(2) ErbStG), so dass sie für die verbleibenden 90.000 € Schenkungssteuer in Höhe von 15% bezahlen müssten!

Abgesehen von den Steuern stört es mich, dass die Schenkung 10 Jahre lang, z.B. vom Finanzamt, zurückgefordert werden kann (BGB - wg. Verarmung, wenn ein Elternteil ins Pflegeheim kommt u. die Kosten nicht komplett vom Ehepartner aufgebracht werden können).
Nun würde es mich interessieren, wie es (steuer) -rechtlich bei einem Kauf aussehen würde. D.h. wir würden den Wert des lebenslangen Wohnrechts vom Gesamtpreis abziehen und die verbleibenden 70.000 € an unsere Eltern bezahlen. Am besten wie beim Modell der Leibrente (lebenslanges Wohnrecht u. 10 Jahre monatliche Rentenzahlung).
Wichtig hierbei wäre, dass der Wert des Wohnrechts nicht nachträglich wieder „zerpflückt" werden kann. Also wenn ein Elternteil ins Pflegeheim kommt u. das Recht nicht mehr wahrnehmen kann, das Sozialamt auf die Idee kommt, den halben Wert des elterlichen Wohnrechts einzufordern, da theoretisch die Hälfte der Wohnung anderweitig vermietet werden könnte, was natürlich in der Praxis nicht geht.

Meine Fragen wären nun:
1. Stimmt es, dass das lebenslange Wohnrecht als Schenkung an die Eltern gilt und versteuert werden muss?
2. Kann bei der Variante „Verkauf" ein Teil des Wertes vom Wohnrecht zurückgefordert werden, wenn ein Elternteil das Wohnrecht nicht mehr ausüben kann?
3. Werden beim Verkauf/ Kauf weitere Gebühren oder Steuern fällig? Die Grunderwerbssteuer muss ja bei einer Verwandtschaft in gerader Linie nicht bezahlt werden.

Schon mal vorab vielen Dank!

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r, 

nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer möglichst steueroptimierten Übertragung der Wohnung bei Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts Stellung: 


1. Stimmt es, dass das lebenslange Wohnrecht als Schenkung an die Eltern gilt und versteuert werden muss?

Wenn das Wohnrecht isoliert zu betrachten wäre, wenn Sie also schon Eigentümer der Wohnung wären, dann würde die Einräumung des lebenslangen Wohnrechts eine steuerlich relevante Schenkung darstellen. 

Da hier jedoch Ihre Eltern zunächst Eigentümer der Wohnung sind und Ihre Eltern die Wohnung Ihnen und Ihrem Bruder unter Einräumung des Wohnrechts schenken, liegt letztlich nur ein einziger schenkungssteuerlich relevanter Vorgang vor, da gem. § 10 ErbStG lediglich die sog. "Bereicherung" steuerbar ist. 

In der notariellen Schenkungsurkunde sollte daher - wie allgemein üblich - die Einräumung des lebenslangen Wohnrechts mit beurkundet werden. In diesem Fall ist dann nur der Differenzbetrag aus den 200.000 EUR abzgl. 130.000 EUR, somit 70.000 EUR steuerbar mit der Folge, dass eine Erbschaftssteuer infolge des Freibetrages nicht entsteht.

Zu beachten ist hierbei, dass die Einräumung des Wohnrechts in der notariellen Schenkungsurkunde direkt mit geregelt werden sollte. Steuerschädlich wäre demgegenüber, wenn das Wohnrecht erst später beurkundet würde.  

Abgesehen von den Steuern stört es mich, dass die Schenkung 10 Jahre lang, z.B. vom Finanzamt, zurückgefordert werden kann (BGB - wg. Verarmung, wenn ein Elternteil ins Pflegeheim kommt u. die Kosten nicht komplett vom Ehepartner aufgebracht werden können).

Hierdurch wird jedoch der von Ihnen angesprochene und gem. § 528 BGB in Verbindung mit § 93 Abs. 1 S. 1 SGB XII mögliche Regress des Sozialhilfeträgers innerhalb von 10 Jahren seit der Schenkung nicht verhindert. Insofern ist die von Ihnen in Frage 2 vorgeschlagene Regelungsvariante des Kaufs der Wohnung unter Einräumung des lebenslangen Wohnrechts zu einem Betrag von 70.000 EUR sicherlich vorzuziehen.     


2. Kann bei der Variante „Verkauf" ein Teil des Wertes vom Wohnrecht zurückgefordert werden, wenn ein Elternteil das Wohnrecht nicht mehr ausüben kann?

Nein. Denn das Wohnrecht ist als solches nicht teilbar. Vielmehr ist es - ebenso wie das Eigentum - umfassend. 

Falls daher ein Elternteil ins Pflegeheim ginge, besteht das Wohnrecht für den anderen Elternteil unverändert fort. Es kann somit nicht der halbe Wert herausgerechnet und vom Sozialamt eingefordert werden. Denn der in der Wohnung bleibende Wohnrechtsberechtigte ist nach wie vor hinsichtlich der gesamten Wohnung berechtigt und muss sich nicht auf einen Teil der Wohnung verweisen lassen.  


3. Werden beim Verkauf/ Kauf weitere Gebühren oder Steuern fällig? Die Grunderwerbssteuer muss ja bei einer Verwandtschaft in gerader Linie nicht bezahlt werden.

Grds. nein, bis darauf, dass sich die Gemeinde für den zu erklärenden Vorkaufsrechtsverzicht eine Gebühr von 10-25 EUR zahlen lässt, je nach Gemeinde. Weitere Steuern, Gebühren oder sonstige Kosten entstehen nicht. 


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen für Rückfragen gerne unter RA-Fey@web.de zur Verfügung. 

Mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

Rückfrage vom Fragesteller 11.04.2020 | 20:43

Vielen Dank für die schnelle u. ausführliche Antwort! Eine Rückfrage hätte ich aber noch zu Nr.1:

Bezieht sich dann der mögliche Regressanspruch des Sozialhilfeträgers auf den Wohnungswert i.H.v. 200.000 € oder nur noch auf die 70.000 €?

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.04.2020 | 21:08

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,

solange das Wohnrecht besteht und noch von einem Elternteil ausgeübt wird, bezieht sich der Regressanspruch lediglich auf die 70.000 EUR.

Sofern aber das Wohnrecht faktisch entfällt, da bspw. beide Eltern im Pflegeheim befindlich sind und eine Rückkehr nicht zu erwarten ist, würde der Regressanspruch den dann noch verbleibenden Teil Ihrer Bereicherung erfassen, also 200.000 EUR abzgl. tatsächlich genutzter Wohnwert gem. der tatsächlich genutzten Zeitdauer der Wohnrechtsausübung.

Es empfiehlt sich daher, statt der Schenkung die Kaufvariante zu wählen.

Ich hoffe, Ihre Rückfrage hiermit beantwortet zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

Bewertung des Fragestellers 11.04.2020 | 21:37

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