Verkauf eines Hauses mit Bleileitungen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Als Privatperson können Sie beim Verkauf die Haftung für Sachmängel ausschließen. Dementsprechend gilt hier regelmäßig gekauft wie gesehen.

Dies gilt aber nicht bei arglistigem Verhalten: Das bedeutet, dass Sie zum einen Fragen des Käufer wahrheitsgemäß beantworten müssen. Wenn dieser also entsprechend nachfragt, müssen sie auf jeden Fall die Bleirohre angeben.

Aber auch ohne entsprechende Nachfrage rate ich dringend dazu, das Vorhandensein der Bleileitungen anzugeben. Denn nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer auch ungefragt über Tatsachen aufklären, die für die Kaufentscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung ist. Dies wurde z.B. auch für gesundheitsschädliche Baumaterialien wie Asbest mehrfach entschieden.
Auch bzgl- verbauten Bleirohren hat das OLG Düsseldorf bereits 2018 entschieden, dass die Verwendung von Bleirohre einen Sachmangel darstellt, selbst wenn zu der Zeit, als das Haus erbaut wurde, die Verwendung von Bleirohren üblich und seinerzeit fachgerecht war, vgl. OLG Düsseldorf, Urt. vom 22.10.2019, 24 U 251/18 (https://nrwe.justiz.nrw.de/olgs/duesseldorf/j2019/24_U_251_18_Urteil_20191022.html).

Zu dieser Zeit war der zwingende Austausch der Leitungen ja noch gar nicht vorgesehen. Das heißt, seit Inkrafttreten der entsprechenden Regelungen im Juni 2023 in der Trinkwasserverordnung liegt die entsprechende Aufklärungsverpflichtung noch eher auf der Hand, da ja eine gesetzliche verpflichtung besteht, den "Mangel" zu beseitigen.

Das OLG Hamburg hat mit seiner Entscheidung vom 13.01.2023, Az. 1 U 117/21 zwar einen Anspruch abgelehnt, wobei es dort allerdings einige Besonderheiten gab: Die Bleileitungen waren teilweise über Putz verlegt und gut zu erkennen, so dass das Gericht davon ausging, der erfahrene gewerbliche Immobilienkäufer hätte dies ohne Weiteres selbst erkennen müssen.

Aufgrund der erheblichen Rechtsfolgen (unter anderem drohender hoher Schadensersatz für den Austausch der Leitungen) würde ich Ihnen dringend anraten, die Bleileitungen auch ungefargt zu offenbaren.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt