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Verjährung von Nebenkostenabrechnungen

| 12.03.2010 18:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Sauer


Sehr geehrte Damen und Herren,

vorab bitte ich um eine Antwort von jemandem, dessen Fachgebiet das Mietrecht ist, am besten einen Fachanwalt für Mietrecht - vielen Dank!

Zur Erläuterung:
Ich als ehemaliger Mieter habe von Mitte 2004 bis zum 31.01.2010 ein Mietsverhältnis gehabt, dessen Abschluss ein wenig unglücklich verlaufen ist. Und zwar geht es um folgenden Sachverhalt bezüglich der Nebenkostenabrechnungen. Für die ersten 8 Monate des Mietverhältnisses im Jahre 2004 habe ich damals keine fristgerechte Nebenkostenabrechnung vom Vermieter bekommen. Es hat mich damals auch nicht weiter gestört und ich habe das auch erstmal so hingenommen. Die Abrechnungen der Folgejahre wurden fristgerecht persönlich übergeben, durchgesprochen und auch jeweils von beiden Seiten beglichen. Bei dieser Gelegenheit habe ich ihn hin und wieder mal darauf angesprochen, dass er mir doch die Abrechnung für die ersten acht Monate des Jahres 2004 irgendwann noch einmal herein geben sollte. Doch nichts geschah. Im November 2009 nach der Kündigung des Mietverhältnisses, als die Stimmung zwischen uns ein wenig schlechter wurde habe ich ihn dann schriftlich dazu aufgefordert, mir endlich, da das Mietverhältnis bald (Ende Januar 2010) enden würde, die Abrechnung für das Jahr 2004 auszuhändigen und ihm in dem Schreiben auch mitgeteilt, das wenn das nicht passieren würde, ich die letzte Monatsmiete für den Monat Januar 2010 solange einbehalten würde, bis ich endlich die Abrechnung für die 8 Monate im Jahre 2004 bekommen würde. Da nichts geschah, habe ich tatsächlich die Miete für den Januar 2010 einbehalten. Es dauerte nur ein paar Tage, der Vermieter hatte wohl festgestellt, das die letzte Monatsmiete wirklich nicht auf seinem Konto eingegangen war, da übergab er mir die uralte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004, woraus sich ergab, dass ich ein Guthaben von ca 200 Euro hatte und sagte zu mir, das ich ihm trotzdem die volle Miete überweisen sollte, da er mit seinem Anwalt gesprochen hätte und der gemeint hätte, das meine Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verjährt wären. Ich entgegnete ihm nur, dass meine Ansprüche erst 3 Jahre nach Erhalt der Abrechnungen verjähren würde und wir gingen im Streit auseinander.

Wiederrum ein paar Tage später bekam ich von seinem Anwalt (Fachanwalt für Mietrecht)ein Schreiben mit unter anderem folgendem Inhalt:

Meine Ausführung, dass für Mieteransprüche die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren gilt und diese erst nach Erhalt der Abrechnungen in Lauf gesetzt wird, ist falsch. Richtig ist zwar, dass der Rückzahlungsanspruch eines Mieters der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren unterliegt, allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Verjährungsfrist nicht erst nach Erhalt der Abrechnungen beginnt.
Dementsprechend trifft es auch nicht zu, dass wie ich seinem Mandaten mitgeteilt hätte, das ihre Rückzahlungsansprüche erst mit Ablauf des Jahres 2013 verjähren.
Richtig ist vielmehr, dass die die Verjährungsfrist für Erstattungsansprüche des Mieters bereits zu einem früheren Zeitpunkt in Lauf gesetzt wird, auch wenn der Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist über die Betriebskosten abrechnet.
Andernfalls bliebe die im Gesetz vorgesehene Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung und der Vermieter hätte es in der Hand, die Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruches eines Mieters nach Belieben hinauszuzögern. Dieser Folge kann nach Ansicht der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur dadurch wirksam begegnet werden, dass ein Mieter die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann. Dies unabhängig davon, ob der Vermieter fristgerecht abrechnet. Der Rückzahlungsanspruch wird deshalb in einem solchen Falle nicht erst mit Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist
Ihre Ansprüche sind mit dem Ablauf des Jahres 2008 verjährt.
Im Übrigen könne ich davon mal abgesehen nicht einfach die letzte Miete einbehalten usw


Ich stelle die nachstehenden Fragen hier, weil ich nicht rechtschutzversichert bin und momentan finanziell auch nicht so flüssig bin. Sollte ich jedoch eine positive Antwort bekommen, würde ich eventuell etwas gegen diese in meinen Augen bodenlose Frechheit (!!!) unternehmen.

Fragen:
• Sind meine Ansprüche jetzt wirklich verjährt, ich habe ihn ja öfter darauf angesprochen (leider ohne Zeugen), oder hätte ich Klage einreichen müssen?

• Kann ich die letzte Miete behalten, oder kann ich JETZT noch die Rückzahlungsansprüche von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen?

Vielen Dank für die Hilfe!

Sehr geehrter Fragesteller,

leider kann ich Ihnen keine für Sie erfreuliche Mitteilung machen. Der Rückzahlungsanspruch ist in der Tat verjährt.

Ein Verjährungsbeginn erst mit Abrechnungserstellung ist dem Gesetz (§ 556 BGB ) insoweit nicht zu entnehmen und entspricht auch nicht der Rechtsprechung. Es liegt ein Fall der "überzahlten" Miete vor.

Der Rückzahlungsanspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag bzw. aus § 812 Abs. 1 BGB . Beide Ansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährung (3 Jahre), §§ 195 , 196 BGB .

Bei Ihnen kommt allenfalls ein Neubeginn der Verjährung nach § 212 BGB in Betracht, sollte der Vermieter Ihnen gegenüber einen Rückzahlungsanspruch jemals anerkannt haben, wofür Sie allerdings die Beweislast trifft. Da aber überhaupt keine Abrechnung erstellt wurde, ist hiervon nicht auszugehen.

Sie hätten daher leider fristgerecht Klage erheben müssen um der Verjährung entgegenzutreten.

Da der Vermieter einen Anspruch auf Erstattung der ihm entstandenen Rechtsanwaltskosten hat, sollten Sie die Forderung begleichen um weitere Kosten zu vermeiden.

Eine für Sie bessere Auskunft gibt die Rechtslage leider nicht her.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichem Gruß

Rückfrage vom Fragesteller 15.03.2010 | 20:09

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Sauer,

vorab möchte ich mich erstmal für die ausführliche Antwort höflichst bedanken!
Ich muss jedoch noch einmal auf ihre Antwort zurück kommen, insbesondere auf den Absatz in dem Sie den § 212 aufführen.
Sie schreiben, das ich nie eine Abrechnung bekommen habe, aber wie in meiner obenstehenden Fragestellung beschrieben, habe ich im Januar 2010 die uralte Abrechnung aus 2004 vorgelegt bekommen, wo ein Guthaben meinerseits von ca 200€ aufgeführt ist!
Ferner hat mir sein Anwalt ja auch geschrieben, dass mein Anspruch mit Ablauf des Jahres 2008 verjährt sei.
Nach meinem (nicht juristischem) Verständnis hat der Vermieter seine Schuld letztendlich doch noch eingestanden und es käme eventuell ein Neubeginn der Verjährung nach § 212 in Betracht ? Oder muss ich es so verstehen, dass ich vor Ende 2008 diese Abrechnung hätte haben müssen, bzw. mein Vermieter hätte bis Ende 2008 bestätigen müssen, dass ich noch Geld von ihm bekomme?

Vielen Dank für ihre Hilfe!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.03.2010 | 17:57

Sehr geehrter Fragesteller,

leider der Rückzahlungsanspruch nicht innerhalb der Verjährung annerkannt worden. Sich jetzt auf Verjährung zu berufen ist leider ein berechtigtes Vorgehen des Vermieters.

Ein Neubeginn wurde nach Ihrer Schilderung nicht ausgelöst, es sei denn, VOR Verjährungsende wurde ein - beweisebares - Anerkenntnis abgegeben. Eine Bestätigung über den Anspruch auf Erstattung wäre ein solches Anerkenntnis gewesen.

Mit freundlichem Gruß

Bewertung des Fragestellers 16.03.2010 | 18:53

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