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Nebenkostenabrechnung Verjährung - Nebenkostenabrechnugen vom Vermieter nachfordern

| 30.11.2011 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Guten Tag,
ich wohne seit Jahren in einer Mietwohnung. Ich bekam nur einmal in diesen Jahren eine Nebenkostenabrechnung. Das war vom 01.09.2004 - 31.08.2005. Nun werde ich die Wohnung kündigen und möchte gern noch die Nebenkostenabrechnugen. Falls sich ein Guthaben für mich ergibt - aus welchem Zeitraum kann ich dies nachfordern kann. Oder falls ich eine Nachzahlung leisten müsste. Leider habe ich mich all diese Jahre nicht bemüht eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten. Nur einmal telfonisch dieses Jahr.

Beste Dank

Liebe Fragenstellerin,

gerne kümmere ich mich um Ihr Anliegen bezüglich etwaiger Rückzahlungsansprüche nach unterlassener Vermieter-Abrechnung. Die Möglichkeiten einer Rückforderung schätze ich entsprechend dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt wie folgt ein:

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04 die seit Jahren streitige Frage, welche Rechte einem Mieter zustehen, wenn der Vermieter nicht oder nicht rechtzeitig über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnet, entschieden und dadurch Klarheit bei entsprechenden vermieterseitigen Versäumnissen geschaffen.

Da Sie die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen erbracht haben, war ihr Vermieter gemäß § 556 BGB dazu verpflichtet jährlich über die entstandenen Betriebskosten abzurechnen und im Rahmen dieser Abrechnung die entstandenen Kosten mit den von Ihnen gezahlten Vorausleistungen zu verrechen. Da solche Abrechnungen in Ihrem Fall unterblieben sind, können Sie prinzipiell alle Vorauszahlungen - über die nicht abgerechnet wurde - zurück verlangen. Ist die Kündigung des Mietverhältnisses schon erfolgt, so ist es nicht erforderlich, gegen Ihren Vermieter zunächst Anspruch auf Abrechnungserteilung geltend zu machen, da Ihr Vermieter dieser Verpflichtung von sich aus nachkommen muss.

Im Ergebnis können Sie nach erfolgter Abrechnung aber nur diejenigen Beträge erstattet verlangen, die nicht durch die angefallenen Betriebskosten verbraucht wurden. Diesbezüglich trifft Ihren Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den entstandenen Verbrauch, d.h. auf Grund Ihres Anspruchs auf Einsichtnahme in diejenigen Belege, die der jeweiligen Abrechnung zugrunde lagen kann Ihr Vermieter sich auch nicht auf möglichst genaue Schätzungen der üblicherweise entstehenden Betriebskosten berufen, sondern muss sämtliche entstandenen Kosten belegten. Die nicht belegten Beträge können nicht mit Ihren Zahlungen verrechnet werden. Beachten Sie aber, dass Ihr Vermieter die Abrechnung auch noch in einem etwaigen Rückforderungsprozess nachholen kann. Er könnte also auch nachdem Sie schon geklagt haben noch seine Abrechnung erstellen, aber gemäß § 556 Abs. 3 BGB nur für die in den Jahre 2010 und 2011 entstandenen Betriebskosten.

Zu beachten ist ferner, dass Sich Ihr Vermieter auch hinsichtlich Ihrer Ansprüche auf Verjährung berufen kann, d.h. auf Grund der 3-jährigen Verjährungsfrist könnten Sie, auch wenn Ihr Vermieter jegliche Abrechnung verweigert, keine Erstattung von Betriebskostenzahlungen mehr verlangen, die vor 2008 lagen,sofern Ihr Vermieter die Verjährungseinrede erhebt.

Soweit der BGH dazu ausführt, dass der Rückerstattungsanspruch prinzipiell erst mit der Abrechnungserteilung fällig wird, kann es nicht sein, dass er voll zurückzahlen muss, ohne selbst Ansprüche zu haben. Wird er jedoch tätig und erstellt die Abrechnung so dürfte der Einwand der Verjährung nicht bestehen.

Ferner kann Rückerstattung auch nur durchgesetzt werden, wenn Sie das Mietverhältnis schon gekündigt haben. D.h. entsprechend der BGH-Entscheidung müssten Sie Ihre Wohnung zunächst kündigen, bevor Sie Ihre Überzahlungen einklagen können. Vorher kommen andere Möglichkeiten, etwa Verrechnung mit anderen Rückstanden, oder mit noch entstehenden Ansprüchen Ihres Vermieters auf Mietzahlung in Betracht.

Da Sei bisher noch nicht gekündigt haben, sollten Sie Ihren Vermieter zunächst außergerichtlich - etwa gleichzeitig mit der von Ihnen erklärten Kündigung - um Abrechnung und Mitteilung / Auszahlung Ihres Guthabens bitten. Erfolgt bis zum Jahresende keine Abrechnung und keine Reaktion könnten Sie sicherheitshalber bis zum Jahresende verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen, also Klage erheben und / oder Ihre zukünftigen Mietzahlungen einstellen.

Schließlich bin ich gehalten Sie auch darauf hinzuweisen, dass Ihr Vermieter gegen Sie Ansprüche hat und durchsetzten kann, wenn Sie Ihre Zahlungen unberechtigt verweigern, weil kein Guthaben aus Betriebskostenvorauszahlungen besteht.

Sehr geehrte Fragenstellerin, bitte beachten Sie, dass dies nur eine erste und nicht abschließende Einschätzung Ihres Falles sein kann. Sollten Sie weitere Informationen und eine umfassende Beratung wünschen, setzten Sie sich bitte mit mir in Verbindung. Gerne bin ich bereit, mich mit Ihrem Fall intensiver zu befassen und mit Ihrem Vermieter auseinanderzusetzen.

Schließlich hoffe ich, dass Ihnen meine Einschätzung weiter hilft und verbleibe.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.




Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2011 | 15:05

Sehr geehrter Herr Koerentz,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Eine Unklarheit wäre da noch. Falls der Vermieter sich auf Verjährung beruft welche Abrechnungen kann ich geltend machen. So wie ich es verstehe also vom 01.09.2008 - 31.08.2009, 01.09.2009 - 31.08.2010 und 01.09.10 - 31.08.2011. Wäre die Abrechnung vom 01.09.2007 - 31.08.2008 auch von der verjährung betroffen?
Mit Freundlichen Grüßen
K. H.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2011 | 15:26

Die ist in der Tat unklar, da nicht sicher ist wie sich Ihr Vermieter verhalten wird und wenn er abrechnet, ob zu Ihren Gunsten tatsächlich ein Rückforderungsanspruch besteht. Die möglichen Konstellationen stellen sich wie folgt dar:

1. Keine Abrechnung
Sofern Ihr Vermieter die Betriebskosten gar nicht abrechnet, könnten Sie grundsätzlich sämtliche geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern. Beruft sich Ihr Vermieter dann auf Verjährung beschränkt sich der Rückforderungsanspruch auf die seit dem 01.01.2008 gezahlten Vorausleistungen, sofern Sie bis 31.12.2011 eingeklagt wurden.

2. Abrechnung und Überschuss
Rechnet Ihr Vermieter die Betriebskosten ab, etwa auch den Zeitraum vom 01.09.2007 - 31.08.2008, so tritt die Fälligkeit erst mit dem Datum, dieser Abrechnung ein. Da eine solche Abrechnung bisher nicht erteilt wurde, liegt mangels Fälligkeit auch keine Verjährung vor, weil die Verjährungsfrist noch gar nicht begonnen hat.

3. Abrechnung und Nachforderungsanspruch des Vermieters:
Rechnet Ihr Vermieter ab und kommt zu einer Nachforderung, so sind diese Ansprüche die Jahre 2010 und 2011 beschränkt, es sei denn Ihr Vermieter beweist zudem, dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

=> Insgesamt bleiben die Ungewissheit also zunächst bestehen, etwa bis Sie meinen Vorschlag einer Aufforderung des Vermieters zu Abrechnung umgesetzt haben. Idealerweise setzen Sie Ihrem Vermieter eine Frist.

=> Nach wie vor bleibt zu beachten, dass es für Sie günstiger wäre, nichts zu unternehmen, wenn Ihr Vermieter entgegen Ihren Erwartungen nicht zur Rückzahlung verpflichtet ist, sondern nach Abrechnung zu einer Nachforderung Ihnen gegenüber berechtigt ist.

Die Entscheidung der Frage, ob Sie noch dieses Jahr gegen Ihren Vermieter vorgehen sollten, hängt also davon ab, wie sicher Sie sich in Bezug auf Ihren Rückforderungsanspruch sind.

Viele Grüße
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.


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Bewertung des Fragestellers 30.11.2011 | 18:30

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