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Verjährung rückständige Mieten &Betriebskosten


27.12.2005 13:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Betreff: Verjährung und Mahnbescheid

Nachricht: Sehr geehrtes "Frag einen Anwalt Team", gemäß Mietvertrag vom 21.05.00 wurde zwischen uns als Vermieter und unserem Mieter ein Mietvertrag ab 01.06.2000 (auf die bestimmte Dauer von 3 Jahren, d.h. bis 31.05.2003) mit Verlängerungsklausel um 12 Monate abgeschlossen. Als Miete wurden DM 1.000, ab 01.06.2001 DM 1100,00 vereinbart. Der Mieter hat im August dieses Jahres zum 30.09.05 gekündigt (wir waren zum Eingang der Kündigung bis Ende August im Urlaub). Die Kündigung haben wir zum 31.10.2005 akzeptiert, da wir der Auffassung waren, dass die Mindestkündigungsfrist bei 3 Monaten liegt. Auf Wunsch des ehemaligen Mieters fand am 28.09. die gemeinsame Wohnungsbesichtigung (Ohne Mängel) und Schlüsselrückgabe statt. Eine anderweitige Vermietung im Oktober oder November erfolgte bisher nicht. Im Rahmen der Prüfung des Mietvertrages haben wir im September 05 festgestellt, dass durch den Mieter konstant lediglich DM 1000,00 Miete bezahlt wurden und die vereinbarte Erhöhung um monatlich DM 100,00 ab 01.06.2001 zu keinem Zeitpunkt gezahlt wurde. Weiterhin haben wir dem Mieter die Betriebskostenabrech- nung zunächst für die Jahre 2002-2004 zugesandt, allerdings nur die Differenz aus der Betriebskostenabrechnung 2004 angefordert, da unserer Ansicht nach 2002 und 2003 zwischenzeitlich verjährt waren. Auf Anforderung haben wir dem Mieter auch die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2000 + 2001 übersandt. Die Nachforderung für das Jahr 2004 lag bei ca. 700 €. Die Jahre 2000 - 2003 wiesen ebenfalls eine Differenz zu unseren Gunsten aus. Wir haben den Mieter im September dann aufgefordert, die zuwenig gezahlte Miete zu zahlen, und haben Forderungen für 3 Jahre (36 Monate) à DM 100,00 getend gemacht, da wir glaubten, dass für den vorherigen Zeitraum die Verjährung eingetreten sei. Weiterhin haben wir den Mieter aufgefordert, die Mietzahlung für die Monate September und Oktober 2005 vorzunehmen. Für diese Monate erfolgte gar keine Zahlung. Die Okotoberzahlung lehnt der ehemalige Mieter ab, für September wurde eine Verrechnung mit der Kaution gewünscht. Unter Verweis auf die bereits rückständigen Mietbeträge von monatlich DM 100,00 ...und die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 2004 und die zu erwartende Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2005 (ist für Januar/Anfang Februar 06 geplant), haben wir dieses Ansinnen rigoros abgelehnt und auf Zahlung der rückständigen Mietbeträge und der Differenz aus der Betriebskostenabrechnung 2004 bestanden und unter Fristsetzung um entsprechende Überweisung gebeten. Bisher ist keine Zahlung erfolgt. Die Mietkaution in Höhe von damals DM 3000,00 (respektive €1533,88) haben wir bisher komplett einbehalten. Da wir befürchten, dass hier irgendwelche Verjährungsfristen greifen, beabsichten wir notfalls morgen beim zuständigen Amtsgericht 1 oder 2 Mahnbescheide zu beantragen. Im Vorwege wären wir Ihnen dankbar für die Beantwortung folgender Frage: a.) ab welchem Zeitpunkt können wir die ab 01.06.2001 gemäss Mietvertrag vereinbarte Miete von DM 1100,00 (bezahlt DM 1000,00 monatlich bis August 2006) rückwirkend fordern und welche Verjährungsfristen sind hier relevant? Sind wir durch den bisherigen Schriftverkehr an die 36 Monate gebunden? b.) Die Betriebskostenabrechnung 2004 - müssen wir hier in diesem Jahr noch einen Mahnbescheid erwirken, bzw. wann würde die Verjährung eintreten? c.) Wenn wir beim Amtsgericht den Mahnbescheid abgeben, müssen wir bei Bezifferung der Hauptforderung die Kaution komplett oder teilweise in Abzug bringen? Oder können wir zunächst nur unsere Forderungen beziffern, da noch kein Anspruch auf Rückgabe der Kaution besteht?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung der Jahre 2000 bis 2003 haben Sie offenbar die Frist des § 556 Absatz 3 BGB nicht eingehalten, indem sie diese Abrechnungen nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums übermittelt haben. Damit sind sie mit einer Nachforderungen ausgeschlossen, sofern sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben.

Die Ansprüchen des Vermieters (nach ordnungsgemäßer Abrechnung) hinsichtlich der Betriebskosten verjähren gemäß § 195 BGB nach drei Jahren, so dass hier noch keine Verjährung droht.

Die Verjährung der Mietforderung richtet sich nach § 195 BGB und beträgt somit drei Jahre, beginnend am Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).

Nach momentanen Kenntnisstand sind somit die Forderungen aus dem Jahr 2001 verjährt..

Geltendmachen können Sie somit die rückständige Miete aus dem Jahr 2002 bis 2005, da diese nicht verjährt ist.

Im Hinblick auf die Kaution kommt es darauf an. Wenn Sie die Aufrechnung mit einer konkreten Forderungen dem Mieter gegenübererklärt habe, so sollten Sie diese entsprechend abziehen kann. Sofern eine Aufrechnung noch nicht erklärt worden ist, bestehen beide Forderungen neben einander, der Mieter könnte dann auch, zumal offenbar keine Mängel vorlagen, die Kaution zurückfordern. Bei der Aufrechnung sollten Sie noch bedenken, dass sie im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung 2005 eventuell noch weitere Forderungen haben.

Nach der Rechtsprechung besteht ein Rückforderungsanspruch der Kaution spätestens nach sechs Monaten. Nach dem diese noch nicht fällig sein dürfte, können Sie zunächst auch nur die ihre Forderungen rechtshängig machen.

Ergänzend möchte ich darauf hinweisen, dass auf Grund der Sachverhaltsschilderung hier nicht abschließend beurteilt werden kann, ob eventuell andere Einwendungen oder Umstände vorliegen, die einen der Durchsetzbarkeit oder der Verjährung etwas ändern (Hemmung, Unterbrechung, Verwirkung).

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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