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Verjährung bei Wucher? - Immobilie wurde vor 5 Jahren weit unter Wert verkauft

20.09.2020 18:39 |
Preis: 36,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


19:03

Vor 5 Jahren verkaufte meine damals 78-jährige Tante eine Wohnung, die sie von ihrem geschiedenen Ehemann geerbt hatte, für einen Kaufpreis von 80.000 Euro. (Wichtige Zusatzinformationen: meine Tante war in einem emotionalen Ausnahmeszustand. Sie kennt die Immobilienpreise überhaupt nicht, unter anderem auch weil sie kein Internet nutzt, und sie ist nicht der Typ, der Angehörige, Freunde oder Experten um Rat fragt. Auch lässt sie sich von autoritär auftretenden Personen schnell einschüchtern.) Leider habe ich erst jetzt von dem zu niedrigen Verkaufserlös erfahren, denn anhand der Objektlage, des Schnitts und der Größe lässt sich ableiten, dass sie die Wohnung viel zu billig verkauft hat - vergleichbare Objekte erzielen Verkaufspreise von etwa 240.000 bis 320.000 Euro. Laut einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 2.10.2014 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20U%2061/14" target="_blank" class="djo_link" title="1 U 61/14 (3 zugeordnete Entscheidungen)">1 U 61/14</a> ist ein Kaufvertrag mit einem über 100% zu niedrigem Preis sittenwidrig und deshalb nichtig.

Mittlerweile sieht auch meine Tante zaghaft ein, dass sie damals einen Fehler gemacht hat. Kann sie auch nach 5 Jahren noch Schadensersatz einfordern, oder ist der Fall bereits verjährt? Wenn ein Schadensersatz noch möglich ist, was ist dafür zu tun?

20.09.2020 | 19:13

Antwort

von


(280)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In dem Fall <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20U%2061/14" target="_blank" class="djo_link" title="1 U 61/14 (3 zugeordnete Entscheidungen)">1 U 61/14</a> befand sich die damalige Verkäuferin in finanziellen Schwierigkeiten. Die Zwangsversteigerung drohte. Denn die damalige Verkäuferin konnte ihre Kredite nicht mehr bedienen. Diese Zwangslage wurde von der Maklerin bewusst ausgenutzt.

Ob der emotionale Ausnahmezustand Ihrer Tante mit der finanziellen Zwangslage vergleichbar ist, ist zweifelhaft. Sie müsste jedoch beweisen, dass die Käufer diese Zwangslage erkannt und bewusst ausgenutzt haben. Daran könnte ein Rückfordrungsanspruch auch unabhängig von der Verjährung scheitern.

Unterstellt man, dass es sich tatsächlich um Wucher handelt, gibt es einen Schadenersatzanspruch nach § 823 BGB: Schadensersatzpflicht .
Die Verjährung beträgt 3 Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. § 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist , § 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen I BGB.
Daher kann ich Ihrer Tante keine Hoffnungen auf Schadenersatz machen.

Der formale Weg, wenn ihre Tante es trotzdem probieren möchte, wäre eine Klage auf Rückübereignung der Wohnung Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises. Diese Klage müsste ein Rechtsanwalt beim Landgericht einreichen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 21.09.2020 | 18:38

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn ich es richtig verstanden habe, ist ein Schadensersatzanspruch verjährt, es besteht aber durchaus die Möglichkeit den Verkauf rückabzuwickeln.

Wie stehen die Chancen auf eine Rückabwicklung oder Schadensersatz, wenn der Käufer der Notar war, der den Nachlass des Ex-Ehemannes verwaltet hat und seine Position als Vertrauensperson ausgenutzt hat, um der Erbin, meiner Tante, für einen extrem günstigen Preis abzuluchsen (meine Tante hatte kurz den Notar als Käufer erwähnt, auf weitere Nachfrage aber abgestritten, er sei der Käufer gewesen)? Meine Tante war nach dem Tod ihres Ex-Mannes völlig überfordert (zum Verständnis: sie hat schon im Alltag große Angst davor, ein Taxi zu rufen oder neue Situationen zu meistern).

Meine Tante hat mir gegenüber kürzlich erwähnt, dass der der Käufer sie sofort nach dem Sterbefall gefragt habe, ob die Wohnung zum Verkauf stünde, was sie bejahte. Daraufhin bat er um einen Preisvorschlag. Meine Tante, in völliger Unkenntnis der Immobilienpreise sagte 80.000 Euro ins Blaue hinein. Dies bereute sie daraufhin, wie sie mir gegenüber auch zugab. Aber da sie den Preis ja nun genannt habe, müsse sie zu diesem verkaufen, sagte meine Tante weiter.

Ist das Verhalten des Notars in seiner speziellen Rolle nicht schon als solches ein Straftatbestand? Immerhin haben Notare laut der Richtlinienempfehlungen der Bundesnotarkammer eine besondere Pflicht zur Wahrung der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit, insbesondere auch bei der Beratung in Erbschaftsangelegenheiten.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.09.2020 | 19:03

Sehr geehrter Fragesteller,

die Möglichkeit der Rückabwicklung besteht wegen der Verjährung nicht. Da Sie auch gefragt haben, was zu tun ist, habe ich auch ausgeführt, was zu tun wäre, wenn es noch nicht verjährt wäre.

Die Unparteilichkeit bei der Beratung von Erben bezieht sich darauf, dass er bei einer Erbengemeinschaft aus mehreren Erben alle Erben gleich behandeln muss. Dies verbietet dem Notar jedoch nicht, Grundstücke des Erben zu kaufen, wenn die Erbin ein Kaufangebot macht.
Ein Fehlverhalten des Notars würde nur vorliegen, wenn er den Vertrag beurkundet hätte, in dem er Käufer war. Die Beurkundung musste durch einen anderen Notar durchgeführt werden. Wenn der Preisvorschlag von Ihrer Tante kam, kann man nicht einmal sagen, dass der Käufer eine Notlage ausgenutzt hätte.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

(280)

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