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Mieter zieht nach Eigenbedarfskündigung nicht rechtzeitig aus


| 30.12.2017 13:06 |
Preis: 67,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Sehr geehrte Dame,
sehr geehrter Herr,

ich habe Fragen zu nachfolgendem Sachverhalt:

Ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses (EFH), welches vermietet ist. Am 19.03.2017 habe ich dem aktuellen Mieter mit einer neunmonatigen Frist zum 31.12.2017 wegen Eigenbedarf gekündigt. Es erfolgte kein Widerspruch, keine Anfechtung der Kündigung und es liegt kein sozialer Härtefall vor. Die ausführliche Begründung der Eigenbedarfskündigung wurde anwaltlich abgesegnet. Im Kündigungsschreiben wurde der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB durch Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt hinaus bereits widersprochen. Es wurde zudem um rechtzeitige Benennung eines Übergabetermins gebeten. Am 12.12.2017 wurde der Mieter per Brief um die Benennung eines Termins zur Wohnungsabnahme sowie Schlüsselübergabe gebeten. Bis heute, 30.12.2017, erfolgte keine Wohnungsabnahme. Der Mieter hat mündlich mitgeteilt nicht bis zum 31.12.2017 auszuziehen. Seine Anschlusswohnung sei noch nicht bezugsfertig. Wie lange er noch im EFH bleiben werde, kann er nicht sagen. Zum 01.01.2018 habe ich als Vermieter das EFH an meine Tochter vermietet. Der Bezug des EFH wird nicht wie geplant am 01.01.2018 von statten gehen können.

Meine Fragen:
1. Wie verhalte ich mich jetzt als Vermieter, mit dem Wissen, dass der Mieter nicht fristgerecht aus dem EFH auszieht? Schreibe ich einen weiteren Brief an den Mieter? Was soll drinnen stehen?
2. Wende ich mich am 02.01.2018 an einen Anwalt, welcher meinen Fall übernimmt und dann weitere Schritte einläutet?
3. Nehme ich weitere Mietzahlungen an oder verlange ich Schadensersatz für mich und Nutzungsausfallentschädigung für meine Tochter und ihren Mann, um nicht stillschweigend einem Mietverhältnis über das Kündigungsdatum hinaus zuzustimmen?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten möchte:

1. Wie verhalte ich mich jetzt als Vermieter, mit dem Wissen, dass der Mieter nicht fristgerecht aus dem EFH auszieht? Schreibe ich einen weiteren Brief an den Mieter? Was soll drinnen stehen?

Auch wenn Sie bereits in dem Kündigungsschreiben der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen haben, sollten Sie, wenn Sie wissen, dass der Mieter nicht ausziehen wird, nochmals ausdrücklich der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen und den Mieter zur Räumung auffordern. Sie sollten eine letzte, kurze Räumungsfrist gewähren und schon jetzt nach Fristablauf die Einreichung der Räumungsklage androhen.

Gleichzeitig sollten Sie dem Mieter mögliche Schadensersatzansprüche, die wegen der verspäteten Rückgabe der Wohnung entstehen, androhen und sich die konkrete Bezifferung der Ansprüche vorbehalten.

Außerdem sollten Sie dem Mieter mitteilen, dass er bis zur Übergabe der Wohnung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen hat.

Dieses Schreiben sollten Sie, wenn Sie es selbst verfassen, möglichst per Einschreiben an die Mieters schicken oder aber für einen sonstigen Zugangsnachweis sorgen, um im Zweifel beweisen zu können, dass Sie der weiteren Nutzung der Wohnung widersprochen und auf die Räumung bestanden haben.


2. Wende ich mich am 02.01.2018 an einen Anwalt, welcher meinen Fall übernimmt und dann weitere Schritte einläutet?

Sie können sich nach Ablauf der Räumungsfrist / Kündigungsfrist grds. an einen Anwalt wenden, um die weiteren Schritte gegen den Mieter einzuleiten. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn zu erwarten ist, dass eine persönliche Einigung mit dem Mieter nicht mehr möglich ist oder nicht mehr damit zu rechnen ist, dass der Mieter freiwillig ausziehen wird.

Ein Anwalt wird vermutlich zunächst erst einmal ein Schreiben an die Mieter schicken und diese unter Androhung der Räumungsklage zur Räumung auffordern sowie Schadensersatzansprüche ankündigen und die Zahlung der Nutzungsentschädigung fordern.

Zieht der Mieter auch nach der letzten Fristsetzung nicht aus, würde ein Anwalt die Räumungsklage beim Gericht einreichen. Allerdings muss damit gerechnet werden, dass sich ein Klageverfahren bei Gericht über mehrere Monate hinzieht und schlimmstenfalls selbst bei einer entsprechenden Verurteilung der Mieter noch nicht auszieht. In diesem Fall wäre dann eine Zwangsräumung notwendig.

Sie können aber auch noch abwarten und erst selbst noch einmal wie oben beschrieben die Mieter anschreiben. Spätestens aber, wenn auch die Nachfrist erfolglos verstreicht, sollten Sie sich anwaltliche Hilfe holen, um die weiteren Schritte einzuleiten.


3. Nehme ich weitere Mietzahlungen an oder verlange ich Schadensersatz für mich und Nutzungsausfallentschädigung für meine Tochter und ihren Mann, um nicht stillschweigend einem Mietverhältnis über das Kündigungsdatum hinaus zuzustimmen?

Solange der Mieter die EFH nach Ablauf der Kündigungsfrist und / oder Räumungsfrist noch weiter nutzt, haben Sie Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung, die grds. der Höhe der bisherigen Miete entspricht.

Diesen Anspruch sollten Sie geltend machen, da Sie die EFH nicht wie geplant an Ihre Tochter vermieten können.

Darüber hinaus bestehen ggf. Schadensersatzansprüche Ihrer Tochter, wenn sie nicht rechtzeitig in das Haus einziehen kann und sich für die Dauer eine Ersatzunterkunft suchen muss o. ä.

Wenn Sie der Fortführung des Mietverhältnisses und der weiteren Nutzung der Wohnung ausdrücklich widersprochen haben und weiterhin die Räumung fordern, müssen Sie durch die Annahme weiterer Zahlungen, auch wenn der Mieter diese weiterhin als Miete bezeichnen würde, nicht befürchten, dass das Mietverhältnis weiterhin besteht bzw. fortgeführt wird.

Schadensersatzansprüche, die wegen der verspäteten Rückgabe des EFH bei Ihnen oder Ihrer Tochter entstehen, sollten möglichst zeitnah beziffert und bei dem Mieter geltend gemacht werden.


Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben. Bei Nachfragen / Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion auf diesem Portal.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin





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Bewertung des Fragestellers 01.01.2018 | 20:30


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