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Untervermietung Berlin

06.08.2019 11:03 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Ich wohne seit 13 Jahren zur Miete in einer 2 1/2 Zimmerwohnung in Berlin.
Diese würde ich gerne von ca November 2019 bis Mai 2020 aufgrund meiner Abwesenheit untervermieten. Ich antizipiere ein Veto meiner Vermieterin, da diese sich in anderen Belangen (Kellerzuweisung, Aufzugsmängel, Balkonreparaturen) bereits wenig kooperativ gezeigt hat.
Ich habe eine Festanstellung in Berlin und mein Lebensmittelpunkt befindet sich hier.
Grund meiner Abwesenheit ist, daß ich im August ein Kind bekommen werde und mich während der Elternzeit räumlich einige Monate bei meiner Familie aufhalten möchte.
Frage:
1) ich meine zu wissen, daß bei einer vorübergehenden Abwesenheit aus BERUFLICHEN Gründen, der Vermieter einer Untervermietung tendenziell zustimmen muß (es sei denn gravierende oder triftige Gründe sprechen dagegen). Stimmt das? Wenn ja, ist eine Teilzeitarbeit in Elternzeit für mich auch denkbar! Muß er dann zustimmen? Wie muß ich das nachweisen?
2) "muß" der Vermieter auch bei PRIVATEN Gründen zustimmen (Elternzeit in Nähe des Partners), weil ja mein Lebensmittelpunkt und Arbeitsplatz weiterhin hier ist. Bzw. welche Argumente gibt es, bei einer Abwesenheit aus privaten Gründen?
3) Ist eine TEIL-Vermietung der Wohnung, also wenn ich das 1/2 Zimmer NICHT mit vermiete ein Argument, mir die Untervermietung gestatten zu müssen?

Mir geht es darum, bevor ich beim Vermieter nachfrage, meine Rechtsgrundlage zu kennen.
Tausend Dank
06.08.2019 | 12:06

Antwort

von


(9)
Obermünsterstraße 11
93047 Regensburg
Tel: 0941 788 488-10
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage und Ihr entgegengebrachtes Vertrauen. Ich möchte Ihre Fragen anhand der mir vorliegenden Informationen wie folgt anwaltlich beantworten:

1. Zu Ihren beiden Fragen:
„1) ich meine zu wissen, daß bei einer vorübergehenden Abwesenheit aus BERUFLICHEN Gründen, der Vermieter einer Untervermietung tendenziell zustimmen muß (es sei denn gravierende oder triftige Gründe sprechen dagegen). Stimmt das? Wenn ja, ist eine Teilzeitarbeit in Elternzeit für mich auch denkbar! Muß er dann zustimmen? Wie muß ich das nachweisen?
2) "muß" der Vermieter auch bei PRIVATEN Gründen zustimmen (Elternzeit in Nähe des Partners), weil ja mein Lebensmittelpunkt und Arbeitsplatz weiterhin hier ist. Bzw. welche Argumente gibt es, bei einer Abwesenheit aus privaten Gründen?"


Rechtlich brauchen Sie für eine Untervermietung grundsätzlich die Erlaubnis Ihres Vermieters nach § 540 BGB (juristisch: Gebrauchsüberlassung an Dritte). Oft wird auch im Mietvertrag dieser Erlaubnisvorbehalt explizit geregelt. Am besten ist die schriftliche Erlaubnis des Vermieters, damit Sie späteren Nachweisproblemen präventiv vorbeugen können (vgl. Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05 sowie BGH, Urteil vom 5. November 2003, Az. VIII ZR 371/02 ).

Nun stellt sich in Ihrem Fall die Frage, wann der Vermieter die Zustimmung gesetzlich erteilen muss und Sie somit rechtlich einen Anspruch haben:

Es sind insbesondere folgende Fallgruppen nach der Rechtsprechung anerkannt:

Juristisch müssen Sie ein sog. berechtigtes Interesse vortragen. Sie haben einen Anspruch auf Untervermietung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen, § 553 Abs. 1 BGB (vgl. auch höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13 ).

Ein berechtigtes Interesse kann insbesondere in folgenden Fällen vorliegen:
-der Hauptmieter aus finanziellen Gründen untervermieten muss,
-sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen verringert hat
-berufliche Gründe
-private Gründe (hier bei Ihnen Nachwuchs und temporärer Familienaufenthalt)
-sich der Mieter arbeitsbedingt vorübergehend in einer anderen Stadt aufhält

Bei Ihnen sind gleich 2 Gründe einschlägig, also berufliche sowie private (Kind) Gründe.

Zu Ihrer 3. Frage:
„3) Ist eine TEIL-Vermietung der Wohnung, also wenn ich das 1/2 Zimmer NICHT mit vermiete ein Argument, mir die Untervermietung gestatten zu müssen?"

Laut Bundesgerichtshof (BGH) erhöhen Sie die Chancen auf eine Zustimmung des Vermieters bei einer Teil-Untervermietung. So steht es auch explizit im Gesetz, konkret in § 553 Abs. 1 BGB :
Wortlaut des Gesetzes:
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.


Tipp für Ihr weiteres Vorgehen:
Vorliegend empfehle ich, dass Sie Ihrem Vermieter Ihre Pläne (Nachwuchs, temporärer Familienaufenthalt, Elternzeit in der Nähe des Partners und der Familie) konkret mitteilen und ihn um Erlaubnis ersuchen. Er kann die Erlaubnis zur Untervermietung dann nur verweigern, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen, was bei Ihnen evident nicht zutrifft. Lehnt der Vermieter die angefragte Untervermietung durch Sie ohne ausreichenden Grund ab, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Möglicherweise sogar einen Anspruch auf Ersatz der entgangenen Untermiete.

Zu Ihrer Frage mit der Teilzeit:
„Stimmt das? Wenn ja, ist eine Teilzeitarbeit in Elternzeit für mich auch denkbar! Muß er dann zustimmen? Wie muß ich das nachweisen"

Es ist rechtlich nicht maßgebend für ein Untermietverhältnis, ob Sie Vollzeit oder Teilzeit tätig sind. Es muss juristisch ein berechtigtes Interesse (mit den oben genannten Fallgruppen) vorliegen. Bei Vorliegen dieses berechtigten Interesses haben Sie rechtlich einen Anspruch auf Untervermietung. Sie müssen als Mieter in der Wohnung aber nicht mehr Ihren Lebensmittelpunkt haben, wie die höchstrichterliche Rechtsprechung ebenfalls vorgibt (BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05 ).
Sie können als zusammenfassend als Mieterin auf die Veränderung Ihrer Lebenssituation hinweisen und aus wirtschaftlichen, familiären oder sonstigen Gründen einen Untermieter wünschen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg sowie alles erdenklich Gute.

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Sen


ANTWORT VON

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