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Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

| 02.12.2016 21:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Kündigungsgrund bei Untervermietung der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters.

Ich habe für meinen Sohn, der in München studiert, ein Zimmer angemietet.
Wegen eines Praktikums im Ausland hat mein Sohn das Zimmer ab 02.09.2016 bis zum 02.02.2017 gewinnbringend an einen anderen Studenten untervermietet, der sich zum Zwecke eines Praktikums in München aufhält.

Die laut Mietvertrag erforderliche Zustimmung des Vermieters holte mein Sohn erst nachträglich per Telefon aus dem Ausland ein. Der Vermieter meinte zwar, er hätte das gerne vorher gewusst, aber die Untervermietung sei für ihn in Ordnung. Ein schriftlicher Nachweis dieser Zustimmung existiert nicht. Dass die Untervermietung gewinnbringend erfolgt, wurde dem Vermieter nicht mitgeteilt. Ob er hiervon Kenntnis erlangt hat, ist mir nicht bekannt.

Am 01.12.2016 erhielt ich vom Vermieter eine fristlose Kündigung des Zimmers wegen unerlaubter Untervermietung ohne vorherige Abmahnung.

Meine Frage ist, ob die fristlose Kündigung rechtens ist und ob eine Kündigung - auch eine ordentliche - im Hinblick auf die mündliche Zustimmung des Vermieters überhaupt möglich ist.

Für Ihre Antwort vielen Dank und beste Grüße
02.12.2016 | 23:05

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlasst.

Dieser Tatbestand lag zunächst vor, weil Sie bzw. Ihr Sohn das gemietete Zimmer entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet haben. Ob nun mit oder ohne Gewinn, ist dabei nicht entscheidend.

Die Kündigung deswegen ist jedoch aus den zwei von ihnen genannten Gründen unwirksam. Zum einen hat der Vermieter im Nachhinein zugestimmt, was aus rechtlicher Sicht auch mündlich ausreichend ist. Dadurch ist der Kündigungsgrund wieder entfallen. Allerdings könnte dieser Umstand im Bestreitensfalle schwer zu beweisen sein. Dann wäre die Kündigung dennoch unwirksam, weil gemäß § 543 Abs.3 Satz 1 BGB eine vorherige Abmahnung mit Fristsetzung erforderlich gewesen wäre.

Sie bzw. Ihr Sohn können also die Kündigung als gegenstandslos zurückweisen.

Sofern der Vermieter allerdings die nachträgliche Zustimmung bestreitet, sollten Sie den Kündigungsausspruch als Abmahnung begreifen. Dann würde sich die Frage stellen, ob Sie der Abmahnung nachkommen und die Untervermietung beenden müssen.

Dem können Sie nur entgehen, indem Sie die Untervermietung nun ordnungsgemäß anzeigen, also auch unter Mitteilung des Untermietzinses und Mitteilung der Person des Untermieters. Der Vermieter mag sich dann gegen einen Untermietzuschlag einverstanden erklären.

Verweigert er die Zustimmung, kommt es auf die Frage an, ob Sie bzw. Ihr Sohn Anspruch auf Erteilung der Zustimmung gemäß § 553 BGB haben. Ein berechtigtes Interesse an der vorübergehenden Überlassung an Dritte liegt vor. Es muss sich allerdings grundsätzlich auf einen "Teil des Wohnraums" beziehen, nicht auf den ganzen überlassenen Wohnraum. Ausnahmsweise wird allerdings ein Interesse an der Überlassung der ganzen Mietsache an den Untermieter für einen vorübergehenden Zeitraum anerkannt, wenn der Mieter aus berufsausbildungsbedingten Gründen vorübergehend ortsabwesend ist - vgl. LG Berlin Urteil v. 13.7.1990, 29 S 4/90 für eine Einzimmerwohnung. Dies ist dem Fall Ihres Sohnes recht ähnlich.

Die Erteilung der Zustimmung, gegebenenfalls unter Gewährung eines Untervermietungszuschlages, wird der Vermieter dann nur verweigern können, wenn sich aus der Person des Untermieters ein wichtiger Grund ergibt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Bewertung des Fragestellers 05.12.2016 | 09:01

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