ich habe eine Frage zu den Bedeutungen unterschiedlicher Formulierungen
in Immobilien Kaufverträgen.
Es geht dabei um den Verkauf eines alten Wohnhauses.
1. Formulierung:
"Dem Verkäufer sind keine Einschränkungen aufgrund von Denkmalschutz bekannt."
2. Formulierung:
"Der Verkäufer garantiert daß keine Einschränkungen aufgrund von Denkmalschutz bestehen."
Mir ist bisher nur die 1. Formulierung aus Immobilien Kaufverträgen bekannt.
Auch erscheint mir die 2. Formulierung eklatant nachteilig für den Verkäufer.
Bei der 1. Formulierung muss der Käufer dem Verkäufer Wissen nachweisen.
Bei der 2. Formulierung garantiert der Verkäufer ohne jede Einschränkung,
also auch dann wenn sich z. Bsp. Daten nachträglich als falsch oder
unvollständig herausstellen oder er gar kein Wissen von der Sache haben konnte.
In Thüringen kann man den Denkmalschutz online in der Denkmalschutzliste abfragen.
Laut der 2. Formulierung würde der Verkäufer auch dann haften wenn
durch einen Softwarefehler o.ä. in dieser Liste falsche oder unvollstängige
Daten angezeigt wurden.
Sind meine Annahmen korrekt und was genau sind weitere Vor- und Nachteile dieser
beiden unterschiedlichen Formulierungen für den Verkäufer?
Die Formulierungen haben Bedeutung für die Rechte des Käufers bei eine mangelaften Kaufsache, hier eines mangelhaften Grundstücks.
Formulierung 1 hat für den Verkäufer keinen Vorteil, aber auch keinen Nachteil. Eine bestimmte Vereinbarung der Beschaffenheit des Grundstücks wird nicht vereinbart. Es handelt sich um eine bloße Wissenmitteilung. Der Verkäufer stellt seinen Kenntnisstand dar.
Formulierung 2 könnte eine Garantie (§ 443 BGB; wohl nicht) oder eine zugesicherte Eigenschaft / eine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB) darstellen.
Zudem nimmt die Rechtsprechung auch eine arglistige Täuschung an, wenn eine solche Aussage "ins Blaue hinein" getroffen wird.
Ein Haftungsausschluss im Vertrag bezieht sich nicht auf die zugesicherte Eigenschaf (ständige Rechtsprechung: BGH, Urteil v. 10.4.2024, VIII ZR 161/23).
Bestehen trotz der Klausel Einschränkungen beim Denkmalschutz, ist das Grundstück mangelhaft und der Käufer hat die Mangelrechte des § 437 BGB:
1. Nacherfüllung, die im Zweifel nicht möglich sein wird.
2. Rücktrittsrecht oder Kaufpreisminderung sowie
3. Schadensersatz oder Aufwendungsersatz
Formulierung 2 ist absolut nachteilig für den Verkäufer. Davon ist dringend abzuraten.
Formulierung 1 ist für den Verkäufer nicht nachteilig, aber entbehrlich und kann auch weggelassen werden. Besser wäre eine positive Formulierung, z.B. dahingehend, dass die Immobilie denkmalgeschützt ist und dass die bekannten Dokumente mit übergeben werden.
