Immobilienverwaltende GbR - Immobilie steueroptimiert erwerben

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die GbR ist als Eigentümer und Darlehensnehmer bei Banken nicht sonderlich beliebt, da diese Gesellschaftsform für Banken schwer einzuordnen ist. Es gibt keinen Handelsregisterauszug. Der Gesellschaftsvertrag wird nicht beurkundet und die Gesellschafteranteile können recht leicht übertragen werden. Die Bonität der GbR richtet sich zudem immer nach dem Gesellschafter mit der schwächsten Bonität.

1. Welche Möglichkeiten gibt es wie ich den Immobilienerwerb am besten gestalte, hinsichtlich Eigentümer, Darlehensnehmer und Grundschuld, um das genannte Ziel zu erreichen?
Der Erwerb von Immobilien durch eine GbR sollte aus meiner Sicht ein Baustein Ihres Vorhabens sein, den Erwerb von Immobilien durch den jeweiligen Gesellschafter zum Alleineigentum aber nicht ausschließen.

Der Verkauf einer Immobilie ist nach Ablauf einer Sperrfrist von zehn Jahren steuerfrei möglich. Der Verkauf der Immobilie durch eine GbR ist ebenfalls als privates Veräußerungsgeschäft anzusehen. Aus diesem Grund ist die Regelung des § 23 EStG in Verbindung mit § 22 Nr. 2 EStG auch in dieser Situation anwendbar.

Grundstücksveräußerungen führen nach der Rechtsprechung des BFH zu einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden. Erfolgt die Grundstücksveräußerung im Rahmen einer Personengesellschaft (GbR), so ist für die Prüfung, ob die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, nur auf die Geschäfte dieser Personengesellschaft selbst abzustellen. Die Veräußerungen von Grundstücken, die von einer personenidentischen, gewerblich tätigen anderen Personengesellschaft oder von einem der Gesellschafter als Einzelperson abgewickelt werden, bleiben unberücksichtigt (BFH 17.12.08, IV R 85/06).

Insoweit haben können Sie diese oder eine weitere GbR nutzen, um die Drei-Objekt-Grenze mehrfach in Anspruch zu nehmen.

Darlehensnehmer ist dann die GbR, wobei hier auf ein Miteigentum entsprechend der GbR Beteiligung möglich ist.

2. Welche steuerrechtlichen Möglichkeiten gibt es eine Immobilie privat alleine zu kaufen und dann steueroptimiert in eine GbR einzubringen?

Sie können den Grundbesitz als Einlage in die GbR einbringen und die Einnahmen und Zahlungen über die GbR abwickeln. Hierbei muss nicht zwingend der Grundbucheintrag geändert werden. Auch bedarf es keiner Änderung des Darlehensnehmers. Allerdings ist hier die entsprechende gewerbliche Tätigkeit im Rahmen der Drei-Objekt Grenze zu beachten. Möglich ist aber wie beschrieben der gemeinschaftliche Erwerb in Form von Miteigentum und Einbringung in die GbR als Gesellschaftereinlage.

3. Eine Möglichkeit, die wir sehen ist z.B. der abwechselnde Erwerb der Immobilien als einzelne Privatperson und das anpassen der Gesellschafteranteile an das Eigenkapital bzw. Darlehensverhältnis. Ist dies sinnvoll und ratsam. Wie gestaltet man die Verwaltung in der GbR?

Der Ankauf und die Finanzierung erfolgt durch den jeweiligen Gesellschafter als Privatperson. Da ein Einbringen der jeweiligen Immobilie als Kapitaleinlage zu einer Änderung der Gesellschafterverhältnisse führen kann, wäre meine Anregung, dass die GbR lediglich die Verwaltung der Immobilie übernimmt ohne dass die Immobilie als Einlage in die GbR Eingebracht wird. D.h. die GbR vereinnahmt die Mietzahlungen und leistet hiervon die Ausgaben. Abzgl. einer Verwaltungsgebühr kann der Übererlös an den jeweiligen Eigentümer ausgekehrt werden. Vorteil ist hier, dass die GbR die Immobilienaktivitäten zusammenfasst und Einnahmen erzielt und der jeweilige Eigentümer eine Erlösauskehrung enthält.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen