Untermietvertrag

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Sie schildern, dass am 30.08. ein Übergabeprotokoll mit Ihrem Vermieter (dem Eigentümer) erstellt wurde, in dem festgehalten ist, dass eine ordnungsgemäße Übergabe aufgrund von Bauarbeiten nicht möglich sei. Sie haben diesem Protokoll zugestimmt.

Gemäß § 546 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabe erfolgt durch die vollständige und endgültige Besitzaufgabe und die Verschaffung des ungestörten und alleinigen Besitzes an den Vermieter. Eine Wohnung, die sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet und in der noch Bauarbeiten stattfinden, erfüllt diese Kriterien nicht.

Das von Ihnen unterzeichnete Protokoll dokumentiert rechtssicher, dass Sie Ihrer Rückgabepflicht nicht nachgekommen sind. Juristisch gesehen haben Sie die Wohnung dem Vermieter vorenthalten. Die Folge dieser Vorenthaltung ist in § 546a Abs. 1 BGB geregelt. Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen (sog. Nutzungsentschädigung).

Anspruch des Hauptvermieters gegen Sie: Ihr Vermieter hat einen rechtswirksamen Anspruch gegen Sie auf Zahlung der Miete (bzw. Nutzungsentschädigung) für die Monate September, Oktober und für jeden weiteren Monat, bis die Wohnung wieder in einem vertragsgemäßen, vermietbaren Zustand ist. Ihre Zustimmung im Protokoll hat diese Position des Vermieters leider zementiert. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass er diese Forderung an Sie stellt, da Sie sein alleiniger Vertragspartner sind.

Ihr Anspruch gegen die Untermieterin: Da die Ursache für die nicht erfolgte Rückgabe ausschließlich im Verhalten Ihrer Untermieterin liegt (Demolierung der Wohnung), haben Sie einen Schadensersatzanspruch gegen diese. Dieser Anspruch umfasst auch die Nutzungsentschädigung, die Sie an Ihren Hauptvermieter zahlen müssen. Sie können also die Mieten für September, Oktober etc. von Ihrer Untermieterin als Schaden zurückfordern.

Die Forderung des Hauptvermieters ist korrekt. Sie sind in der Zahlungspflicht, können diese Kosten jedoch vollumfänglich an Ihre Untermieterin weitergeben.

2. Sie haben korrekt recherchiert, dass für Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache eine kurze Verjährungsfrist gilt. Dies ist eine der gefährlichsten Fallen im Mietrecht.

Die maßgebliche Vorschrift ist § 548 Abs. 1 BGB. Dort heißt es: „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhä1lt."

Beginn der Frist: Die Frist in Ihrem Verhältnis zur Untermieterin begann am 31.07.2025, dem Tag, an dem Sie die (demolierte) Wohnung von ihr zurückerhalten haben.

Ende der Frist: Die sechsmonatige Frist endet somit am 31.01.2026 um 24:00 Uhr. Ihre Annahme, die Frist ende am 31.12., ist unzutreffend und hätte fatale Folgen haben können.

Problem der fehlenden Kostenauskunft: Das Verhalten Ihres Vermieters ist für Sie problematisch, aber rechtlich nicht unzulässig. Er ist nicht verpflichtet, Ihnen gegenüber in einer bestimmten Frist Rechenschaft über die Sanierungskosten abzulegen. Sie dürfen jedoch keinesfalls auf seine Informationen warten, da die Verjährung Ihrer Ansprüche gegen die Untermieterin unaufhaltsam läuft. Verstreicht der 31.01.2026, ohne dass Sie verjährungshemmende Maßnahmen ergriffen haben, kann Ihre Untermieterin die Zahlung mit Verweis auf die Verjährung verweigern (Einrede der Verjährung, § 214 BGB). Sie würden dann auf den gesamten Sanierungskosten sitzen bleiben.

Die sicherste und in Ihrem Fall einzig sinnvolle Maßnahme zur Hemmung der Verjährung ist die Einreichung einer Klage bei Gericht (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Ein Mahnbescheid ist ebenfalls möglich, führt bei Widerspruch aber ebenfalls ins Klageverfahren.

Da die genaue Schadenshöhe nicht beziffert ist, haben Sie zwei Möglichkeiten:

a) Klage mit einem geschätzten Mindestbetrag: Sie lassen den Schaden durch einen unabhängigen Sachverständigen oder zumindest durch einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs schätzen und verklagen die Untermieterin auf Zahlung dieses Betrags. Sie können im Prozess vortragen, dass die endgültige Schadenshöhe noch nicht feststeht und eine Nachforderung vorbehalten bleibt.

b) Feststellungsklage: Sie beantragen bei Gericht die Feststellung, dass die Untermieterin verpflichtet ist, Ihnen sämtliche Schäden aus der Demolierung der Wohnung zu ersetzen. Dies hemmt die Verjährung für alle damit verbundenen Ansprüche.

Sie stehen unter erheblichem Zeitdruck. Die Klageerhebung vor dem 31.01.2026 ist zwingend erforderlich, um Ihre Ansprüche zu sichern. Das Verhalten Ihres Vermieters ist dabei irrelevant.

3. Sie führen aus, dass noch eine Mietschuld von 5.000 € besteht und Sie von einer unbegrenzten Frist ausgehen.

Ihre Annahme ist unzutreffend. Ansprüche auf Zahlung von Miete unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Die Frist beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon Kenntnis erlangt haben.

Sie haben für die reinen Mietschulden also deutlich mehr Zeit als für die Schadensersatzansprüche. Es ist jedoch aus prozessökonomischen Gründen dringend anzuraten, alle Ansprüche (Schadensersatz, Mietschulden, Nutzungsentschädigung) in einer einzigen Klage geltend zu machen.

4. Ihre Untermieterin zahlt monatlich 100 € auf die Mietschulden von 5.000 €.

Annahme der Ratenzahlung: Sie sind nicht verpflichtet, eine Ratenzahlung zu akzeptieren. Die gesamte Schuld ist fällig. Wenn Sie die 100 € kommentarlos annehmen, kann dies als stillschweigende Duldung einer Ratenzahlungsvereinbarung ausgelegt werden, was Ihre Position schwächt.

Wirkung der Zahlung: Eine Abschlagszahlung durch den Schuldner führt gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu einem Neubeginn der Verjährung für den anerkannten Teil der Forderung. Dies ist für Sie vorteilhaft, ändert aber nichts an der Fälligkeit der Gesamtsumme.

Zeitpunkt der Klage: Eine Klage lohnt sich sofort. Auf die endgültige Abrechnung Ihres Vermieters zu warten, ist, wie dargelegt, existenzgefährdend. Die mutwillige Zerstörung und das Eingeständnis der Untermieterin sind eine exzellente prozessuale Ausgangslage für Sie.

Ich rate Ihnen dringend zu folgendem, unverzüglichen Vorgehen:

Schriftliche Aufforderung an den Hauptvermieter: Fordern Sie Ihren Vermieter schriftlich per Einschreiben auf, Ihnen bis spätestens zum 31. Oktober 2025 eine detaillierte Aufstellung der Sanierungskosten bzw. die entsprechenden Handwerkerrechnungen in Kopie vorzulegen. Weisen Sie ihn darauf hin, dass Sie diese zur Geltendmachung Ihrer eigenen Regressansprüche benötigen. Dies dient primär der Dokumentation.

Einholung eines Kostenvoranschlags: Beauftragen Sie parallel und unverzüglich einen zertifizierten Bausachverständigen oder alternativ mehrere Handwerksbetriebe mit der Erstellung eines detaillierten Kostenvoranschlags zur Beseitigung der Schäden in der Wohnung. Dies wird die Grundlage Ihrer Klageschrift sein. Die Kosten hierfür sind ebenfalls Teil des Schadens, den die Untermieterin zu tragen hat.

Schriftliche Klarstellung an die Untermieterin: Teilen Sie Ihrer Untermieterin schriftlich (per Einschreiben) mit, dass Sie ihre Zahlung von 100 € lediglich als geringfügige Abschlagszahlung auf die Gesamtschulden in Höhe von (5.000 € Miete + geschätzte Sanierungskosten + bereits angefallene Nutzungsentschädigung) verbuchen. Fordern Sie sie unter Fristsetzung von 14 Tagen zur Zahlung der gesamten Restsumme auf. Kündigen Sie explizit an, nach Fristablauf ohne weiteren Hinweis Klage zu erheben.

Klageerhebung vor dem 31.01.2026: Beauftragen Sie umgehend einen Rechtsanwalt mit der Vorbereitung und Einreichung der Klage gegen Ihre Untermieterin.

Die vage Aussage Ihres Vermieters, Sie mögen "Ende des Jahres mit einer Klage rechnen", ist eine unzulässige Beschwichtigung, die Sie in Sicherheit wiegen soll, während Ihre eigenen Ansprüche zu verjähren drohen. Handeln Sie jetzt, unabhängig und entschlossen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen