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Untermieter wird aus Wohnung ausgesperrt

| 18.05.2009 17:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Sachkundige,

angenommen Herr B wohnt zur Untermiete bei Frau W. Frau W. fühlt sich durch das Bellen des Hundes von Herrn B. im Nebenzimmer gestört und verschließt die Haustür auf eine Art und Weise, dass Herr B -der zu dem Zeitpunkt nicht anwesend ist- die Wohnung nicht mehr betreten kann. Zudem macht sie schriftlich deutlich, dass sie Herrn B bis zum nächsten Morgen keinen Zutritt gewährt. Daraufhin klingelt Herr B und auf dessen wiederholtes Zureden öffnet Frau W die Tür, woraufhin sich Herr B mittels Aufdrücken der Tür und Zurückschieben von Frau W Zutritt verschafft. Am nächsten Morgen sichert Frau W Wohnrecht bis zum 30.06. zu, in den folgenden Tagen aber revidiert sie diese Aussage und behauptet, Herr B sei gegen sie tätlich geworden. Sie räumt Herrn B mündlich ein Wohnrecht von 48 Stunden ein. Herr B teilt mit, dass er bis Ende Mai ausziehen wird. Zwei Tage später verlässt Frau W die Wohnung auf die gleiche Weise wie oben genannt, Herr B kann weder die Wohnung räumen noch in den Keller oder an den Briefkasten (da Frau W die einzigen Schlüssel zurückhält).

Heute kehrte Frau W scheinbar zurück und teilt Herrn B mit, dass sie für Herrn B nur über ihren Anwalt zu sprechen sei, sie sich eine weitere Kontaktaufnahme verbitte und er das Gelände (!) nur unter Zeugen zu betreten habe.

Herr B war noch nicht unter der Wohnungsadresse gemeldet.

Welche Möglichkeiten hat Herr B, so schnell wie möglich die Wohnung zu räumen? Wie kommt Herr B an seine Wertsachen sowie den Hausstand in Wohnung und Keller?

Ich freue mich auf ihre Antwort(en),

herzliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

ich darf mich für Ihre Anfrage bedanken, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ein Untermietverhältnis ist ein normales Mietverhältnis mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten, eben nur zwischen dem Hauptmieter als Vermieter und dem Untermieter.

Solange das Untermietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist beziehungsweise zum sonstigen Beendigungszeitpunkt, hier Ende Mai 2009, besteht, muss der Untervermieter im Rahmen des Mietverhältnisses den uneingeschränkten Zutritt zur untervermieteten Wohnung dem Untermieter gewähren.

Ansonsten ist natürlich auch eine Räumung des Objekts nicht möglich, wobei aber primär Frage der unbedingten Gebrauchsüberlassung an den Untermieter eine Rolle spielt.
Der Hauptmieter (Untervermieter) hat gegenüber dem Untermieter für die Gebrauchsüberlassung eigenständig einzustehen.

Selbst ein etwaiges Vermieterpfandrecht an den Gegenständen des Untermieters hat insofern dafür keine Bedeutung, also was den Zugang zur Wohnung anbetrifft.

Das Hausrecht des Untermieters darf nicht eigenmächtig vom Untervermieter verletzt werden, auch wenn es eventuell auf Grundlage einer außerordentlichen und damit fristlosen Kündigung geschieht, wobei dann auch ein wichtiger Grund für eine solche Beendigung des Untermietverhältnisses erst einmal vorliegen muss, notfalls vor Gericht Bestand haben muss. Der Untervermieter müsste also aktiv werden und gegebenenfalls Räumungsklage einreichen.

Vor einer etwaigen gerichtlichen Entscheidung kann auch der Räumungsanspruch der Untervermieterin gegen den Untermieter nicht durchgesetzt werden, Ihnen also insoweit der Zugang zur Wohnung gestattet werden muss.

Solange dieser nicht besteht, ist jedenfalls die Zahlung einer Untermiete ausgeschlossen. Gegebenenfalls bestehen auch Ersatzansprüche bezüglich Aufwendungen für eine andere Unterkunft in dieser Zeit.

Ich würde mich daher an Ihrer Stelle notwendigenfalls an den Anwalt der Untervermieterin wenden und diesem die obigen Aspekte darlegen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit Ihres Falles gegeben zu haben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 18.05.2009 | 18:04

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre umfangreiche Antwort. Kann Frau W denn auf Grundlage der angeblichen Tätlichkeit den Zugang eigenständig verwehren? Frau W behauptete seit dem Vorfall wiederholt dass sie sich nun bedroht fühle und ein Weiterführen des Mietverhältnisses nicht möglich sei. Gleichzeitig jedoch existiert ein schriftliches Einverständnis (formlos) bis zum 30.06.. Hat Herr B ggf Anspruch auf Schadenersatz an wichtigen Unterlagen die sich in der Wohnung befinden sowie an Wertgegenständen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.05.2009 | 19:50

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Rückfragen wie folgt:

Wie gesagt, es besteht für Ihre Untervermieterin nur die Möglichkeit der Klage, wobei auch Ansprüche wegen deliktischer Haftung (> Tätlichkeit) und andere Ansprüche eventuell gerichtlich verfolgt werden müßten.

Ansonsten liegt wegen des Besitzentzuges an dem Wohnraum eine verbotene Eigenmacht durch die Untervermieterin vor.

Es mag zwar ein wichtigter Grund zur fristlosen außerordentlichen Kündigung aus Sicht Ihrer Untervermieterin vorliegen, was sie aber insbesondere nicht zur Selbsthilfe berechtigt; ein solche wäre nur dann möglich, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen wäre und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

Derartige Umstände liegen aber nicht vor.

Im Übrigen liegt auch eine schriftliche Erklärung von ihr vor, so dass dieses die Ernsthaftigkeit und Begründetheit einer außerordentlichen Kündigung in Zweifel ziehen dürfte.

Unter den von Ihnen genannten Umständen stünde Ihnen dann auch (Schadens- und Herausgabe-)Ansprüche an Ihren Gegenständen in der Wohnung zu.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.05.2009 | 08:51

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FRAGESTELLER 20.05.2009 4,8/5,0