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Untermieter in der Wohnung, drastische Mieterhöhung

25.03.2019 17:42 |
Preis: 51,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Ich wohne seit Januar 2017 in einer 2-Zimmer-Wohnung, diese kostet monatlich 380€ kalt, die Vorauszahlung für die Nebenkosten beträgt laut Mietvertrag monatlich 130€.
Seit dem 01. 04.2018 habe ich, mit Genehmigung meines Vermieters, eines der Zimmer untervermietet (inkl. Mitbenutzung Küche, Bad, etc.). Die Untervermietung ist genehmigt - die Anpassung von Mietzins und Nebenkosten ist jedoch leider nur in einer WhatsApp-Nachricht dokumentiert ("Bitte ab jetzt 85€ im Monat mehr überweisen").

Bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 kam es dann zum großen Schock für mich: Ich bin fest davon ausgegangen, dass die 85€ eine Erhöhung der Vorauszahlung für die Nebenkosten sind, habe dann aber fest gestellt, dass ich ~400€ nachzahlen soll. Ein Telefonat mit dem Vermieter ergab, dass die 85€ seiner Aussage nach eine Erhöhung der Kaltmiete sind, für eine Anpassung der Vorauszahlung für die Nebenkosten hätte ich ihn doch bitte extra ansprechen sollen. Sollte das tatsächlich der Fall sein, wäre das ja eine Mieterhöhung von über 20%, ohne dass ich je ein Schreiben darüber erhalten habe.
Diese Erhöhung der Kaltmiete kommt der Aussage des Vermieters auch nur zu Stande, da die Person die in das untervermietete Zimmer eingezogen ist nicht mit mir verwandt/verschwägert/verheiratet ist. Da ich das Zimmer somit an eine "unbekannte" Person vermiete, sieht er das als 2 Wohnungen, und für eine kleinere Wohnung könnte man laut seiner Aussage ja auch eine höhere Miete pro m² nehmen. Ich allerdings der Hauptmieter, die Zimmer werden von dem Vermieter ja nicht auf einmal einzeln vermietet.

Ich verdiene an diesem Untermietverhältnis kein Geld, ich bekomme pro Monat 350€ von meinem Untermieter, diese setzen sich aus der Miete, der Stromrechnung und der Telefonrechnung zusammen, von der Summe zahlt mein Untermieter genau die Hälfte. Die Mitbenutzung aller vorhandenen Elektrogeräte in Küche und Bad ist für ihn kostenfrei. Die Zimmer sind gleich groß.

Meine Frage nun: Ist es erlaubt die Miete nach Einzug eines Untermieters so drastisch zu erhöhen? Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 kam gerade einmal 2 Monate nach der Abrechnung für das Jahr 2017, ich habe das ungute Gefühl dass seine Angebliche Erhöhung der Kaltmiete nur eine Ausrede ist, mir meine überschüssigen Vorauszahlungen von ~430€ auszuzahlen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Gemäß § 553 Abs. 2 BGB gilt: »Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt«.

Hierbei handelt es sich um einen sog. Untermietzuschlag auf die Kaltmiete.

Dieser Zuschlag diene, so das Landgericht Berlin, nicht als Ausgleich für eine stärkere Wohnungsnutzung und/oder steigende Betriebskosten. Der Zuschlag sei ein echter Anteil des Vermieters an den Einnahmen des Mieters aus dem Untermietverhältnis.

Dafür seien allgemein 20% von der für die Untervermietung erzielten Miete angemessen. Im Ausnahmefall dürfe es mehr sein. Der Anteil könne auch auf bis zu 25 % steigen, solange durch diesen Zuschlag die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige (LG Berlin, Urteil vom 7.7.2016, Az. 18 T 65/16 ).

Der Zuschlag bei Ihnen liegt unter 25 % aber über 20 % der in Betracht kommenden Kaltmiete von 380,00 EUR für die Gesamtwohnung. Demnach wäre dieser noch im Bereich des vom Landgericht Berlin entschiedenen Falls.

Jedoch wäre zu klären, ob die Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum, wenn ein mietspiegel existent ist, überschritten worden ist. Denn der Untermietzuschlag darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Übersteigt der Zuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete wäre er entsprechend unwirksam und damit herabzusetzen. Bewegt sich der Zuschlag indes im ortsüblichen Bereich wäre dieser so zumindest auch das Landgericht i.d.R. zulässig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2019 | 20:35

Sehr geehrter Herr Lembcke,

wenn ich das Urteil vom Landgericht Berlin richtig verstanden habe, bezieht sich der Zuschlag den der Vermieter aufschlagen darf auf den Mietzins den ich von meinem Untermieter fordere - und da ist der Betrag den ich fordere 190€ kalt, der Rest der der Monatlichen Summe bezieht sich ja auf die Nebenkosten, und eine Erhöhung von 85€ ist eindeutig mehr als 25%.

Darum geht es mir aber eigentlich gar nicht, eventuell habe ich meine Formulierung in der Ausgangsfrage etwas ungeschickt gewählt. Der einzige Hinweis vom Vermieter auf die Erhöhung ist, Zitat:

[09:xx, 4/3/2018] Vermieter: Hallo die miete erhöht sich 85 € monatlich
[09:xx, 4/3/2018] Vermieter: Ihre miete ist ab ab jetz 595€ monatlich

Lässt sich daraus schließen dass sich die Erhöhung Automatisch auf die Kaltmiete bezieht? Ganz abgesehen davon, dass die Vormieter, auch in einer WG, nur 500€ warm gezahlt haben.

Ich habe allerdings das Gefühl, dass dieser Fall doch etwas zu komplex für frag-einen-anwalt.de ist, sollte ich Sie bzw. ihre Kanzlei direkt kontaktieren dürfen, geben Sie mir bitte Bescheid.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2019 | 21:02

Ihre Nachfrage möchte ich gerne beantworten.

Zunächst nehme ich Ihren Hinweis zur Kenntnis und stelle insoweit richtig, dass die Grundlage für die Erhöhung die Miete des Untermieters ist und nicht die Ihrige.

Problematisch sehe ich jedoch, dass aus der Entscheidung zumindest nicht klar wird, ob hier die Nettokaltmiete der Untermiete gemeint ist. So heißt es nach der Entscheidung, dass maßgeblich die vereinbarte Untermiete sein soll, woraus ich durchaus schließe, dass damit dann auch die Bruttomiete gemeint sein kann.

Wenn ich in diesem Fall dann auch die Bruttowarmmiete berücksichtige, läge man mit dem Zuschlag auch noch unter 25%. Sprich es wird Ihre erzielte Untermiete zur Grunde gelegt, um dann damit Ihre Kaltmiete zu erhöhen.

Sofern in der Nachricht von einer Erhöhung der "Miete" die Rede ist, würde ich zumindest daraus schließen, dass damit tatsächlich nur die Kaltmiete gemeint ist. Denn diese ist zunächst für den Untermietzuschlag Ausgangsbasis. Vergleicht man darüber hinaus das Gesetz, ist im Gesetz klar differenziert zwischen dem Mietzins und den Vorauszahlungen auf Betriebkosten. Mietzins steht daher alternativ für Miete, sodass mit einer sog. Mieterhöhung immer zunächst einmal die Kaltmiete verstanden werden kann.

Bei Vorauszahlungen auf die Nebenkosten würde die Bezeichnung meines Erachtens grundlegend anders lauten, sodass hier die Erhöhung der Kaltmiete um 85 EUR verstanden werden müsste. Insbesondere da dem Vermieter die Nebenkosten rein rechtlich und technisch betrachtet egal sein können, da diese ohnehin ja ausschließlich vom Mieter getragen werden und sich dadurch für den Vermieter nichts ändert.

Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage hiermit beantworten konnte und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt

PS: gerne können Sie mich auch per Email kontaktieren, jedoch sehe ich unter der vorbezeichneten Betrachtung kaum eine rechtliche Handhabe gegen den Vermieter. Mit Ausnahme, weitere Recherchen würden dazu führen, dass Grundlage der prozentualen Anpassung die Kaltmiete und nicht die Warmuntermiete ist.

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