Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Gemäß § 553 Abs. 2 BGB
gilt: »Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt«.
Hierbei handelt es sich um einen sog. Untermietzuschlag auf die Kaltmiete.
Dieser Zuschlag diene, so das Landgericht Berlin, nicht als Ausgleich für eine stärkere Wohnungsnutzung und/oder steigende Betriebskosten. Der Zuschlag sei ein echter Anteil des Vermieters an den Einnahmen des Mieters aus dem Untermietverhältnis.
Dafür seien allgemein 20% von der für die Untervermietung erzielten Miete angemessen. Im Ausnahmefall dürfe es mehr sein. Der Anteil könne auch auf bis zu 25 % steigen, solange durch diesen Zuschlag die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige (LG Berlin, Urteil vom 7.7.2016, Az. 18 T 65/16
).
Der Zuschlag bei Ihnen liegt unter 25 % aber über 20 % der in Betracht kommenden Kaltmiete von 380,00 EUR für die Gesamtwohnung. Demnach wäre dieser noch im Bereich des vom Landgericht Berlin entschiedenen Falls.
Jedoch wäre zu klären, ob die Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum, wenn ein mietspiegel existent ist, überschritten worden ist. Denn der Untermietzuschlag darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Übersteigt der Zuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete wäre er entsprechend unwirksam und damit herabzusetzen. Bewegt sich der Zuschlag indes im ortsüblichen Bereich wäre dieser so zumindest auch das Landgericht i.d.R. zulässig.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Lembcke,
wenn ich das Urteil vom Landgericht Berlin richtig verstanden habe, bezieht sich der Zuschlag den der Vermieter aufschlagen darf auf den Mietzins den ich von meinem Untermieter fordere - und da ist der Betrag den ich fordere 190€ kalt, der Rest der der Monatlichen Summe bezieht sich ja auf die Nebenkosten, und eine Erhöhung von 85€ ist eindeutig mehr als 25%.
Darum geht es mir aber eigentlich gar nicht, eventuell habe ich meine Formulierung in der Ausgangsfrage etwas ungeschickt gewählt. Der einzige Hinweis vom Vermieter auf die Erhöhung ist, Zitat:
[09:xx, 4/3/2018] Vermieter: Hallo die miete erhöht sich 85 € monatlich
[09:xx, 4/3/2018] Vermieter: Ihre miete ist ab ab jetz 595€ monatlich
Lässt sich daraus schließen dass sich die Erhöhung Automatisch auf die Kaltmiete bezieht? Ganz abgesehen davon, dass die Vormieter, auch in einer WG, nur 500€ warm gezahlt haben.
Ich habe allerdings das Gefühl, dass dieser Fall doch etwas zu komplex für frag-einen-anwalt.de ist, sollte ich Sie bzw. ihre Kanzlei direkt kontaktieren dürfen, geben Sie mir bitte Bescheid.
Ihre Nachfrage möchte ich gerne beantworten.
Zunächst nehme ich Ihren Hinweis zur Kenntnis und stelle insoweit richtig, dass die Grundlage für die Erhöhung die Miete des Untermieters ist und nicht die Ihrige.
Problematisch sehe ich jedoch, dass aus der Entscheidung zumindest nicht klar wird, ob hier die Nettokaltmiete der Untermiete gemeint ist. So heißt es nach der Entscheidung, dass maßgeblich die vereinbarte Untermiete sein soll, woraus ich durchaus schließe, dass damit dann auch die Bruttomiete gemeint sein kann.
Wenn ich in diesem Fall dann auch die Bruttowarmmiete berücksichtige, läge man mit dem Zuschlag auch noch unter 25%. Sprich es wird Ihre erzielte Untermiete zur Grunde gelegt, um dann damit Ihre Kaltmiete zu erhöhen.
Sofern in der Nachricht von einer Erhöhung der "Miete" die Rede ist, würde ich zumindest daraus schließen, dass damit tatsächlich nur die Kaltmiete gemeint ist. Denn diese ist zunächst für den Untermietzuschlag Ausgangsbasis. Vergleicht man darüber hinaus das Gesetz, ist im Gesetz klar differenziert zwischen dem Mietzins und den Vorauszahlungen auf Betriebkosten. Mietzins steht daher alternativ für Miete, sodass mit einer sog. Mieterhöhung immer zunächst einmal die Kaltmiete verstanden werden kann.
Bei Vorauszahlungen auf die Nebenkosten würde die Bezeichnung meines Erachtens grundlegend anders lauten, sodass hier die Erhöhung der Kaltmiete um 85 EUR verstanden werden müsste. Insbesondere da dem Vermieter die Nebenkosten rein rechtlich und technisch betrachtet egal sein können, da diese ohnehin ja ausschließlich vom Mieter getragen werden und sich dadurch für den Vermieter nichts ändert.
Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage hiermit beantworten konnte und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt
PS: gerne können Sie mich auch per Email kontaktieren, jedoch sehe ich unter der vorbezeichneten Betrachtung kaum eine rechtliche Handhabe gegen den Vermieter. Mit Ausnahme, weitere Recherchen würden dazu führen, dass Grundlage der prozentualen Anpassung die Kaltmiete und nicht die Warmuntermiete ist.
