Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Hausverwaltung kann sich im Hinblick auf die Umlage der sogenannten "kalten" Betriebskosten nicht auf die HeizkostenV berufen. Die HeizkostenV regelt lediglich, wie die Kosten für Heizung und Warmwasser auf die Nutzer einzelner Wohnungen umzulegen sind, nämlich verbrauchsabhängig.
Für die sonstigen verbrauchsunabhängigen Fixkosten muss nach Billigkeitsgesichtspunkten ein anderer gerechter Abrechnungsmodus (Umlageschlüssel) bestimmt werden, § 315 BGB
.
Bei einer WEG muss der Umlageschlüssel insbesondere der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechen.
Es kann natürlich nicht rechtens sein, dass die kalten Betriebskosten nur auf die Eigentümer umgelegt werden, die ihre Wohnungen nutzen.
Aus meiner Sicht würde sich hier eine Umlage der Kosten nach Miteigentumsanteilen anbieten.
Sie sollten in der nächsten Eigentümerversammlung einen entsprechenden Punkt auf die Tagesordnung setzen lassen und auf eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung hinwirken.
Die Änderung des Umlageschlüssels können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, § 16 Abs. 3 WoEigG
.
Bitte beachten Sie aber, dass sich aus dem Beschluss auch eindeutig ergeben muss, dass hierdurch auch die einschlägigen Bestimmungen zur Kostenverteilung in der Teilungserklärung der WEG geändert werden sollen (ziehe BGH V ZR 202/09
, Urteil vom 09.07.2010).
Kommt ein entsprechender Beschluss in der Eigentümerversammlung nicht zustande, dann können Sie gegebenfalls bei Gericht beantragen, dass die Bestimmungen zur Kostenverteilung aus der Teilungserklärung für nichtig erklärt werden.
Es wäre wichtig, den Umlageschlüssel zu kennen, nach dem die Kosten im Moment auf die Miteigentümer verteilt werden. Auch wäre der Passus aus der Teilungserklärung, der sich mit der Kostenverteilung auf die Miteigentümer befasst, wichtig, um Ihre Frage abschließend beantworten zu können.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Isabelle Wachter, Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Isabelle Wachter
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Rechtsanwältin Isabelle Wachter
Danke für Ihre Antwort. Das Problem liegt ein klein wenig anders. Wie gesagt: Die Betriebskosten (wie Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Ablesung) werden mit den Kosten des Verbrauchs addiert, dann anteilig in HK und WWkosten aufgeteilt(~80/20), diese dann nach dem beschlossenen Vschlüssel (hier 30/70)aufgeteilt. Übrigens in allen von mir recherchierten Abrechnungen (Berlin, Niedersachsen, NRW) war das so. Bei uns werden 60% der Wohnungen nicht oder selten genutzt. Aber, da der Anteil der Betriebskosten in den Verbrauch mit eingeht, zahlt der, der mehr verbraucht, auch mehr an Betriebskosten (die ja nichts mit dem Verbrauch zu tun haben). Eine Abstimmung würde nichts bringen, da die Mehrheit nicht daran interessiert ist (WE-Versammlung war schon erfolglos). Kann hier überhaupt die HK-Verordnung angewendet werden (§11)? Ggf. kann ich Ihnen meine (Zahlen-)Analyse zur Verdeutlichung gerne per eMail senden. Danke Frau S.
Sehr geehrte(r) Fragesteller,
die HeizkostenV regelt, welche Kosten als Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser umlagefähig sind. Ferner regelt die HeizkostenV, dass mindestens 50,maximal 70 % der Gesamtheizkosten verbrauchsabhängig erfasst und den jeweiligen Nutzern der Wohneinheiten in Rechnung gestellt werden müssen.
Die Heizkosten lassen sich unterteilen in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten.Letztere sind zum Besispiel die Kosten für die Ablesung der Zähler, die Wartung der Heizungsanlage, die Stromkosten für deren Betrieb usw.
Bei den verbrauchsunabhängigen Kosten können andere Verteilungsschlüssel gewählt werden, wie etwa die Miteigentumsanteile oder auch die m ² der beheizbaren Fläche. So haben auch die Eigentümer, die ihre Wohnung nicht oder nur unregelmäßig nutzen, einen Teil der Kosten zu tragen.
Die verbrauchsunabhängigen Kosten müssen und dürfen meiner Ansicht nach nicht mit den verbauchsabhängigen zusammengereichnet und dann mit einem einheitlichen Verteilungsschküssel umlegelegt werden, da dies die Eigentümer,welche ihre Wohnungen ständig nutzen unangemessen benachteiligt. Ein Verteilungsschlüssel muss nach § 315 BGB
immer der Billigkeit entsprechen.
Bei einer WEG stellt sich folgendes Problem:
In der Regel ergeben sich die Umlageschlüssel für alle Kosten aus der Teilungserklärung.
Die Eigentümer können einen anderen Verteilungsschlüssel mit Stimmenmehrheit beschließen.
Kommt ein solcher Beschluss auf Antrag in der Eigentümerversammlung nicht zu stande, dann müssen Sie als betroffene Eigentümer diesen Nicht-Beschluss (Negativbeschluss) gerichtlich anfechten und gleichzeitg gerichtlich beantragen, dass ein der Billigkeit entsprechender Verteilungsschlüssel durch das Gericht bestimmt wird.
Auch ein sogenannter Nichtbeschluss unterliegt der gechtlichen Anfechtung (BGH 5 ZR 114/09, Urteil vom 15.01.2010).
Sie können das Urteil unter dem folgenden Link finden:
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=V%20ZR%20114/09&nr=50875
Ich hoffe,dass meine Ausführungen für Sie verständlich waren.
Zur Vertretung Ihrer Interessen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Isabelle Wachter
(Rechtsanwältin)
