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Ungerechte Kostenverteilung der verbrauchsunabhängigen Posten in der Heizkostenabrechnung

| 04.05.2012 15:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Isabelle Wachter


Guten Tag,
ich habe seit 1997 eine Eigentumswohnung im Harz, die ich zunächst als Zweitwohnung in den Ferien nutzte; jetzt wohne ich hier dauerhaft.
Die Wohnanlage umfasst 28 Wohnungen, von denen im Durchschnitt NUR 40% dauerhaft genutzt werden.

Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden nach HKV berechnet. Zu den verbrauchsabhängigen Kosten werden die Betriebskosten gerechnet, dann in Heizkosten und Warmwasserkosten gesplittet und weiter zu 30% nach Grundfläche und 70% nach Verbrauch berechnet. Die Betriebskosten, wie Strom, Wartung, Schornsteinfeger (alle 2 Jahre), Verbrauchserfassung sind Fixkosten, die unabhängig vom Verbrauch entstehen.

Die Heizkostenabrechnung 2011 wurde von mir nach Größe der Wohneinheiten, Verbrauch und Kosten analysiert und gegenübergestellt. Fazit: Die verbrauchsunabhängigen Kosten, die fixen Betriebskosten, werden in unterschiedlicher Höhe den Nutzern in Rechnung gestellt. So zahlen Nutzer für die gleiche und notwendige Dienstleistung unterschiedliche Beträge, z.B. für die Verbrauchserfassung zwischen 12€ und 61€, für die Wartung der Heizung zwischen 4€ und 21€, usw.. Diese Kostenverteilung finde ich äußerst ungerecht. Das mag bei Eigentumsanlagen mit 100% Dauernutzung gerechter ausfallen.

Die Tendenz geht dahin, dass ein größerer Leerstand in den nächsten Jahren zu erwarten ist und somit, bei Beibehaltung des Abrechnungmodus, eine noch höhere Belastung der Dauernutzer.
Im extremsten Fall hätte bei nur einem Nutzer, dieser auch die gesamten Betriebskosten zu tragen.

Eine mehrheitliche Abstimmung in der EV (ist das überhaupt gesetzlich möglich)zu Gunsten der NUR 40% Dauernutzer ist nicht zu erwarten.

Die Verwaltung bezieht sich auf die HKV. Aber m.E.a. kann das Gesetz nicht bestimmen, dass ich Kosten des Nachbarn trage. Was können wir tun, um nicht eines Tages die gesamten verbrauchsunabhängigen Betriebskosten zahlen zu müssen? Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Hausverwaltung kann sich im Hinblick auf die Umlage der sogenannten "kalten" Betriebskosten nicht auf die HeizkostenV berufen. Die HeizkostenV regelt lediglich, wie die Kosten für Heizung und Warmwasser auf die Nutzer einzelner Wohnungen umzulegen sind, nämlich verbrauchsabhängig.

Für die sonstigen verbrauchsunabhängigen Fixkosten muss nach Billigkeitsgesichtspunkten ein anderer gerechter Abrechnungsmodus (Umlageschlüssel) bestimmt werden, § 315 BGB.

Bei einer WEG muss der Umlageschlüssel insbesondere der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechen.

Es kann natürlich nicht rechtens sein, dass die kalten Betriebskosten nur auf die Eigentümer umgelegt werden, die ihre Wohnungen nutzen.

Aus meiner Sicht würde sich hier eine Umlage der Kosten nach Miteigentumsanteilen anbieten.

Sie sollten in der nächsten Eigentümerversammlung einen entsprechenden Punkt auf die Tagesordnung setzen lassen und auf eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung hinwirken.

Die Änderung des Umlageschlüssels können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, § 16 Abs. 3 WoEigG.

Bitte beachten Sie aber, dass sich aus dem Beschluss auch eindeutig ergeben muss, dass hierdurch auch die einschlägigen Bestimmungen zur Kostenverteilung in der Teilungserklärung der WEG geändert werden sollen (ziehe BGH V ZR 202/09, Urteil vom 09.07.2010).

Kommt ein entsprechender Beschluss in der Eigentümerversammlung nicht zustande, dann können Sie gegebenfalls bei Gericht beantragen, dass die Bestimmungen zur Kostenverteilung aus der Teilungserklärung für nichtig erklärt werden.

Es wäre wichtig, den Umlageschlüssel zu kennen, nach dem die Kosten im Moment auf die Miteigentümer verteilt werden. Auch wäre der Passus aus der Teilungserklärung, der sich mit der Kostenverteilung auf die Miteigentümer befasst, wichtig, um Ihre Frage abschließend beantworten zu können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Isabelle Wachter, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.05.2012 | 19:13

Danke für Ihre Antwort. Das Problem liegt ein klein wenig anders. Wie gesagt: Die Betriebskosten (wie Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Ablesung) werden mit den Kosten des Verbrauchs addiert, dann anteilig in HK und WWkosten aufgeteilt(~80/20), diese dann nach dem beschlossenen Vschlüssel (hier 30/70)aufgeteilt. Übrigens in allen von mir recherchierten Abrechnungen (Berlin, Niedersachsen, NRW) war das so. Bei uns werden 60% der Wohnungen nicht oder selten genutzt. Aber, da der Anteil der Betriebskosten in den Verbrauch mit eingeht, zahlt der, der mehr verbraucht, auch mehr an Betriebskosten (die ja nichts mit dem Verbrauch zu tun haben). Eine Abstimmung würde nichts bringen, da die Mehrheit nicht daran interessiert ist (WE-Versammlung war schon erfolglos). Kann hier überhaupt die HK-Verordnung angewendet werden (§11)? Ggf. kann ich Ihnen meine (Zahlen-)Analyse zur Verdeutlichung gerne per eMail senden. Danke Frau S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2012 | 20:29

Sehr geehrte(r) Fragesteller,

die HeizkostenV regelt, welche Kosten als Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser umlagefähig sind. Ferner regelt die HeizkostenV, dass mindestens 50,maximal 70 % der Gesamtheizkosten verbrauchsabhängig erfasst und den jeweiligen Nutzern der Wohneinheiten in Rechnung gestellt werden müssen.

Die Heizkosten lassen sich unterteilen in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten.Letztere sind zum Besispiel die Kosten für die Ablesung der Zähler, die Wartung der Heizungsanlage, die Stromkosten für deren Betrieb usw.

Bei den verbrauchsunabhängigen Kosten können andere Verteilungsschlüssel gewählt werden, wie etwa die Miteigentumsanteile oder auch die m ² der beheizbaren Fläche. So haben auch die Eigentümer, die ihre Wohnung nicht oder nur unregelmäßig nutzen, einen Teil der Kosten zu tragen.

Die verbrauchsunabhängigen Kosten müssen und dürfen meiner Ansicht nach nicht mit den verbauchsabhängigen zusammengereichnet und dann mit einem einheitlichen Verteilungsschküssel umlegelegt werden, da dies die Eigentümer,welche ihre Wohnungen ständig nutzen unangemessen benachteiligt. Ein Verteilungsschlüssel muss nach § 315 BGB immer der Billigkeit entsprechen.

Bei einer WEG stellt sich folgendes Problem:

In der Regel ergeben sich die Umlageschlüssel für alle Kosten aus der Teilungserklärung.
Die Eigentümer können einen anderen Verteilungsschlüssel mit Stimmenmehrheit beschließen.
Kommt ein solcher Beschluss auf Antrag in der Eigentümerversammlung nicht zu stande, dann müssen Sie als betroffene Eigentümer diesen Nicht-Beschluss (Negativbeschluss) gerichtlich anfechten und gleichzeitg gerichtlich beantragen, dass ein der Billigkeit entsprechender Verteilungsschlüssel durch das Gericht bestimmt wird.

Auch ein sogenannter Nichtbeschluss unterliegt der gechtlichen Anfechtung (BGH 5 ZR 114/09, Urteil vom 15.01.2010).

Sie können das Urteil unter dem folgenden Link finden:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=V%20ZR%20114/09&nr=50875

Ich hoffe,dass meine Ausführungen für Sie verständlich waren.

Zur Vertretung Ihrer Interessen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Isabelle Wachter
(Rechtsanwältin)



Bewertung des Fragestellers 05.05.2012 | 15:34

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Stellungnahme vom Anwalt:
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