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Unentgeldliches Wohnrecht - Steuerliche Auswirkungen des Wertes dieses Wohnrechts?

| 06.11.2016 16:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Florian Bretzel


Unentgeldliches Wohnrecht - Steuerliche Auswirkungen des Wertes dieses Wohnrechts?

Sachverhalt:
Meine Mutter (heutige Alleineigentümerin) möchte mir (Sohn, künftiger Alleineigentümer) das Elternhaus übertragen.
In einem Übergabevertrag (Entwurf) steht hierzu:
"Die Übergeberin behält sich auf ihre Lebensdauer folgendes Recht vor: Wohnrecht an dem gesamten Objekt.
Die Kosten für Wasser, Strom und Heizung trägt die Berechtigte selbst.
Der jährliche Wert des Rechts beträgt 9.000€.
Mit schuldrechtlicher Wirkung erklären die Vertragsparteien, dass das vorgenannte Recht unentgeldlich ist."

Frage 1: Hat der jährliche Wert des Wohnrechts i.H.v. 9.000€ steuerliche Auswirkungen auf meine Mutter (Übergeberin)? Fallen hierfür bpsw. Einkommensteuer oder andere Steuern an?

Frage 2: Hat der jährliche Wert des Wohnrechts i.H.v. 9.000€ steuerliche Auswirkungen auf mich (Übernehmer)? Fallen hierfür bpsw. Einkommensteuer oder andere Steuern an? Hinweis: Mein Wohnsitz ist nicht (mehr) im Elternhaus.

Frage 3: Bei der Ermittlung des jährlichen Wohnrechtswerts gibt es einen gewissen Ermessensspielraum. Ist es besser/sinnvoller einen geringen Wert oder besser/sinnvoller einen höheren Wert im Übergabevertrag zu vereinbaren?

Frage 4: Wie ist die steuerliche Absetzbarkeit von haushaltsnahen Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistung nach oben geschilderter Übertragung geregelt?
Wer kann/muss solche Leistungen in seiner Steuererklärung geltend machen (meine Mutter oder ich/Sohn)?
Was müsste ggf. beim Übergabevertrag beachtet werden, dass meine Mutter weiterhin solche Leistungen steuerlich geltend machen kann?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu Frage 1:
Die Einräumung des Wohnrechts löst bei Ihrer Mutter Schenkungsteuer nach dem ErbStG aus. Das Finanzamt berechnet den Wert des Wohnrechts nach der Maßgabe von § 14 Bewertungsgesetz (BewG) und wird einen entsprechenden Bescheid erlassen. Allerdings hat Ihre Mutter einen Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG), der nicht versteuert wird.

Zu Frage 2:
Bei Ihnen löst das Wohnrecht keine Steuerpflicht aus, da Ihnen keine Zahlungen zufließen.

Zu Frage 3:
Da der Wert des Wohnrechts Auswirkungen auf die Steuerlast hat (siehe Antwort zu Frage 1), ist ein geringerer Wert natürlich besser. Das Finanzamt prüft aber den Wert von Amts wegen und ist an die Angabe im notariellen Vertrag nicht gebunden. Die Angabe im Vertrag dient in erster Linie zur Berechnung der Notargebühren. Insoweit sind Ihre Einflussmöglichkeiten darauf begrenzt.

Zu Frage 4:
Sie können, wenn es im Übergabevertrag entsprechend ausdrücklich geregelt ist, sowohl die gewöhnlichen, als auch die außergewöhnlichen Unterhaltungslasten am Gebäude steuermindernd bei sich berücksichtigen. Es muss aber ausdrücklich so im Vertrag geregelt werden. Um langwierige Ausführungen zu Einzelfällen zu vermeiden, möchte ich Ihnen ein Urteil des Bundesfinanzhofs zur Lektüre empfehlen, der sich mit einem Sachverhalt aus Ihrem Bundesland zu beschäftigen hatte: http://www.iww.de/quellenmaterial/id/399 (BFH, Urteil vom 15.03.2000, X R 50/98).

Davon unberührt bleibt m. E. der Abzug für "haushaltsnahe Dienstleistungen" nach § 35a EStG. Nach einem Anwendungsschreiben des BMF zu dieser Vorschrift (- IV C 4 - S 2296-b/07/0003 (2007/0484038) -; BStBl 2007 I S. 783) knüpft die Abzugsfähigkeit dieser Aufwendungen an den Begriff des "Haushaltes" des Steuerpflichtigen an; man muss also hierfür nicht Eigentümer des Grundstücks sein, sondern "nur" Besitzer und es für seinen Haushalt nutzen. Das ist bei Ihrer Mutter aufgrund des Wohnrechts der Fall, insoweit kann sie m. E. diesen Abzug weiterhin selbst vornehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2016 | 20:04

Auf Ihre Antwort zur Frage 1 habe ich Verständnisschwierigkeiten und möchte daher nochmals nachfragen, um ein etwaiges Missverständnis auszuschließen.
Sie schreiben, dass die Einräumung des Wohnrechts bei meiner Mutter Schenkungssteuer auslöst.

Das Wohnrecht wird jedoch im Rahmen der Übertragung des Elternhauses von meiner Mutter auf mich eingeräumt (d.h. in einem Vertrag). Müsste dies nicht eher den Schenkungswert an mich mindern, anstatt bei meiner Mutter Schenkungssteuer auszulösen?
Mein Verständnis wäre: Meine Mutter verschenkt das "Gebäude abzgl. Wohnrechtswert". Sie behält das Wohnrecht, dass Sie heute schon als Eigentümerin hat und Schenkungssteuer fällt nur für mich an.
Ihre Antwort interpretiere ich als zwei Schenkungen (mit Schenkungssteuer für beide):
a) Meine Mutter verschenkt das Gebäude.
b) Ich verschenke Wohnrecht zurück.

Kann dies rechtlich wirklich so gewollt sein?
Falls ja, wäre in einem solchen Falle ein Nießbrauchrecht steuerlich sinnvoller?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2016 | 22:41

Vielen Dank für Ihre Rückfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In der Tat handelt es sich hier steuerlich um zwei separate Vorgänge, auch wenn sie in einem Vertragswerk vereinbart werden. Auch die Übertragung der Immobilie an Sie ist schenkungsteuerpflichtig, allerdings haben Sie als Sohn einen erheblich höheren Freibetrag (400.000 Euro, § 16 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Ein Nießbrauchsrecht wäre in diesem Fall tatsächlich u. U. gegenüber dem reinen Wohnrecht zu empfehlen. Denn der Kapitalwert des Nießbrauchs wird für Zwecke der Schenkungsteuer vom reinen Verkehrswert der Immobilie abgezogen, beim Wohnrecht ist das nicht der Fall. Sie sollten die verschiedenen Varianten einmal anhand der konkreten Wertverhältnisse von einem Steuerberater durchrechnen lassen, damit Sie eine bessere Entscheidungsgrundlage haben.


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Bewertung des Fragestellers 14.11.2016 | 19:13

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