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Unbewohnbares Haus -> Ideen für Einnahmen ohne eine Nutzungsänderung?

23.10.2018 20:21 |
Preis: 60,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Vielleicht hat einer eine Idee zu folgendem Fall:

Ein Haus in Bayern ist in der Zwangsversteigerung. Hier ein paar Infos aus dem Gutachten und eigener Recherchen.

- Wasserschaden vorhanden
- Gebäude in Massivbauweise
- Es handelt sich um ein Wohnhaus
- Anforderungen entspricht nicht den heutigen Vorgaben der Wohnraumgestaltung
- Die Sanierungsarbeiten überschreiben die Kosten eines Neubaus
- Zustand wird aufgrund des Wasserschadens als miserabel beschrieben
- Ölheizung ist nicht funktionsfähig
- Gebäude ist nicht im Außenbereich
- Es gibt keinen Bebauungsplan, so dass die Bayerische Bauordnung greift

Eine Besichtigung des Gebäudes von innen ist leider nicht möglich. Bei einem Abriss und Neubebauung würde die Bayerische Bauordnung greifen. Dies bedeutet, dass durch die Abstandsflächen kein wirkliches Haus errichtet werden könnte (Bebauungsfläche ca. 1,50 m x 6 m). Daher würde ich das Gebäude erhalten und es Stück für Stück innerhalb der nächsten Jahre sanieren. Da ich nicht weiß in welchem inneren Zustand sich das Gebäude befindet, würde ich vom Schlimmsten ausgehen (Schimmel etc.). Von außen macht das Gebäude einen stabilen Eindruck, also vermutlich keine einsturzgefährdeten Wände.

Meine Frage wäre nun, wie man es bewirtschaften könnte, ohne den Stress bzw. Ablehnung einer Nutzungsänderung zu erliegen. Eine Umwandlung von Wohnraum in Gewerbe ist in dieser Gegend schwierig. Es wäre schade, wenn es einfach nur brach liegen würde.

Bisherige Überlegungen:

a) Eine Vermietung des Hauses insgesamt als Wohnung ist aufgrund des Zustandes vermutlich nicht möglich. Auch hätte ich hier keinen Zugriff auf das Haus um Reparaturarbeiten durchführen zu können.

b) In dieser Gegend von Bayern besteht Nachfrage nach Lagerplätzen. Eine Idee wäre deshalb die einzelnen Zimmer nach erfolgreichen Kauf zu begutachten. Die besten Zimmer könnten als Abstellräume vermietet werden. Bei Räumen mit Schimmel stellt sich hier auch die Frage, ob sie trotzdem als Abstellraum interessant wären, wenn man dort in wasserfesten Behältnissen einlagert. Generell stellt sich hier die Frage ob einzelne Zimmer als Abstellkammer an verschiedene Personen vermieten darf, ohne dass eine Nutzungsänderung notwendig ist. Hier sollte natürlich auch nicht das Wohnmietrecht greifen, da die Standards nicht erfüllt sind. Stärkere schimmelbefallene Zimmer kann ich Stück für Stück über die Jahre sanieren und dann auch als Abstellkammer anbieten und irgendwann mal das Haus wieder insgesamt als Wohnhaus.

c) ???


Suche keine ausführliche Rechtsberatung, sondern eher Idee / Stoßrichtungen für b) und c).

Einsatz editiert am 25.10.2018 13:07:44
28.10.2018 | 07:14

Antwort

von


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Guten Morgen,

ich möchte zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Da es sich um ein Wohnhaus handelt, ist jede andere Nutzung ohne eine entsprechend bewilligte Nutzungsänderung natürlich problematisch. Ich sehe auch hinsichtlich Ihres Punktes b), Nutzung zu Lagerzwecken, Probleme in dieser Hinsicht, da es sich ja um eine gewerbliche Vermietung von Lagerflächen handeln würde, also definitiv keine Wohnraumbewirtschaftung darstellt. Von daher sollte dies allenfalls in Übereinstimmung mit der zuständigen Baubehörde erwogen werden.

Ich kenne das Haus nicht, aber ist es denkbar, dass es sich, von außen gesehen, um ein schützenswertes Objekt i.S.d. Art. 1 BayDSchG handelt?

"Denkmäler sind von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt."

Sollte das Objekt in die Denkmalschutzliste aufgenommen werden, ständen Ihnen verschiedene Zuschüsse zur Renovierung zur Verfügung, Art. 22 BayDSchG.

Liegen die Denkmalschutzvoraussetzungen nicht vor, sehe ich nur die Möglichkeit, sukzessive erst eine Wohnung den Anforderungen entsprechend herzurichten, um daraus möglichst schnell Mieteinkünfte zu erzielen, und danach die anderen Wohnung herzurichten.

Mit freundlichen Grüßen


ANTWORT VON

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