Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Frage beantworte ich unter Heranziehung der von Ihnen bereitgestellten Informationen gerne wie folgt:
Der von Ihnen zitierte Passus aus dem Gewerbemietvertrag enthält eine Klausel, die den Wechsel der Rechtsform bzw. die Übertragung des Unternehmens auf einen neuen Rechtsträger als eine "Gebrauchsüberlassung" qualifiziert. Solche Klauseln sind grundsätzlich wirksam, sofern sie nicht gegen das AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) oder Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen. Dies hat seinen Grund darin, dass der Vermieter in seine Entscheidung miteinbeziehen können muss, dass als Mieterpartei eine bspw. haftungsbeschränkte GmbH, wie bspw. die GmbH, den Mietvertrag schließt.
Wenn der Vermieter der Übertragung auf die GmbH nicht zustimmt, könnte dies rechtlich problematisch werden. Ohne die schriftliche Einwilligung des Vermieters läge streng genommen ein Vertragsverstoß vor. Es ergeben sich daraus folgende Szenarien:
Kündigungsrecht des Vermieters:
Der Vermieter könnte unter Umständen den Vertrag außerordentlich kündigen, wenn er nachweisen kann, dass ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein solcher Grund könnte in einer unzulässigen Gebrauchsüberlassung bestehen, sofern keine Zustimmung eingeholt wurde. Allerdings ist die außerordentliche Kündigung an strenge Anforderungen gebunden. Der Vermieter müsste darlegen, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der Vertragsverletzung unzumutbar ist. Das ist grundsätzlich einzelfallabhängig.
Schadensersatzforderung:
Falls eine Kündigung durch den Vermieter berechtigt wäre, könnte er die restliche Mietzeit als Schadensersatz geltend machen, das aber nur wenn Sie seine Einwilligung gar nicht einfordern. Sofern Sie die Einwilligung einfordern, hätten Sie Ihre Pflicht aus dem Mietvertrag erfüllt und es läge keine Pflichtverletzung vor, auf denen der Schadensersatzanspruch basieren würde. Sie sollten also auf jeden Fall den Vermieter um die Einwilligung bitten.
Kündigungsrecht des Mieters:
Grundsätzlich entsteht automatisches Kündigungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert (§ 540 BGB). Ob ein solches Recht besteht, hängt von den individuellen Regelungen im Vertrag ab. Sollte eine Fortsetzung des Mietvertrags für Sie unzumutbar sein, käme also unter Umständen eine außerordentliche Kündigung Ihrerseits in Betracht.
Praxishinweis:
Um diese rechtlichen Risiken zu vermeiden, sollten Sie das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine schriftliche Zustimmung einholen. Dabei könnte argumentiert werden, dass es sich bei der Umwandlung um eine reine Rechtsformänderung handelt und weder das wirtschaftliche Risiko noch der Geschäftsbetrieb an sich beeinflusst werden.
Empfehlung zur weiteren Vorgehensweise:
Sollte der Vermieter die Zustimmung verweigern, empfehle ich, eine fundierte rechtliche Prüfung vorzunehmen, um Ihre Handlungsmöglichkeiten (z. B. Kündigung, Anpassung des Vertrags) zu bewerten und das Risiko einer möglichen Schadensersatzforderung zu minimieren.
Bitte beachten Sie auch, dass diese Plattform lediglich zu einer ersten rechtlichen Orientierung dient, dass diese Antwort nur eine erste rechtliche Einschätzung darstellt und eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann, insbesondere, da auch nur eine geringe Abweichung der Sachverhaltsangaben zu einem anderem Ergebnis führen kann.
Ich hoffe, meine Einschätzung gibt Ihnen eine erste Orientierung.
Mit freundlichen Grüßen
Fritz Fell-Bosenbeck, Rechtsanwalt
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