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Gewerbemietvertrag: Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung?

18.09.2008 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Es gab einen "Zeitmietvertrag über Gewerberäume" vom 18.1.99 mit der A GmbH, vertreten durch Herrn und Frau A, mit einer Laufzeit von 1.4.99 bis 30.3.2004. Dieser Vertrag sah in § 2 - Mietzeit - vor, dass der MV im gegenseitigen Einverständnis um 5 Jahre verlängert werden könne. Für die Zeit nach einer solchen Verlängerung gab es keine Regelung. Vielmehr heißt es nach dieser 5-Jahres-Verlängeruns-Regelung ganz allgemein: "Der MV kann mit einer einjährigen Kündigungsfrist gekündigt werden." Nach dem 30.3.2004 wurde keine neue Vereinbarung getroffen. Vielmehr wurde das Mietverhältnis stillschweigend weiter geführt.

Weil die Fa. A in Liquidation ging, wurde am 3.3.2008 einvernehmlich eine "Zusatzvereinbarung zum MV vom 18.1.99" abgeschlossen. In dieser von allen drei Parteien unterzeichneten Vereinbarung heißt es, dass der bisherige Mieter aus dem Vertrag aussteigt und dass sein bisheriger Untermieter, die B GmbH, vertreten durch Herrn B, als neuer Mieter in den MV einsteigt. "Zwischen 1. Vermieter, 2. A GmbH und 3. B GmbH, vertreten durch Herrn B, wird folgende Vereinbarung/Änderung des Hauptmietvertrages für die Gewerbeeinheit sowieso (= Ortsbezeichnung) getroffen." Dann folgen Ausführungen über den Mieterwechsel vom bisherigen Hauptmieter zum bisherigen Untermieter, über die Weitergeltung der ursprünglichen Renovierungsklausel und die Überführung der Kaution. Zur Mietzeit heißt es dann: "Änderung zu § 2 -Mietzeit: Der MV läuft auf unbestimmte Zeit. Es gilt eine 3-monatige Kündigungsfrist als vereinbart."
Der Vertrag soll jetzt gekündigt werden.
Fragen:
1. Herr B (und Herr A, der trotz Liquidation der A GmbH dort immer noch als Angestellter von B oder sonstwie tätig ist) behaupten, ein Anwalt habe ihnen gesagt, es gelte nach wie vor die 5-Jahresfrist oder notfalls die Einjahres-Kündigungsfrist des alten Vertrages. Kann das stimmen?
2. Müssen wir bei einer Kündigungs jetzt die Quartalsfrist des BGB einhalten oder können wir jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich nach § 545 BGB das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Der Mietvertrag hat sich demnach nach dem 30.03.2004 auf unbestimmte Zeit verlängert.

Die dreimonatige Kündigungsfrist würde dann gelten, wenn die Zusatzvereinbarung hinsichtlich dieses Punktes rechtswirksam zustande gekommen ist.

Dies wäre dann der Fall, wenn die Eheleute A durch Gesellschafterversammlung zu Liquidatoren bestellt woren wären.

Zum Zwecke der Auflösung der GmbH übernehmen die Liquidatoren mit ihrer Eintragung ins Handelsregister die Vertretung der GmbH nach außen. Die Liquidatoren sind berechtigt, alle der Liquidation dienlichen Geschäfte durchzugeführen und ggf. auch noch Neuverträge abzuschließen.

Wenn die Eheleute A nicht zu Liquidatoren der A-GmbH bestellt worden sind, dürfen sie nach außen für die A-GmbH nicht mehr tätig werden und die Zusatzvereinbarung wäre nicht wirksam mit der Folge, dass der ursprüngliche Vertrag mit den vereinbarten Kündigungsfristen gilt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 18.09.2008 | 18:34

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Roth, ich verstehe Ihre Antwort nicht ganz. Sie schreiben, dass der ursprüngliche Mietvertrag u.U. noch gültig und unbefristet gelte, weil beim Abschluss der Zusatzvereinbarung evt. auf der Seite der aus dem MV aussteigenden Erstmieter "Firma A" die "falschen" Handelnden tätig geworden wären. Das könnte tatsächlich der Fall sein, weil diese Zusatzvereinbarung vom "bisherigen Mieter", nämlich Firma A, vertreten durch Herrn und Frau A, unterschrieben worden ist, also ohne "i.L." Wir wissen nicht, ob es einen anderen Liquidator oder Insolvenzverwalter gegeben hat.
Die Begründung für den Mieterwechsel "wegen Liquidation" ergibt sich nur aus dem ersten Satz der Zusatzvereinbarung: "Der bisherige Mieter steigt wegen Liquidation seiner Firma aus dem MV aus, gleichzeitig steigt der bisherige Untermiter, Firma B, in den Mietvertrag ein". Verstehe ich Sie richtig, dass in diesem Falle immer noch die im ursprünglichen MV vereinbarte jährliche Kündigungsfrist gilt? Wer ist dann aber der Mieter? - Die Fa. A ist inzwischen gelöscht worden.

Außerdem: Firma B hatte anfangs darum gebeten, wegen Liquidation von Firma A den alten Mietvertrag lediglich auf Fa. B "umzuschreiben". Wir haben jedoch statt dessen die beschriebene "Zusatzvereinbarung" mit höherer Miete und den geänderten Kündigungsfristen abgeschlossen. Dieser neue Mietvertrag ist u.E. auch durch konkludentes Handeln wirksam geworden: Am Briefkasten steht Firma B, B zahlt die neue mit der Zusatzvereinbarung erhöhte Miete etc. Dann gilt doch die in der Zusatzvereibarung neu geregelte 3monatige Kündigungsfrist, oder?
Für eine Aufklärung wäre ich dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
***

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.09.2008 | 17:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

zum 1. Absatz

Maßgeblich ist zunächst § 545 BGB. Der Mietvertrag hat sich - wie bereits vorgetragen - nach dem 30.03.2004 auf unbestimmte Zeit verlängert.
Vor diesem Hintergrund ist die Regelung in der Zusatzvereinbarung ohnehin unerheblich.
Wenn die Zusatzvereinbarung nicht wirksam sein sollte, wäre auf Seiten der Mietseite die erlosche A-GmbH.
Mieter wäre durch Aufnahme der Mietzahlungen in jedem Fall die B-GmbH.


zum 2. Absatz

Wenn B bereits die Mietzahlungen leistet, besteht auch eine Vertragsbeziehung mit vereinbarten dreimonatigen Kündigungsfrist.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

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