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Vermietung Wohnung an Zeitarbeitsfirma. Gilt hier Gewerbemieterecht?

| 14.02.2018 11:20 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Ich beabsichtige eine Wohnung an eine Zeitarbeitsfirma zu vermieten. Die Firma möchte dort ihre Mitarbeiter in einer Art Wohngemeinschaft unterbringen. Wechsel findet in längeren Abständen (mehrere Monate) statt.

Meine Frage: ist in dem Fall das Gewerbemietrecht anwendbar oder gilt das Wohnraummietrecht wie bei normaler Vermietung ? Gibt es Dinge, die ich im Mietvertrag besonders beachten sollte?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich gehe davon aus, dass es sich hier um einen normalen Wohnraummietvertrag handelt, wobei im Mietvertrag dargestellt werden sollte, dass es sich hier um eine Wohnungsgemeinschaft handelt, die deren Bewohner im Laufe der Zeit wechseln.
Hauptansprechpartner und Vertragspartner sollte in jedem Fall aufgrund der sicherlich besseren Bonität die Zeitarbeitsfirma sein. Sie können allerdings auch hier mit den jeweiligen Mietern/Bewohnern separat eine entsprechenden Vertrag schließen und die Zeitarbeitsfirma als Bürgen mit ins Boot holen. Hierdurch haben Sie den Vorteil, dass sie neben der Zeitarbeitsfirma auch die jeweiligen konkreten Bewohner der Wohnung als Vertragspartner haben. Dies fusioniert natürlich auch andersherum, als dass Sie die jeweiligen Bewohner auch als Vertragspartner mit in den Mietvertrag nehmen können oder als Bürgen im Rahmen eines separaten Bürgschaftsvertrages binden können.
Ansonsten dürfte sich ganz normal der Mietvertrag nach Wohnraummietrecht richten.
Gewerbemietrecht ist immer dann anzuwenden, wenn es sich um eine gewerbliche Vermietung eines gewerblich genutzten Mietgegenstandes oder Raumes handelt. Dies dürfte vorliegend nicht der Fall sein, da die Wohnung ja gerade als Wohnraum auch genutzt wird.
Daher dürfte hier Wohnraummietrecht ausschlaggebend sein. Sie können allerdings aufgrund der Gewerblichkeit der Zeitarbeitsfirma im engeren Sinne durchaus versuchen, hier Einschränkungen und besondere Klauseln mit hineinzubringen, gerade wenn die Zeitarbeitsfirma hier Hauptmieter ist und die Wohnung im Zuge ihrer Arbeitstätigkeit anmietet. Dies könnte zum Beispiel eine längere Kündigungsfrist des Mieters sein oder Instandhaltungskosten, die auf den Mieter im normalen Wohnraummietrecht nicht übertragen werden können. Dann müssten Sie hier durchaus auf die erhöhte Abnutzung der Wohnung gegebenenfalls durch den Wechsel und die gewerbliche Tätigkeit der Zeitarbeitsfirma abstellen.
Konkret dürften sich sodann auch alles andere und auch mögliche weitere Punkte des Vertrages auf die konkrete Vertragssituation beziehen. Insofern können Sie hier auch Bestandteile eines Gewerbemietvertrages mit hinein nehmen, da er die Zeitarbeitsfirma kein Verbraucher, sondern Unternehmer ist und hier die Wohnraummietvorschriften nicht direkt auf die Zeitarbeitsfirma Anwendung finden.
Anders wäre dies allerdings, wenn Sie mit den Mitarbeitern konkret einen Mietvertrag schließen, dann wäre nur Wohnraummietrecht anwendbar.
Daher spricht dies auch nochmals dafür, als dass Sie den Mietvertrag direkt mit der Zeitarbeitsfirma schließen und dann Bestandteile aus dem Gewerbemietrecht übernehmen können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2018 | 12:12

Vielen Dank für Ihre Antwort! Ich habe hier

https://www.immonet.de/umzug/wissenswertes-rechtliches-mietrecht-urteil-der-woche-mietrecht-gmbh.html

einen Artikel gefunden, der Ihnen dahingehend widerspricht, dass wohnliche Nutzung Wohnraummietrecht ausschlaggebend macht.

Zitat:

".. hat der BGH nun festgelegt, dass entscheidend ist, ob der Mieter die Räume zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. "

Ändert das Ihre Einschätzung dsbzgl. und wenn Unklarheit herrscht - sollte im Vertrag explizit darauf hingewiesen werden, dass Gewerbemietrecht Anwendung finden soll?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2018 | 13:02

Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für ihre Nachfrage und den Hinweis auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
Im Grunde genommen geht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs genau in die Richtung meiner Antwort.
Bei einem Mietvertrag mit dem Hauptmieter, nämlich der Zeitarbeitsfirma, dürfte hier Wohnraummietrecht keine Anwendung finden, wie ich bereits dargestellt habe, als dass Teile des Gewerbemietrechts hier in den Mietvertrag mit einfließen können.
Insofern würden die Vorschriften des Wohnraummietrechts hier auch gegenüber der Zeitarbeitsfirma keine Anwendung finden, insbesondere wenn die Vermietung auch nur vorübergehend ist und Sie können hier gewerberaummietrechtliche Elemente in den Mietvertrag mit einarbeiten, wie bereits von mir auch vorgeschlagen.
Anders wäre es, wenn Sie mit den Mitarbeitern direkt einen Mietvertrag schließen, dann wäre Wohnraummietrecht anwendbar.
Ausschlaggebend für die Nichtanwendbarkeit des Wohnraummietrechts bei Abschluss des Mietvertrages mit der Zeitarbeitsfirma ist sodann eben gerade die Weitervermietung und das gewerbliche Interesse. Die Zeitarbeitsfirma muss sodann selbst mit den Mitarbeitern entsprechende Vereinbarungen treffen, die sich dann an der Vereinbarung zwischen Ihnen und der Zeitarbeitsfirma orientieren.
Sie können daher zum Beispiel auch einen Zeitmietvertrag vereinbaren oder eben zum Beispiel besondere Pflichten, die eine Wohnraummiete nicht hätte, allerdings eben nur gegenüber der Zeitarbeitsfirma.
Ich hoffe, dass ich meine Antwort noch einmal konkretisiert habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 14.02.2018 | 13:06

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