Übernahme eines laufenden gewerblichen Mietvertrags - was ist zu beachten?

Sehr geehrte Damen und Herren,

als angehender Freiberufler möchte ich eine kleine Gewerbeimmobilie (Praxis, 50m2) anmieten und dafür einen laufenden Gewerbemietvertrag übernehmen, indem ich als Nachmieter an Stelle des gegenwärtigen Mieters einsteige. Der nahtlose Mieterwechsel soll mit Februar kommenden Jahres vollzogen werden.

Der Vorteil für mich, den laufenden Mietvertrag zu übernehmen und nicht einen neuen Vertrag mit der Hausverwaltung abzuschließen, liegt darin, dass zum einen der (halbwegs günstige) Mietzins nicht wie bei einem Neuvertrag nach oben angepasst wird, zum anderen, dass es mir vor dem Hintergrund schwer absehbarer Geschäftsentwicklung überaus recht ist, zunächst nur für die Restlaufzeit des laufenden Vertrages gebunden zu sein (etwas mehr als 1 Jahr, mit einseitiger Verlängerungsoption um weitere Jahre) und nicht in der ungewissen Gründungsphase einen befristeten Neuvertrag fest auf mehrere Jahre abschließen zu müssen.

So weit klingt alles erst mal gut, Unbehagen bereiten mir so manches Detail, deren Einordnung ich mich hier durch Auskunft eines Rechtsexperten rückversichern möchte.

Die Hausverwaltung akzeptiert auf dem Kulanzweg den vorzeitigen Ausscheidewunsch des gegenwärtigen Mieters, sofern ich "mit allen Rechten und Pflichten" in den bestehenden Mietvertrag einsteige bzw. diesen nahtlos ab Februar übernehme. Mit dem gegenwärtigen Mieter wird eine entsprechende Austrittserklärung vereinbart so dass dieser bis Ende Januar Mieter ist, tagsdrauf ab 1. Februar dann ich.

Da ich den laufenden Mietvertrag übernehme, wird es durch die Hausverwaltung keine formale Abnahme des Mietobjekts vom Vormieter und Übergabe an mich geben. Ich organisiere den Wechsel mit dem Mieter selbst, muss zusehen, dass ich die Schlüssel erhalte, der jetzige Mieter seine Einrichtung räumt ...

Etwas flau im Magen ist mir bei folgender Formulierung im Nachtragsentwurf zum bestehenden Mietvertrag, wo steht, dass ich als eintretender Mieter "alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel anfallen" zu tragen habe. Ich kann nicht einschätzen, was hier alles auf mich zukommen könnte, die Formulierung wirkt fast blankoartig.

Zudem meinte die Hausverwaltung, dass es nach meinem Eintritt alleine meine Angelegenheit sei, mich hinsichtlich der im kommenden Herbst erfolgenden Betriebskostenabrechnung für 2013 mit dem Vormieter zu verständigen (also dass er bei im Falle einer Rückzahlung von mir das Geld erhält oder aber im Falle einer Nachforderung, ich das anteilige Geld von ihm zu erhalten habe). Die Hausverwaltung würde sich damit jedenfalls ausschließlich an mich wenden.

Mein Auskunftsbedarf wäre diesbezüglich:

Was würden Sie mir empfehlen, um einen möglichst "sauberen" Mieterwechsel und komplikationslosen Übergang zwischen mir und dem Vormieter im Februar hinzubekommen? Wäre es am besten, dies in einem eigenen Vertrag zwischen ihm und mir zu regeln? Was gehört Ihres Erachtens noch in den Nachtrag zum Mietvertrag hinein, den dann die Hausverwaltung, der Vormieter und ich unterzeichnen werden?

Wie kann ich verhindern, dass ich im Herbst 2014 auf den Nebenkostennachzahlungen 2013 sitzen bleibe, weil der Vormieter diese nicht bezahlt (auch umgekehrt, wie kann der Vormieter sichergehen, von mir ein etwaiges Guthaben zurückzuerhalten)?

Sehen Sie die Formulierung der Hausverwaltung, dass ich als eintretender Mieter für alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel anfallen, aufzukommen habe, als kritisch an, da zu weit gefasst? Wäre es ratsam, diese Formulierung ggf. noch zu spezifizieren? Eigentlich will ich, dass der Vormieter alle anfallenden Kosten des Mieterwechsels übernimmt, er dessen Mietspuren auf seine Kosten beseitigt (immerhin profitiert besonders auch er sehr davon, dass ich in den Vertrag einsteige und er daraus entlassen wird).

Grundsätzlich sehe ich das Problem, dass es (auch im Sinne der Planungssicherheit und Vorlaufzeit) gut wäre, den Vertrag über die Mietübernahme ab Februar noch dieses Jahr zu unterzeichnen.

Ich habe die Praxisräume bereits besichtigt und sie sind gegenwärtig in gutem Zustand, wurden im letzten Jahr vollständig renoviert. Was aber ist für den Fall, dass zB im Januar (also noch in der Zuständigkeit des Vormieters) in der Praxis noch irgendetwas beschädigt wird oder zwischenzeitlich noch Mängel auftreten ich aber bereits unterschrieben habe, ab Februar alle Pflichten zu übernehmen? Denn es heißt ja im Mietvertrag, dass der Mieter den gegenwärtigen Zustand der Mietsache, der ihm bekannt sei, als vertragsgerecht anerkennt. Zudem, dass alle spätere Einwendungen wegen offener oder verdeckter Mängel ausgeschlossen seien. Mit der (schon jetzt zu unterschreibenden) Vertragsübernahme ab Februar stimme ich dem ja fast blindlings zu, da es ja keine formale Übernahme bzw. ein Protokoll darüber zwischen Vormieter und mir gibt. Da müsste ich also darauf vertrauen und hoffen, dass bis dann nichts mehr passiert. Das erscheint mir doch sehr unbefriedigend.

Welche Lösung schlagen Sie mir vor, wie kann ich mich hier am besten gegen absichern, wie eine risikolimitierende Abgrenzung gegenüber dem Vormieter vornehmen, wenn die Hausverwaltung meint, wir müssen das unter uns regeln?

Vielen Dank für Ihre juristische Einschätzung und Empfehlung rund um diesen Sachverhalt gewerbliche Mietvertragsübernahme!