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Gewerbe Mietvertrags Übernahme

15.08.2008 17:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:11
Ich habe im letzten Jahr aus finanziellen Gründen mein Geschäft aufgeben müssen. Ich wollte mit meinem Vermieter verhandeln, dieser sagte jedoch immer: "Geben sie erst einmal den Laden auf, erst dann glaube ich , das es nicht mehr weiter geht."
Ich habe dann eine Anzeige in Immoscout geschaltet um einen Nachmieter zu finden. Ende Juli habe ich dann das Geschäft geschlossen und habe erst einmal keine Miete gezahlt. Der Vermieter hat auf meine Bitte um Ratenzahlung nicht reagiert. Ich habe diverse Antwortschreiben mit dem Standarttext erhalten, wie hoch seine Gesammtforderungen sind.
Dann habe ich eine Nachmieterin gefunden, die den Laden zum 01.11. übernehmen wollte und auch hat. Mittlerweile war der Mietpreis laut Vertrag um 100,-€ gestiegen. Die Nachmieterin wollte diese höhere Miete jedoch nicht zahlen.
Der Vermieter hatte mir nach zwei Monaten fristlos gekündigt, da ich vorerst keine Miete gezahlt habe und er sonst keinen Mietvertrag mit der Nachmieterin abschließen könne.
Ich hatte mittlerweile eigenständig eine Ratenzahlung aufgenommen.
Der Vermieter hat dann einen komplett neuen Mietvertrag mit der Nachmieterin abgeschlossen und diverse Umbauten getätigt,so das der ursprüngliche Vertrag gar nicht mehr relevant war.
Ich habe mittlerweile die noch ausstehenden Mieten komplett bezahlt. Muss ich jetzt noch die 100,-€ Differenz bis zum eigentlichen Laufzeitende des Mietvertrags im Juli 2009 zahlen? Oder ist durch den neuen und nicht von mir übernommenen Mietvertrag damit meine Zahlungsschuld beendet?
15.08.2008 | 17:58

Antwort

von


(1207)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Es liegt nach Ihrer Schilderung wohl ein Staffelmietvertrag vor. Die Mieterhöhung betrifft Sie dann nicht, wenn der Vermieter einen neuen Mietvertrag mit der Nachmieterin geschlossen hat.

Ihre Sachverhaltsschilderung ist leider nicht ganz eindeutig: Sie sagen, die Nachmieterin habe den Laden zum 01.11. übernommen. Wenn die Nachmieterin aber zum 01.11. mit dem Vermieter einen Mietvertrag geschlossen hat, schulden Sie allenfalls die Miete bis einschließlich Oktober.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 15.08.2008 | 20:23

Sehr geehrter Herr Raab,
ja, es war eine einmalige Mieterhöhung um 100,-€ ab 08/07 im Vertrag vereinbart. Die Nachmieterin hat einen neuen Mietvertrag ab 01.11.07 geschlossen.
Ich habe die Miete bis einschließlich Oktober 07 inklusive der 100,-€ Erhöhung gezahlt.
Wenn ich dem Vermieter nun also den Sachverhalt so schreibe und mich auf die Anwaltliche Auskunft berufe, kann der Vermieter noch irgendwelche Forderungen durchsetzen? Da ich noch finanzielle Altlasten durch das Geschäft habe, wäre ich froh, wenigstens mit dem Thema Vermieter durch zu sein.
Recht herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen.

M. J.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.08.2008 | 12:11

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Es war sicherlich nicht gerade sinnvoll, die Mietzinszahlungen einzustellen. Vermutlich hatten Sie gehofft, auf diese Weise die fristlose Kündigung durch den Vermieter „provozieren" zu können und damit aus allen Verpflichtungen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, entlassen zu werden. Diese Auffassung ist jedoch unzutreffend: Wenn ein Mietverhältnis gekündigt wird, weil der Mieter den Mietzins nicht zahlt, hat der Mieter auch nach Ausspruch der fristlosen Kündigung den Mietzins als Schadenersatz so lange weiterzuzahlen, bis der Vermieter einen Ersatzmieter gefunden hat. Hier spricht man von Nutzungsentschädigung. Die Nutzungsentschädigung ist ebenso hoch wie der Mietzins.

2.

Sie schreiben, Sie hätten eine Nachmieterin gefunden, die das Ladenlokal zum 01.11. übernommen habe. Damit stellt sich die Frage, ob zwischen Vermieter und Nachmieterin ein Mietvertrag zum 01.11.2007 geschlossen worden ist. Aus dem Gesamtzusammenhang Ihrer Sachverhaltsschilderung vermute ich, daß ein solcher Mietvertrag nicht geschlossen worden sei. Allerdings ist dann nicht klar, wie die Nachmieterin das Ladenlokal zum 01.11.2007 hat übernehmen können. Hier besteht also bzgl. des Sachverhalts eine Unklarheit, die sich auf die rechtlichen Konsequenzen auswirkt.

3.

Im Laufe des mit Ihnen bestehenden Mietvertrags hat sich die Miete ab August 2007 um 100,00 EUR erhöht. Der Mietvertrag hat nach Ihren Ausführungen eine Laufzeit bis einschließlich Juli 2009. Durch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hätte der Vermieter dann einen Schaden, wenn er nunmehr aufgrund des Mietvertrags mit der Nachmieterin einen geringeren Mietzins erzielt. D.h., wäre der jetzige Mietzins aufgrund des Mietvertrags mit der Nachmieterin um 100,00 EUR geringer, müßten Sie diesen Betrag bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen.

4.

Bedenken gegen diese Forderung des Vermieters ergeben sich aber daraus, daß die Nachmieterin in das Mietverhältnis zum 01.11.2007 eingetreten ist. Sie schreiben in Ihrer Nachfrage, ab 01.11.2007 sei ein neuer Mietvertrag geschlossen worden. In dem Moment, wo ein neuer Mietvertrag geschlossen worden ist, löst dieser Mietvertrag bei verständiger Würdigung des Sachverhalts den alten, mit Ihnen bestehenden Mietvertrag ab. Vor diesem Hintergrund ist es dann aber nicht nachvollziehbar, weshalb der Vermieter, so Ihre Sachverhaltsschilderung, zwei Monate nach dem 01.11.2007 das Mietverhältnis mit Ihnen fristlos kündigt. Das Mietverhältnis mit Ihnen war nämlich beendet, als der Mietvertrag mit der Nachmieterin, beginnend zum 01.11.2007, geschlossen worden war.

Deshalb sehe ich, wenn ich den Zeitablauf hier richtig interpretiere, keine Veranlassung, daß Sie noch 100,00 EUR pro Monat bis einschließlich Juli 2009 zu zahlen haben.

5.

Da hier aber bzgl. des Sachverhalts Aufklärungsbedarf besteht, empfehle ich, ggfls. noch einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um den Sachverhalt zu erörtern. Im übrigen müßte geprüft werden, wie hoch der Mietzins ist, den die Nachmieterin zahlt.

Wir sind selbstverständlich gern bereit, Ihren Fall zu übernehmen.


Mit freundlichen Grüßen



Gerhard Raab
(Rechtsanwalt)

ANTWORT VON

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