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Überhöhte Nebenkostenabrechnung


| 10.12.2006 14:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Kann ich eine Nebenkostenabrechnung mit hoher Nachzahlung
anfechten, da die Heizungsregelung defekt war und ich
dies auch ständig angemahnt habe (Fussbodenheizung mit Gas)

2-Fam-Haus (Vermieter wohnt im unteren Stock)
(im Keller wohnen die 3 Kinder des Vermieters)

11 Monate dauerte das Mietverhältnis
(Dezember 2005 bis November 2006)
DAVON 2,5 MONATE UNBEWOHNT !!! (seit Mitte Sept. 2006)
(Heizung war aus in dieser unbewohnten Zeit)
120 m2 Wohnfläche
nur ich (Mieter männl. 44 Jahre) hat die Wohnung bewohnt
120 EUR * 11 = 1320.- Vorrauszahlungen geleistet
(vor mir haben 3 Personen mit diesen Vorrauszahlungen)
(in der Wohnung gelebt)

Nebenkostenabrechnungen sieht wie folgt aus:
Grundsteuer 146.-
Frischwasser 62.-
Abwasser 78.-
Gemeinschaftsstrom 65.-
Feuerversicherung 73.-
Haftpflichtversich. 36.-
Schornsteinfeger 24.-
Heizung+Warmwasser 1416.-
== Gesamt 1902.- EUR

3 Wochen nach Einzug ging es los:
die Fussbodenheizung fing an zu spinnen
(warm,wärmer,heiss,kalt,kälter.....)
von Dez. 2005 bis August 2006 habe ich ca. alle 3 Wochen
mündlich darauf hingewiesen, dass das nicht sein kann
man konnte einstellen was man will, es war zu kalt oder zu warm
ca. August/Sept. 2006 hat sich dann nach mehrmaligem Besuch eines Monteurs (auch verschiedene Monteure) herausgestellt
dass die Regelung kaputt war.
(das war kurz vor meinem Auszug 22.9.06)

kann man das anfechten ?
Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Nachdem Sie mitteilen, dass Sie die Wohnung während Ihrer 11-monatigen Mietzeit tatsächlich nur 8,5 Monate bewohnt haben und der Regler für die Fussbodenheizung bereits unmittelbar nach Ihrem Einzug defekt gewesen sei, werden Sie gegenüber den Ihnen in Rechnung gestellten Heiz- und Warmwasserkosten einwenden können, der Vermieter habe gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs.3 Satz 1 BGB) verstoßen. Hiernach darf der Vermieter nur diejenigen Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung und ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Den Vermieter trifft grundsätzlich die Pflicht, Heizungsanlagen so auszugestalten, dass nicht durch technische Mängel Verluste an Wärmeenergie eintreten. Der Vermieter verstößt gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wenn wegen unterlassener Wartung oder Instandsetzung höhere Betriebskosten entstehen.

Der Mehrverbrauch der Heizenergie aufgrund der defekten Regler fällt daher in den Risikobereich Ihres Vermieters, so dass er auch die entsprechenden Kosten zu tragen hat, wenn er nachweislich von den Mängeln in Kenntnis gesetzt wurde. Sie werden die Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 daher zunächst im Hinblick hierauf zurückweisen können. Weiterhin sollten Sie überprüfen, ob die übrigen - grundsätzlich umlagefähigen Nebenkosten - auch in Ihrem Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden und der Verteilerschlüssel insofern zutreffend angewandt wurde.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2006 | 18:38

Vielen Dank für die Antwort.
Nachfrage: da ich weiss dass der Vermieter sowieso einen
Anwalt wegen eines anderen Mieters "an der Hand" hat,
macht es überhaupt Sinn die Nebenkostenrechnung ohne
ein Anwaltschreiben abzulehnen, denn sein Anwalt wird wohl
schnellstens auf mein "privates Schriftstück" reagieren.

Wenn ich dann zu einem Anwahlt gehe, was würde ein
"Gegenschriftstück" kosten ?

vielen Dank im vorraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2006 | 21:02

Sehr geehrter Fragesteller,

allein aus Kostengründen empfehle ich Ihnen, die begehrte Nachforderung aus der Bertriebskostenabrechnung zunächst ohne Einschaltung eines Anwalts zurückzuweisen. Da Sie gegenüber der Forderung Ihres Vermieters substantiierte Einwände erheben können, bleibt abzuwarten, ob Ihr Vermieter bzw. sein Anwalt hiernach das Saldo aus der Abrechnung 2005/2006 zumindest reduzieren oder ungeachtet Ihrer berechtigten Einwände auf dem Zahlungsbegehren beharren wird. In letzterem Fall wird die Beauftragung eines Anwalts sinnvoll sein – gerne stehe ich Ihnen für Ihre anwaltliche Interessenvertretung gegenüber Ihrem Vermieter zur Verfügung. Die entstehenden Anwaltskosten berechnen sich nach dem Streitwert, falls Sie mit dem jeweiligen Anwalt keine Honorarvereinbarung treffen. Bei einem Streitwert von EUR 582,- könnte der von Ihnen beauftragte Anwalt für seine außergerichtliche Tätigkeit eine Geschäftsgebühr nach VV Nr. 2300 RVG zzgl. Auslagen und Mehrwertsteuer in Höhe von rund EUR 80,-
berechnen.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
petry-berger@t-online.de

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