Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:
Nachdem Sie mitteilen, dass Sie die Wohnung während Ihrer 11-monatigen Mietzeit tatsächlich nur 8,5 Monate bewohnt haben und der Regler für die Fussbodenheizung bereits unmittelbar nach Ihrem Einzug defekt gewesen sei, werden Sie gegenüber den Ihnen in Rechnung gestellten Heiz- und Warmwasserkosten einwenden können, der Vermieter habe gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs.3 Satz 1 BGB
) verstoßen. Hiernach darf der Vermieter nur diejenigen Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung und ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Den Vermieter trifft grundsätzlich die Pflicht, Heizungsanlagen so auszugestalten, dass nicht durch technische Mängel Verluste an Wärmeenergie eintreten. Der Vermieter verstößt gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wenn wegen unterlassener Wartung oder Instandsetzung höhere Betriebskosten entstehen.
Der Mehrverbrauch der Heizenergie aufgrund der defekten Regler fällt daher in den Risikobereich Ihres Vermieters, so dass er auch die entsprechenden Kosten zu tragen hat, wenn er nachweislich von den Mängeln in Kenntnis gesetzt wurde. Sie werden die Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 daher zunächst im Hinblick hierauf zurückweisen können. Weiterhin sollten Sie überprüfen, ob die übrigen - grundsätzlich umlagefähigen Nebenkosten - auch in Ihrem Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden und der Verteilerschlüssel insofern zutreffend angewandt wurde.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Tel: 069 - 523140
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Vielen Dank für die Antwort.
Nachfrage: da ich weiss dass der Vermieter sowieso einen
Anwalt wegen eines anderen Mieters "an der Hand" hat,
macht es überhaupt Sinn die Nebenkostenrechnung ohne
ein Anwaltschreiben abzulehnen, denn sein Anwalt wird wohl
schnellstens auf mein "privates Schriftstück" reagieren.
Wenn ich dann zu einem Anwahlt gehe, was würde ein
"Gegenschriftstück" kosten ?
vielen Dank im vorraus
Sehr geehrter Fragesteller,
allein aus Kostengründen empfehle ich Ihnen, die begehrte Nachforderung aus der Bertriebskostenabrechnung zunächst ohne Einschaltung eines Anwalts zurückzuweisen. Da Sie gegenüber der Forderung Ihres Vermieters substantiierte Einwände erheben können, bleibt abzuwarten, ob Ihr Vermieter bzw. sein Anwalt hiernach das Saldo aus der Abrechnung 2005/2006 zumindest reduzieren oder ungeachtet Ihrer berechtigten Einwände auf dem Zahlungsbegehren beharren wird. In letzterem Fall wird die Beauftragung eines Anwalts sinnvoll sein – gerne stehe ich Ihnen für Ihre anwaltliche Interessenvertretung gegenüber Ihrem Vermieter zur Verfügung. Die entstehenden Anwaltskosten berechnen sich nach dem Streitwert, falls Sie mit dem jeweiligen Anwalt keine Honorarvereinbarung treffen. Bei einem Streitwert von EUR 582,- könnte der von Ihnen beauftragte Anwalt für seine außergerichtliche Tätigkeit eine Geschäftsgebühr nach VV Nr. 2300 RVG zzgl. Auslagen und Mehrwertsteuer in Höhe von rund EUR 80,-
berechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
petry-berger@t-online.de
