Nebenkostenabrechnung Nutzfläche versus Wohnfläche

Question

Sehr geehrte Damen und Herren ,

nach Beendigung meines Mietvertrages ( ich habe als Mieter gekündigt) , habe ich mich nun noch einmal eingehender mit der Nebenkostenabrechnung beschäftigt.
Ich habe in einem Mehrfamilienhaus ( 4 Wohnungen) das Dachgeschoß über 2 Etagen gemietet.
Wohnraum mit Dachschrägen auf der unteren Ebene, ausgebauter Spitzgiebel ohne Heizungsanschluß auf der oberen Ebene.
Keller- oder Speicherräume sind keine verfügbar, bzw. kein Bestandteil des Mietvertrages.
Die Grundfläche / Bodenfläche der Wohnung beträgt lt. Mietvertrag ca. 95 m².
(handschriftlich 95m² B.fl.)

Ich würde sie nach anteiligem Abzug der Dachschrägen (von 1bis 2m Stehhöhe hälftig, darunter nicht berücksichtigt) auf ca. 75 m² beziffern.
Der Passus zu Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag lautet:
.....
" 5. Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend der Heizkostenverordnung umgelegt, d.h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum der beheizten Fläche und nach einem dem Energieverbrauch rechnungstragenden Maßstab.
Werden Wärmezähler , Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und /oder Warmwasserkostenverteiler verwandt, so wird ein fester Anteil der Kosten nach dem Verbrauch aufgeteilt, nämlich ( vom Vermieter eingefügt) 70 v.H."

Im nächsten Vertragsabschnitt muß angekreuzt werden,

....die Wohnfläche , .....die Nutzfläche, .....der umbaute Raum der beheizten Fläche betragen ca......

Hier hat mein Vermieter angegeben, daß die Wohnfläche ca. 95 m ² beträgt.

Die Nebenkostenabrechnung der Fa. Tecchem als beauftragtem Unternehmen
geht nun bei der Heizkostenabrechnung von 311 m² Nutzfläche als Gesamteinheiten des Hauses aus und beziffert meinen Anteil daran mit 96 Einheiten.
Darüber, wie diese Angabe zustande kommt erteilt mir Fa. Tecchem keine Auskunft .

Kann das so korrekt sein, daß als Nutzfläche zur Berechnung die gesamte Bodenfläche angesetzt wird, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, daß die Angabe zur Wohnfläche beim entsprechenden Passus im Mietvertag ja definitiv falsch ist, oder habe ich hier Anspruch auf Minderung / Erstattung ?

Gerne würde ich Ihnen den entsprechenden Vertrag auch zum leichteren Verständnis als Foto oder Scan zukommen lassen.

Ich bedanke mich für Ihre Mühe

mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Guido Matthes · Accepted Answer

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06 u.a. folgendes festgestellt:
"Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 , NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 , NJW 2007, 2626 )."

Da nach Ihrer Schilderung die Abweichung größer als 10% ist, hat der Vermieter nach der tatsächlichen, geringeren Wohnfläche abzurechnen. Die ca-Angabe im Mietvertrag führt nicht zu einer zusätzlichen Toleranz zugunsten des Mieters.

Sie sollten daher Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben. Bitte beachten Sie insoweit die Einwendungsfrist des § 556 III 4,5 BGB von 12 Monaten.

Unter Umständen kommt auch eine Minderung der Miete in Betracht. Dies ist aber davon abhängig, wann Sie die Flächenabweichung festgestellt haben und ob und wann dem Vermieter die Abweichung angezeigt wurde. Die Einzelheiten lassen sich Ihrer Anfrage nicht entnehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Guido Matthes

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