Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
Eine Berufung auf Treu und Glauben bzw. eine Duldungspflicht des Überbaus ergibt sich aus § 912 BGB
.
Erfolgte der Überbau böswillig (vorsätzlich oder grob fahrlässig), so können Sie als Eigentümer des mit dem Überbau belasteten Grundstücks Beseitigung des Überbaus nach § 1004 BGB
verlangen. Die Kosten der Beseitigung des Überbauers hat der Grundstückseigentümer (Überbauer) zu tragen. Weiterhin können Sie die Herausgabe der überbauten Fläche nach § 985 BGB
verlangen.
Maßgeblich für den Beseitigungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 2
i.V.m. 912 BGB
ist, dass Sie nicht zur Duldung des Überbaus verpflichtet sind. Soweit eine solche Verpflichtung besteht, steht Ihnen kein Beseitigungsanspruch, sondern „nur“ eine Überbaurente gegen den Grundstückseigentümer nach §§ 912 Abs. 2
, 913 BGB
zu.
Insbesondere bei langjähriger Duldung des Überbaus oder besonderer Umstände (Zustimmung des Voreigentümers zum Überbau) können zur Verwirkung eines Beseitigungsanspruch führen.
Ich hoffe Ihnen eine ersten Überblick verschafft zu haben. Soweit die Situation nicht eindeutig zu klären ist, empfehle ich einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.
Mit besten Grüßen
RA Schröter
§ 912 Überbau. Duldungspflicht
( 1 ) Hat der Eigentümer eines Gründstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz ODER grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
( 2 ) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
§ 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
( 1 ) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzers beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
( 2 ) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Antwort
vonRechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
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E-Mail:
Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
Vielen Dank. Das ist mir allerdings alles schon bekannt.
Es handelt sich um ein Grundstück im Osten, und die Gegenseite beruft sich auf § 242 BGB
. Wir hätten schon früher unsere Ansprüche geltend machen müssen. Eigenartigerweise werden sie von der Richterin im Berufen auf Treu und Glauben unterstützt.
BGHZ 42 wird unter anderem angeführt. Doch kann sich jemand
im Nachbarschaftsrechtlichen Bereich auf Treu und Glauben berufen,wenn er vorsätzlich überbaut hat.
Das war meine Frage
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage. Leider war aus der Fragestellung Ihr Kenntnisstand nicht ersichtlich.
Alleine aus Treu und Glauben § 242 BGB
heraus ergibt sich keine Duldungspflicht eines böswilligen Überbaus. Hierzu ist vielmehr erforderlich, der Besetigungsanspruch des Überbaus verwirkt wurde. Um zur Anwendung des Grundstatzes von Treu und Glauben zu gelangen, wäre z.B. erforderlich daß der Überbau entweder über Jahre hinweg geduldet wurde oder diesem fürher zugestimmt wurde, so daß das Beseitigungsrecht verwirkt wurde und entsprechend dem Grundsatz von Treu und Glauben zu dulden war.
Aus Ihrer Schilderung entenehme ich hingegen, daß dem Überbau in keinem Fall durch Sie zugestimmt wurde. Demnach kommt eine jahrelange Duldung oder eine Zustimmung durch einen möglichen vorherigen Eingentümer in Betracht, die eine Verwirkung und damit eine Anwendung von Treu und Glauben begründen könnte. Sollte dies nicht der Fall sein, sehe ich anhand Ihrer Angaben keine Möglichkeit einer Verwirkung (Treu und Glauben).
In der zitierten Entscheidung des BGH vom 24. 6. 1964 (BGHZ 42, 63
= NJW 1964, 2016
)wurde zwar festgestellt, daß ein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Architekten beim Überbau in entsprechender Anwendung des § 166 BGB
dem Grundstückseigentümer zuzurechnen ist. Jedoch wurde dem Architekten ein grob fahrlässiges Verhalten nicht nachgewiesen.
Demgenüber ist findet eine Anrechung über § 166 BGB
für grobe Fahrlässigkeit bzw. Vorsatz keine Anwendung, da der Bauunternehmer und der Polier von dem Anwendungbereich des § 912 BGB
nicht umfasst sind.
Insoweit schied im vorliegenden Fall Vorsatz bzw. grobe Fahrlässigkeit des Grundstückseigentümers für den Überbau aus bzw. konnte Ihm nicht zugerechnet werden.
RA Schröter
