Terrasseninstandsetzung

Auf Grund aktueller Problematik bitten wir zu folgendem Sachverhalt um Ihre rechtliche Würdigung:

Auf einer Terrasse eines Eigentümers haben sich im größeren Bereich Fliesen gelöst. Durch den Eigentümer wird eine nicht fachgerechte Ausführung der Isolierung bzw. mangelhafte Estricharbeiten vermutet. Ein Beweis hierfür besteht nicht.

Hinsichtlich der Kostentragung für eine Instandsetzung bestehen nunmehr unterschiedliche Auffassungen. Nach meiner Meinung erstreckt sich die die Sondereigentumsfähigkeit im Wesentlichen auf den Terrassenraum. Soweit es sich um die konstruktiven und um die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Teile im Gemeinschaftseigentum. Danach gelten bei der Terrasse die Platte, das Geländer, die Brüstung (einschließlich Deck- und Kronenbleche), die Tür und Decken sowie Isolierungs/Abdichtungsschichten auf der Platte als gemeinschaftliches Eigentum.

Der begehbare Boden-/Plattenbelag, das Mörtelbett und der Estrich inkl. Anstrich zählen dagegen meiner Meinung nach zum Sondereigentum. Da die Abdichtungsbahnen sowie die Isolierungsschicht auf der Rohdecke des Balkons bzw. der Terrasse durch die Nutzung des Bewohners zu leicht mechanisch beschädigt werden kann und der direkten Sonneneinstrahlung augesetzt sind, so dass es evtl. zu Versprödungen kommt, ist ein zusätzlicher Tritt- bzw. UV-Schutz notwendig. Dieser Schutzbelag kann aus recht unterschiedlichen, auch später auszutauschenden, Materialien bestehen. Er ist aber nicht zum Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes notwendig. Somit sind die Gebäudeteile über der gemeinschaftlichen Dichtungsbahn dem Sondereigentum und damit der Instandhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zuzuordnen.

Da derzeit keine Schäden in dem darunterliegenden Wohnraum bekannt sind, gehen wir von einer funktionsfähigen Abdichtung der Terrasse aus. Bei undichten Balkonen/Dachterrassen gelangt Wasser unter die horizontale Abdichtungsbahn in die darunterliegende Geschoßdecke; Merkmale: Wasserflecken mit Kränzen und Stalaktiten, Deckenfarbe blättert ab. In den hinter dem Balkon liegenden Räumen Muff-Geruch, z.B. auch aufquellendes Parkett und Wasserkränze an den Wänden über den Fußleisten.

Der Aufbau der Dachterrassen stellt sich wie folgt dar:

1,0 cm Fliesen = Sonderiegentum
1,5 cm Kleber/Gefälle = Sondereigentum
5,0 cm Estrich = Sondereigentum (!?!?!?!?!)
1,0 cm Abdichtung
8,0 cm Dämmung
1,0 cm Abdichtung
Bituminöser Voranstrich

Auf Grund der vorgenannten Ausführungen bin ich der Auffassung, dass der Estrich zum Sondereigentum zählt. Ich bin der Auffassung, dass auch folgende Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung zur Instandhaltung und Instandsetzung meine Meinung stützen. (§6) „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Gegenstände, die sein Sondereigentum sind, seinem Sondernutzungsrecht unterliegen oder von ihm allein genutzt werden, auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu unterhalten, instand zu halten und instand zu setzen.“ / (§ 8 Punkt 1) „Jeder Wohnungseigentümer trägt sämtliche Kosten, die ausscheidbar unmittelbar und mittelbar seinem Sondereigentum oder die von ihm allein genutzten oder von seinem Sondernutzungsrecht betroffenen Gegenstände betreffen.“

Die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum erfolgte textlich in der Teilungserklärung in der Weise, dass auf den Aufteilungsplan Bezug genommen wurde. Eine Aufzählung selbst erfolgte nicht: "... Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der nachfolgenden Nummer bezeichneten Räumen ..." Die Terrasen im Dachgeschoss sind im Plan ebenfalls mit der entsprechenden Nummer gekennzeichnet.

Da die Positionen in der Sache drohen fest zu fahren, stellen sich folgende Fragen:

1. Ist der Estrich der Terrasse / Balkon Sondereigentum?
2. Hat der Eigentümer der betreffenden Einheit die Instandsetzungskosten selbst zu tragen?

Der Ratsuchende