Teilungsversteigerung und Rückauflassungsvormnerkung

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1.
Es wäre nach Ihrer Schilderung theoretisch möglich, dass ein Dritter das Objekt mit der Vormerkung im Grundbuch als bestehenbleibendes Recht ersteigert. Die Vormerkung ist als solche kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht nach §§ 28 , 37 Nr. 5 ZVG . Die Sicherungswirkung der Vormerkung nach § 883 Abs. 2 BGB führt dazu, dass alle Verfügungen die den Anspruch des Vormerkungsberechtigten vereiteln oder beeinträchtigen gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam sind. Eine Löschung der Vormerkung käme nur dann in Betracht wenn es einen entsprechenden Beseitigungsanspruch gäbe. Die Vormerkung erlischt unabhängig von der Aufgabeerklärung des Berechtigten nach § 875 BGB wenn der gesicherte Anspruch (insbesondere durch Erfüllung) erlischt. Ein Beseitigungsanspruch bezüglich der wirksamen Vormerkung nach § 886 BGB ergibt sich nur, wenn der Schuldner die Erfüllung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dauerhaft verweigern kann. Eine solche Fallgestaltung ergibt sich vorliegend nicht, so dass der Ersteher die Vormerkung im Grundbuch akzeptieren müsste.

2.
Der Erfüllungsanspruch des Vormerkungsberechtigten auf die Erfüllung des durch die Vormerkung gesicherten Rechts ist gegen den Schuldner, d.h. gegen den Vertragspartner aus dem Übertragungsvertrag, gerichtet. Nur dieser Schuldner ist zur Herbeiführung der dinglichen Rechtsänderung verpflichtet. Diesen Schuldner muss der Vormerkungsberechtigte notfalls verklagen. Gegen den Erwerber hat der Vormerkungsberechtigte dann einen Zustimmungsanspruch hinsichtlich der nach § 19 Grundbuchordnung notwendigen Zustimmung, den er ebenfalls im Klagewege durchsetzen kann.