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Pachtvertrag bei Teilungsversteigerung


| 19.04.2012 16:31 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Ich bin zusammen mit drei Geschwistern Mitglied einer Erbengemeinschaft(Erbfall war 2008). Zu dem Nachlass gehört u.a. ein kleiner Bauernhof.2009 habe ich die Teilungsversteigerung beantragt.Der Teilungsversteigerung sind Geschwister A u.B beigetreten. Geschwister A wohnt auf dem Hof u. hat 2 Pachtverträge.Einer aus dem Jahr 1999 über Wohngebäude, Stall u.Scheune(unbefristet). Pachtzins wurde aber nie gezahlt.Der zweite Pachtvertrag von 2008 über 30ha Land bis zum Jahr 2026."Der Pachtpreis beträgt die Höhe der Grundsteuer."(Zitat) Geschwister A u B wohnen auch auf dem Hof. Es besteht kein Mietvertrag. Ich möchte zusammen mit Geschwister B den Hof ersteigern.Bleiben die Pachtverträge bestehen? Oder hat Geschwister A durch seinen Beitritt zur Teilungsversteigerung auf seinen besonderen Schutz als Mieter verzichtet?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Bei einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft gilt das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG leider nicht, da § 183 ZVG diese Norm für nicht anwendbar erklärt.
Durch den Beitritt zur Teilungsversteigerung hat Geschwister A zwar auch den Status eines Antragstellers erlangt, jedoch bleiben die bisherigen Rechte, insbesondere die Pachtverträge, bestehen und laufen erst nach Ende der Befristung aus bzw. können (bei unbefristeten Verträgen) ordentlich gekündigt werden. Sie müssen jedoch beachten, dass es für die Kündigung von Wohnraum und für die Kündigung von gewerblich genutzter Fläche unterschiedliche Regelungen gibt. Soweit Geschwister A Wohnraum gemietet hat, ist es bei der Kündigung erforderlich, einen Kündigungsgrund (zum Beispiel Eigenbedarf) anzugeben.
Sie haben allenfalls die Möglichkeit, den Pachtvertrag außerordentlich wegen Zahlungsverzuges zu kündigen, sofern Sie das Objekt ersteigern und Geschwister A auch weiterhin keine Pacht zahlt.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können und hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2012 | 07:49

Besteht eine Chance,den Landpachtvertrag über ca.30ha Land (befristet bis 2026) wegen Sittenwidrigkeit o.ä. anzufechten? Die Höhe des Pachtzinsen beträgt jährlich lediglich die Zahlung der Grundsteuer (ca. 80€), was weit unter den marktüblichen Preisen liegt. Meines Wissens muß ein Landpächter die Grundsteuer sowieso bezahlen.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2012 | 12:16

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre Nachfrage möchte ich meine Ausführungen wie folgt ergänzen:

Es ist richtig, dass der Pächter die Grundsteuer nach § 586 a BGB ohnehin zu tragen hat. Somit handelt es sich faktisch um eine kostenfreie Überlassung des Pachtgrundstücks.
Für eine Anfechtung des Pachtvertrages wegen Sittenwidrigkeit sehe ich allerdings keine Ansatzpunkte, denn es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass z.B. bei einer Umsatzpacht (wenn also die Höhe der Pacht abhängig vom Umsatz ist) die Pacht auch vollständig entfallen kann, wenn kein Umsatz gemacht wird. Auch bei einer Umsatzpacht besteht im Zweifel keine Verpflichtung des Pächters, den Betrieb aufrecht zu erhalten. Daraus kann man entnehmen, dass grundsätzlich keine Bedenken dagegen bestehen, einen Pachtvertrag mit einer faktisch kostenfreien Überlassung abzuschließen. Offensichtlich wollte der Verpächter dem Pächter (Geschwister A) etwas zukommen lassen.

Leider werden Sie auch die Änderung des Landpachtvertrages nach § 593 BGB nicht verlangen können, da hierfür eine Änderung der objektiven Umstände erforderlich wäre. Eine solche liegt in Ihrem Fall nicht vor. Im Übrigen (falls sich die objektiven Umstände ändern sollten) könnten Sie nach dieser Regelung nur eine Änderung der Konditionen verlangen, nicht jedoch eine Änderung der Vertragslaufzeit.

Da der Abschluss des zweiten Pachtvertrages im selben Jahr wie der Erbfall erfolgte, wäre zu überlegen, ob der Erblasser beim Abschluss des Pachtvertrages noch geschäftsfähig war oder ob man den Vertrag aus diesem Grund anfechten könnte.
Für das Vorliegen einer Geschäftsunfähigkeit beim Vertragsabschluss sind allerdings Sie beweispflichtig.

Eine andere Überlegung wäre erbrechtliche Natur:
Wenn die kostenfreie Überlassung des Pachtobjekts als Schenkung anzusehen ist (fiktiver Ertragswert hochgerechnet auf die vereinbarte Pachtdauer), dann wäre zu prüfen, ob Ihnen und den anderen Geschwistern ein Pflichtteilsergänzungsanspruch zustehen könnte. Dies könnte der Fall sein, wenn es sich bei dem Erblasser um ein Elternteil oder Großelternteil gehandelt hat. Schenkungen, die der Erblasser vor seinem Tod einem Pflichtteilsberechtigten oder einem Dritten gemacht hat, sind rechnerisch dem Nachlass hinzuzurechnen. Aus diesem Gesamtbetrag steht Ihnen ein Wert in Höhe des Pflichtteils zu, so dass zu prüfen wäre, ob Ihr jetzt erhaltener Erbteil geringer ist als der fiktive Pflichtteil und ob Sie insoweit eine Ergänzung verlangen können.

Aufgrund der von Ihnen geschilderten Konstellation müssen Sie davon ausgehen, dass Geschwister A ein starkes Interesse daran hat, dass die Teilungsversteigerung durchgeführt wird. Aus diesem Grund dürfte er der Teilungsversteigerung beigetreten sein, weil er nur so sicherstellen kann, dass die Versteigerung tatsächlich durchgeführt wird. Anderenfalls hätte er das Risiko, dass Sie und Geschwister B (falls die Sache schlecht läuft) den Antrag auf Teilungsversteigerung zurücknehmen. Durch seinen Beitritt kann er dies verhindern, weil er weiterhin als Antragsteller am Verfahren beteiligt bleibt. Deshalb müssen Sie davon ausgehen, dass Geschwister A selbst ein Interesse daran hat, das Objekt zu ersteigern.
Falls es Ihnen und/oder Geschwister B gelingen sollte, das Objekt zu ersteigern, dann können Sie den unbefristeten Vertrag kündigen nach § 594 a BGB (zum dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres, also faktisch mit einer Frist von zwei Jahren). Dies gilt für den Fall, dass es sich insgesamt um einen einheitlichen Landpachtvertrag handelt, wobei hiervon auch die der Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäude und Grundstücke umfasst sind. Sofern jedoch der Wohnraum in einem gesonderten Vertrag vermietet sein sollte, gelten hierfür möglicherweise gesonderte mietrechtliche Vorschriften. Nähere Angaben kann ich hierzu an dieser Stelle leider nicht machen, da ich die Vertragsunterlagen einsehen müsste.

Wenn Sie den Hauptvertrag wirksam kündigen können, wäre es denkbar, dass Geschwister B dann kein Interesse mehr an dem kostenfrei überlassenen Grundstück hat und sich auf eine freiwillige Vertragsauflösung (evtl. gegen eine Abstandszahlung) einlässt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Ergänzung weitere Hilfestellung bei Ihrem Rechtsproblem leisten.

Mit freundlichen Grüßen


Karin Plewe
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 20.04.2012 | 17:18


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