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Teilungserklärung


22.03.2007 21:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Im Nachlass eines Erblassers gibt es eine Immobilie, die von 2 verschiedenen Parteien Anfang der 60er gemeinsam errichtet worden ist, wobei eine Partei der Erblasser, die andere Partei eine Bank gewesen ist. Auf einem gemeinsamen Grundstück wurde ein Haus gebaut, bestehend aus 4 Etagen, Keller, Speicher und Garagen. Im Grundbuch stehen heute beide Parteien hälftig als Eigentümer. In der Teilungserklärung steht, dass von den Räumlichkeiten des Neubaus als Sondereigentum erhalten:
Die Bank: Das Geschäftslokal im Erdgschoss, die Wohnräume im Dachgeschoss, 3 näher bezeichnete Kellerräume, 2 näher bezeichnete Garagen. Entsprechend erhält der Erblasser die vom Treppenhaus abgeschlossenen Wohnungen im 1. und 2. Stockwerk, 2 Kellerräume und 2 Garagen. Für alle genannten Räume wird Abgeschlossenheit bescheinigt. Die Parteien haben vereinbart, dass sie Miteigentum am Gebäude zu gleichen ideellen Bruchteilen erwerben. Zwar sind vom Architekten die Quadratmeterflächen der verschiedenen im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten im Einzelnen dargestellt worden, doch haben diese Berechnungen keinen Eingang in die Teilungserklärung in Form von Miteigentumsanteilen gefunden. Die Gesamtflächen des Sondereigentums addieren sich für die beiden Parteien in etwa hälftig.

Ziel ist es nun, die Hälfte des Eigentums des Erblassers verbunden mit dem Sondereigentum an einer der Wohnungen und zugehörigen Kellerräume und Garage an Käufer A zu verkaufen, und die 2. Hälfte verbunden mit dem Sondereigentum an der 2. Wohnung samt zugehörigen Nebenräumen an Käufer B, so dass jeder von ihnen 1/4 MEA erwirbt. Der hälftige Eigentumsanteil der Bank würde somit nicht verändert.

Es fragt sich, ob die Räumlichkeiten des Erblassers in dieser Form ohne Änderung der Teilungserklärung verkauft werden können.

Kann die Teilungserklärung ggf. ohne Zustimmung des Miteigentümers Bank verändert werden, weil hierdurch der Miteigentumsanteil der Bank nicht tangiert ist?

Kann die Bank ihre Zustimmung zur beabsichtigten Veränderung der Teilungserklärung überhaupt verweigern?

Oder kann der Miteigentumsanteil des Erblassers nur gemeinsam mit sämtlichem Sondereigentum an einen Käufer verkauft werden? (vulgo: Beide Wohnungen an einen Käufer, was schwer werden dürfte).



Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst muss ich vorab darauf hinweisen, dass in diesem Rahmen nicht festgestellt werden kann, ob bei der Teilungserklärung tatsächlich ein inhaltlicher Fehler vorliegt. Anhand Ihrer Schilderung ist jedoch nicht unbedingt von einer fehlerhaften Teilungserklärung auszugehen.

Ihre Frage: "Es fragt sich, ob die Räumlichkeiten des Erblassers in dieser Form ohne Änderung der Teilungserklärung verkauft werden können."

Wenn Sie die Teilungserklärung selber geprüft haben wollen, müssen Sie damit einen Kollegen vor Ort beauftragen. Sofern Sie eine der Eigentumswohnungen verkaufen werden, wird aber ohnehin der beurkundende Notar u.a. die Teilungserklärung prüfen.

Anhand Ihrer Schilderung ist aber ein Fehler zunächst nicht ersichtlich. Die einzelnen Wohnungen, welche das Sondereigentum darstellen, befinden sich jeweils in verschiedenen Stockwerken. Sie sind also hinreichend individualisierbar und dem jeweiligen Wohnungseigentümer zuzuordnen.

Das Sondereigentum ist üblicherweise in der Teilungserklärung entsprechend zu konkretisieren. Ich gehe vorliegend davon aus, dass dies geschehen ist. Des weiteren haben die jeweiligen Eigentümer Miteigentum an dem Gemeinschaftseigentum, nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen an dem Gesamtgrundstück. Dies könnte nach Ihrer Schilderung natürlich problematisch sein, sofern die qm des jeweiligen Sondereigentums nicht bekannt wäre. Sie schildern aber, dass es entsprechende Pläne des Architekten gibt. Sofern die Teilungserklärung diese mit zu grunde legt, was üblicherweise der Fall ist, sollte dies kein Problem sein.

Ihre Frage: "Kann die Teilungserklärung ggf. ohne Zustimmung des Miteigentümers Bank verändert werden, weil hierdurch der Miteigentumsanteil der Bank nicht tangiert ist?"

Nein, das können Sie regelmäßig nicht. Sie sind Wohnungseigentümer. Daher muss die Wohnungseigentümerversammlung eine Änderung der Teilungserklärung beschließen. Dies müsste sich eigentlich aber auch bereits aus der Teilungserklärung ergeben. Kann man sich nicht einigen müsste dies gerichtlich geregelt werden.

Ihre Frage: "Kann die Bank ihre Zustimmung zur beabsichtigten Veränderung der Teilungserklärung überhaupt verweigern?"

Sofern Ihre Teilungserklärung Fehler aufweisen würde, hätten Sie im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung einen Anspruch auf Berichtigung einer fehlerhaften Teilungserklärung. Andereseits muss dies wie oben dargestellt durch die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Die Bank muss von sich aus aber nicht zustimmen. Dann bliebe nur der Weg zum Gericht. Ein entsprechendes Urteil kann die Zustimmung dann ersetzen.

Ihre Frage: "Oder kann der Miteigentumsanteil des Erblassers nur gemeinsam mit sämtlichem Sondereigentum an einen Käufer verkauft werden? (vulgo: Beide Wohnungen an einen Käufer, was schwer werden dürfte)."

Grundsätzlich würde ich sagen nein. Aber auch hier gilt: Maßgeblich ist die Teilungserklärung und die darin enthaltenen Regelungen. Sofern es sich aber um zwei getrennte Eigentumswohungen handelt, sehe ich keinen Grund, weshalb diese nicht getrennt verkauft werden sollten.

Sofern Sie beabsichtigen die Wohnungen zu verkaufen, bereits einen potentiellen Käufer haben und weiterhin Zweifel an der Teilungserklärung bestehen, sollten Sie dem Notar, der ggf. auch später die Kaufverträge beurkunden soll, vorab schon einmal die Teilungserklärung zur durchsicht vorlegen. Dadurch würden Ihnen, sofern es nachher zur Beurkundung kommt, keine zusätzlichen Gebühren entstehen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Einschätzung der Rechtlage geben und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt
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