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Streichen bei Auszug notwendig?


25.03.2005 11:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach einer Mietzeit von nur 13 Monaten ziehe ich nun aus und möchte wissen, ob die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen wirksam sind. Es handelt sich um ein kleines möbliertes Appartement, das laut Vermieter angeblich in einem Studentenwohnheim ist, obwohl man nicht Student sein muss um dort wohnen zu können.

Es handelt sich um einen Zeitmietvertrag mit einer Immobiliengesellschaft und ist damit vermutlich kein Formularvertrag. Einen Hinweis auf AGBs gibt es nicht.


*** Hier ein Auszug:

§ 5 Erhalten der Mietsache

1. Der Mieter bestätigt hiermit, das Appartement in fachmännisch frisch mit weißer Dispersionsfarbe gestrichenem Zustand ohne Mängel, wie besichtigt, übernommen zu haben. Er verpflichtet sich, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses das Appartement bei Beendigung des Mietverhältnisses in ebenso fachmännisch frisch mit weißer Dispersionsfarbe gestrichenem Zustand (Decken und Wände) zurückzugeben.

2. Unabhängig davon verpflichtet sich der Mieter, die üblichen während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen jeweils nach Ablauf der allgemein üblichen Fristen (Decken und Wände in Bädern alle drei Jahre, in den anderen Räumen alle fünf Jahre, Lackierarbeiter an Fenstern [Innenseite], Türen und Heizkörper alle sechs Jahre) ordnungsgemäß und fachmännisch durchzuführen.


§ 9 Rückgabe des Vertragsgegenstandes

1. (Schlüsselrückgabe unwichtig)

2. Der Vertragsgegenstand wird im ordnungsgemäßen Zustand und ohne Mängel übergeben und ist im ordnungsgemäßen Zustand wieder zurückzugeben; insbesondere ist das Inventar vollständig und unbeschädigt zurückzugeben. Im Vertragsgegenstand befindliche Teppichböden sind zu shampoonieren; im übrigen ist der Vertragsgegenstand besenrein zurückzugeben.

3. Bei Vertragsbeendigung wird ein Übergabeprotokoll gefertigt, in welchem sämtliche Mängel und eventuelle Fehlbestände festzuhalten sind. Bei Beschädigung oder Fehlen von Inventar bzw. vorliegen sonstiger Schäden ist der Mieter zum Ersatz in Geld verpflichtet. Entsprechendes gilt, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen (auch Fenster, Türen –jedoch nicht Kunststoffteile- und Heizkörper sind frisch zu streichen, Fristen s. § 5), Mängelbeseitigungs- bzw. Reinigungsarbeiten durchzuführen sind (z.B. Malerarbeiten, Teppich shampoonieren). Sind die Anstricharbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern in den letzten 6 Jahren vor Vertragsbeendigung ausgeführt worden und ist ein neuer Anstrich aufgrund der Abnutzung nicht erforderlich, so hat der Mieter an Stelle seiner vorgenannten Verpflichtung eine zeitanteilige Entschädigung für die Abnutzung entsprechend der Mietdauer zu leisten.


*** Kommentare dazu:
Es gibt keine zusätzlichen Individualvereinbarungen und diesen Mietvertrag erhält jeder Mieter. Entgegen § 5.1 wurde mir die Wohnung nicht frisch gestrichen übergeben. Das habe ich aber leider nicht reklamiert. Im Übernahmeprotokoll für den Anstrich steht „in Ordnung“. Der jetzige Zustand der Wände ist eher „leidlich“, ich habe die Wohnung aber nicht ungewöhnlich abgewohnt. Deshalb will ich nicht für meine Vor- und Nachmieter streichen. Der Vermieter verlangt dies nun aber von mir.


*** Fragen dazu:
Ist die starre Pflicht bei Auszug zu Streichen in § 5.1 trotz angeblichem Studentenwohnheim und (vermutlich) keinem Formularmietvertrag für mich bindend oder kann ich mich auf das berühmt-berüchtigte BGH Urteil berufen?

Falls ich nicht streichen muss, wird der Vermieter wahrscheinlich trotzdem darauf bestehen für Schönheitsreparaturen einen Teil der Kaution einbehalten. Wie ist dann das generelle Vorgehen?

Falls ich doch streichen muss, muss mir der Vermieter eine Nachfrist setzen, wenn ich im Auszugsprotokoll „Mieter verweigert streichen“ ankreuze?
Ist das unterlassen des Streichens ein Grund Mietausfall von mir zu fordern?

Und last but not least: Beinhaltet § 9.2 das Abtauen des Kühlschranks, das Putzen der Fenster und das Waschen des Matratzenbezugs- und des Schoners?

Ich bitte um eine baldige und verbindliche Antwort. Eine Übernahme des Mandats im Streitfall (also keine Pflicht für mich zu streichen) ist wahrscheinlich.

Mit freundlichen Grüßen
Ein genervter Mieter

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

In der Ihnen bekannten Entscheidung hat er BGH die starre Renovierungsklausel einer Inhaltskontrolle von AGBs unterworfen. Der BGH hat diese Klausel dann als unzulässig bewertet.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind definitionsgemäß von einer Vertragspartei vorformuliert und für eine Vielzahl von Fällen gestaltet.

Nachdem Ihr Vertragspartner eine Immobiliengesellschaft ist, gehe ich davon aus, dass diese genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Ich unterstelle, dass Sie die starre Renovierungsklausel nicht persönlich vereinbart hatten.

Damit sehe ich eine formularmäßige Vereinbarung, die nicht der Inhaltskontrolle Stand hält.

Berufen Sie sich daher auf diese Unwirksamkeit.

Wird ein Teil der Kaution einbehalten sollten Sie die Auszahlung schriftlich verlangen. Im Zweifel bleibt das Erwirken eines Mahnbescheides.

Sie sind verpflichtet, die Wohnung sauber zurück zu geben. Hieran sind nach der Rechtsprechung jedoch keine zu hohen Anforderungen zu stellen. So z. B. das Amtsgericht Schleiden, AZ 2 C 258/99:

Der Beklagte ist verpflichtet/ nach seinem Auszug die Wohnung besenrein zu hinterlassen. Dies ergibt sich schon aus den nebenvertraglichen Pflichten des Mietverhältnisses. Das heißt, das der Mieter die Wohnung bei Auszug ordentlich durchkehren muss und von grobem Verschmutzungen zu beseitigen hat. Fenster sind aber grundsätzlich nicht zu putzen, es sei denn, dass sich darauf grobe Verschmutzungen wie zum Beispiel Reste von Aufklebern befinden. Der Umstand, dass die Fenster während der Mietzeit lange nicht geputzt wurden, verpflichtet den Mieter nicht zum Putzen. Spinnweben sind jedoch zu entfernen. Hierzu hat die Zeugin glaubhaft bekundet. Die Beseitigung von Unkraut auf dem Balkon ist nicht vom Mieter vorzunehmen, jedoch ist die von der Zeugin bekundete Schmierschicht zu entfernen durch Putzen

Den Kühlschrank sollten Sie jedoch abtauen, das dieser eng zu Ihrer Nutzung gehört und sich hier hygienische Probleme ergeben können. Allerdings stellt sich die Frage, wie hoch der Schaden hier für den Vermieter sein würde.

Gerne übernehme ich auch Ihre Vertretung im Falle eines Falles.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2005 | 13:29

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich hatte bislang anscheinend fälschlicherweise gedacht, das Formularmietverträge nur solche sind, die im Schreibwarenhandel zu bekommen sind.


Meinen Mietvertrag erhielt ich nach telefonischer Anfrage bei der Immobiliengesellschaft und ich habe ihn einfach ohne weitere Vereinbarungen unterschrieben zurück geschickt. Er ist vollständig gedruckt und es wurden keine individuellen Vereinbarungen (auch nicht im Übergabeprotokoll) hinzugefügt. Ebenso haben andere Mitbewohner den gleichen Vertrag wie ich. Er enthält auch am Fuß jeder Seite eine Signatur mit Wohnheimsname sowie Erstellungs- und Änderungsdatum. Letzteres ist schon 5 Jahre alt, sodass vermutlich immer der gleiche Vertragstext verwendet wurde.


Also ist es doch ein „normaler“ Formularmietvertrag und ich kann mich zurücklehnen oder gibt es noch weitere Ausnahmen (wie z.B. bei einem Studentenwohnheim)?

Übrigens wie ist es mit dem Waschen des Matratzenbezugs und des Matratzenschoners?


Ich wünsche noch ein schönes Restostern!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2005 | 19:15

Ich sehe keine Besonderheiten, so dass ich nach wie vor von AGBs ausgehe. Damit wäre ie Klausel unwirksam.

Auch die weiteren benutzten, hygienisch relevanten Teile, wie Matratzenschoner würde ich hingegen waschen. Rechtsprechung hierzu ist mit zwar nicht bekannt, ich denke aber, dasskönnte nicht schaden und gehört irgendwie zum "guten Ton".

Auch noch schöne (Rest)Ostern!

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