Bei der steuerlichen Einordnung von Sanierungskosten für Dach und Fassade eines Mehrfamilienhauses, das zur Vermietung genutzt wird, ist zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu unterscheiden.
1. **Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten**:
- **Erhaltungsaufwand**: Diese Kosten sind sofort oder über einen kürzeren Zeitraum (zwei bis fünf Jahre) abziehbar. Sie dienen der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Gebäudes und sind notwendig, um die Nutzung des Gebäudes zu sichern. In Ihrem Fall könnte die Sanierung des Dachs und der Fassade als Erhaltungsaufwand angesehen werden, da sie notwendig sind, um die Vermietung fortzusetzen und das Gebäude in einem nutzbaren Zustand zu halten.
- **Herstellungskosten**: Diese Kosten erhöhen den Wert des Gebäudes oder stellen eine wesentliche Verbesserung dar. Sie müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Anbringung einer Dämmung könnte als wesentliche Verbesserung angesehen werden, da sie den energetischen Standard des Gebäudes erhöht.
2. **Relevante Regelungen und Urteile**:
- Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes getätigt werden und 15% der Anschaffungskosten übersteigen, als Herstellungskosten zu aktivieren. Da der Erwerb des Gebäudes bereits fünf Jahre zurückliegt, greift diese Regelung nicht.
- Die Maßnahmen könnten dennoch als Herstellungskosten eingestuft werden, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung führen. Die Dämmung könnte hier ein kritischer Punkt sein, da sie den energetischen Standard des Gebäudes verbessert.
3. **Strategien und Überlegungen**:
- **Zeitliche Staffelung**: Wenn die Maßnahmen zeitlich gestaffelt werden, könnte dies die Einstufung als Herstellungskosten beeinflussen. Wenn zunächst nur das Dach saniert wird und die Fassade erst später, könnte dies helfen, die Maßnahmen als separate Erhaltungsaufwendungen zu behandeln.
- **Verteilung der Kosten**: Nach § 82b EStDV können größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, was die finanzielle Belastung mindern könnte.
4. **Empfehlung**:
- Eine detaillierte Dokumentation der Notwendigkeit der Maßnahmen zur Erhaltung der Vermietbarkeit und des ursprünglichen Zustands des Gebäudes ist wichtig.
- Eine genaue Prüfung der Maßnahmen hinsichtlich ihrer Einstufung als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten ist ratsam, insbesondere im Hinblick auf die energetische Verbesserung durch die Dämmung.
Es gibt keine spezifischen Urteile im gegebenen Kontext, die direkt zitiert werden können aber die oben genannten Gesetze helfen hier weiter, denn diese sind sehr spezifisch formuliert.
Antwort
vonRechtsanwalt Mathias Schulze
Geismarlandstr 17b
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Web: https://www.msadvocate.net
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Hallo Herr Schulze,
vielen Dank für Ihre Antwort. Leider hilft mir diese gar nicht weiter.
Der Eingangsbeitrag wurde bewusst so detailliert verfasst, um zu zeigen, dass hier kein steuerliches Grundwissen benötigt wird.
Sie haben in Ihrer Antwort die Instandhaltungs- von den Herstellungskosten differenziert, die 15%-Regel erklärt und eine Verteilung der Ausgabe über mehrere Jahre genannt. All dies beinhaltet der Eingangsbeitrag bereits.
Die Frage lautet jedoch: "Können die Kosten für die Dach- und Fassadensanierung als Erhaltungsaufwand eingestuft und somit sofort oder verteilt auf wenige Jahre steuerlich geltend gemacht werden? Oder handelt es sich um Herstellungskosten, die über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen?"
Und diese bleibt unbeantwortet.
Sie schreiben "Die Dämmung könnte hier ein kritischer Punkt sein" und verweisen auf eine "genaue Prüfung (...) insbesondere im Hinblick auf die energetische Verbesserung durch die Dämmung". Hier wiederholen Sie nahezu wortgleich den Eingangsbeitrag.
Bei der Dämmung würde der Mindeststandard gewählt werden, den das Gesetz vorschreibt, um hier nur die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen und nicht darüber hinaus eine selbstgewählte wesentliche Verbesserung hervorzurufen.
Ich bitte um konkrete Beantwortung der Frage, ob es sich in diesem Fall um Instandhaltungs- oder um Herstellungskosten handelt.
Danke im Voraus.
Danke für die Rückfrage:
Nach Prüfung der Sachlage in Ihrem Fall komme ich zu folgender Beurteilung:
1. Grundsätzliche Unterscheidung
Erhaltungsaufwand:
Umfasst Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand bzw. die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes wiederherzustellen und zu erhalten.
Führt nicht zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung der Gebäudesubstanz.
Ist in der Regel sofort bzw. über einen verkürzten Zeitraum (z. B. 2–5 Jahre nach § 82b EStDV) abziehbar.
Kosten:
Umfassende Ergebnisse, die über die reine Wiederherstellung hinausgehen und zu einer wesentlichen Verbesserung, Erweiterung oder Substanzveränderung des Gebäudes führen.
Muss grundsätzlich über die laufende AfA (bei Altbauten in der Regel über 50 Jahre oder nach den speziellen Abschreibungssätzen) verteilt werden.
2. Betrachtung des konkreten Falls
a) Dachsanierung
Maßnahme: Erneuerung der Dacheindeckung unter Erhalt des bestehenden Dachstuhls sowie Anbringung einer Dämmung.
Beurteilung:
Da lediglich die Dacheindeckung erneuert wird und der Dachstuhl unbeschädigt bleibt, erfolgt keine Erweiterung oder wesentliche Verbesserung der Bausubstanz.
Die Dämmung wird in diesem Fall zur Erfüllung der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestanforderungen (GEG/EnEV) angebracht.
Wird der Mindeststandard gewählt, entfällt ein eigenschöpferischer Leistungsverbesserungseffekt.
Ergebnis: Die Maßnahmen am Dach sind als Erhaltungsaufwand zu qualifizieren.
b) Fassadensanierung
Maßnahme: Abtragen und Neuverputzen der Fassade mit abgesetztem Anstrich sowie Anbringung einer Dämmung nach den gesetzlichen Vorgaben.
Beurteilung:
Ziel ist die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen äußeren Erscheinungsbildes und der Erhalt der Funktionstauglichkeit.
Die Dämmung wird dadurch gemäß dem Mindeststandard durchgeführt, sodass keine zusätzliche wesentliche Verbesserung (über das Notwendige hinaus) erzielt wird.
Ergebnis: Auch die Fassadensanierung ist als Erhaltungsaufwand einzustufen.
3. Zusammenfassende Bewertung und strategische Aspekte
Gesamteinschätzung:
Unter Berücksichtigung des Sachverhalts – ein fünf Jahre zurückliegender Immobilienerwerb, keine Erweiterungsmaßnahme und die Durchführung der Dämmung nach Mindeststandard – ist von einer reinen Erhaltung des ursprünglichen Nutzungszustands auszugehen.
Damit sind die Sanierungskosten für das Dach sowie die Fassade grundsätzlich als Erhaltungsaufwand anzusehen, was eine Geltendmachung entweder sofort oder, nach § 82b EStDV, verteilt auf wenige Jahre ermöglicht.
Zeitliche Staffelung:
Sollte eine zeitliche Trennung erfolgen (z. B. zunächst nur Dachsanierung, später Fassadensanierung), können beide Maßnahmen getrennt betrachtet und jeweils als Erhaltungsaufwand behandelt werden, sofern der jeweilige Eingriff ausschließlich der Wiederherstellung der Gebrauchstauglichkeit dient.
4. Konkrete Antwort zur Fragestellung
Die von Ihnen beschriebenen Maßnahmen – die neue Dacheindeckung (unter Erhalt des Dachstuhls und inklusive Mindestdämmung) sowie die Abtragung, Neuverputzen und der erneute Anstrich der Fassade (ebenfalls unter Anbringung einer Dämmung nach gesetzlichen Mindestanforderungen) – dienen ausschließlich dem Erhalt des ursprünglichen Nutzungszustands der Immobilie. Es wird keine substanzielle Erweiterung oder nachhaltige Leistungsverbesserung erreicht, sodass die Kosten als Erhaltungsaufwand einzustufen sind .
Demnach können diese Ausgaben steuerlich entweder im Jahr der Durchführung bzw. nach den Vorschriften des § 82b EStDV über einen kurzen Verteilungszeitraum abgezogen werden – sie unterliegen nicht der Aktivierung als Herstellungskosten und müssen somit im Rahmen der regulären AfA (über 50 Jahre) nicht über die vollen Abschreibungszeiträume verteilt werden.
Bitte beachten Sie, dass diese Einschätzung unter der Voraussetzung erfolgt, dass die Dämmmaßnahmen den gesetzlich geforderten Mindeststandard nicht überschreiten.
Ich hoffe die Antwort hilft Ihnen nun weiter.
VG RA Schulze
