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Erhaltungsaufwand bei Vermietung

| 18.09.2018 13:44 |
Preis: 65,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


11:14

Zusammenfassung: Erhaltungsaufwendungen können als Werbungskosten einer befristeten Vermietung und erklärter Selbstnutzungsabsicht dann berücksichtigt werden, wenn die befristete Überschussprognose dennoch einen Totalgewinn ausweist.

Wir leben im Moment im außereuropäischen Ausland. Mein Mann ist als Lehrer an einer deutschen Schule, also entsandt und weiter steuerpflichtig in Deutschland. Wir haben unser Haus bis Mitte nächsten Jahres vermietet (Zeitmietvertrag). Der Job im Ausland ist zeitlich befristet. Wir sind noch nicht sicher, ob wir nächstes Jahr zurück kehren oder noch zwei weitere Jahre bleiben. Danach müssen wir aber zurück. Soviel zum Hintergrund.
Wenn wir dieses Jahr noch Erhaltungsmaßnahmen ergreifen (alte Fenster austauschen, Dachgaube einbauen, Bad renovieren....), können wir das dann noch in der Lohnsteuererklärung für 2018 absetzen, obwohl wir wissen, dass wir wieder selbst einziehen werden? Was muss evtl beachtet werden?
18.09.2018 | 14:41

Antwort

von


(11)
Augustusberg 11
01816 Bad Gottleuba
Tel: 035023 549994
Web: https://meschke.pro
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Kosten sind als Werbungskosten (ggf. anteilig: als Absetzung für Abnutzung) nur dann abzugsfähig, wenn Sie im Zeitraum der befristeten Vermietung voraussichtlich einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen können (befristete Überschussprognose).

Der Werbungskostenabzug setzt gemäß §§ 21, 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG Ihre Einkünfteerzielungsabsicht voraus. Diese knüpft an eine auf Dauer angelegte Vermietung (von Wohnimmobilien) an. Eine Vermietung auf 30 Jahre oder mehr ist auf Dauer angelegt. Allein der Abschluss eines Zeitmietvertrages rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauer ausgerichtet (BFH, Urteil vom 14.12.2004 - Az. IX R 1/04).

Vorliegend spricht jedoch ein Beweisanzeichen gegen Ihre Einkünfteerzielungsabsicht, da Sie erklärt haben, das Haus nach Ihrer Rückkehr selbst nutzen zu wollen. Das Finanzamt hat dann Ihre Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu überprüfen. Ist die Vermietung wie in Ihrem Fall von vornherein nur kurzfristig angelegt, fehlt es an einer Einkünfteerzielungsabsicht, wenn Sie in diesem Zeitraum kein positives Gesamtergebnis (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) erzielen können (BFH, Urteil vom 09.07.2002 - Az. IX R 57/00).

Das Beweisanzeichen greift nicht, wenn Sie den Entschluss zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst haben. Sie tragen für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht die objektive Beweislast (Feststellungslast). Ich empfehle Ihnen daher zunächst, bezogen auf den Zeitraum der Vermietung den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu errechnen. Sollte dieser negativ ausfallen und Sie den Entschluss zur anschließenden Selbstnutzung erst nach Beginn der Vermietung gefasst haben, müssen Sie alle dafür sprechenden Umstände dem Finanzamt schlüssig darlegen. Ihr bisher vorgetragener Sachverhalt spricht allerdings eher dagegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Franz Meschke

Nachfrage vom Fragesteller 19.09.2018 | 11:04

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Schön wäre es, wenn Sie mehr verständlich formulieren können, nicht jeder beherrscht die Juristensprache.
Auf gut Deutsch können wir die Renovierungkosten nicht absetzen? Die Mieteinnahmen entsprechen der Rate, die wir an die Bank zurück zahlen abzüglich der Zinsen. Das heißt, wir machen damit keinen Überschuss, evtl. wenn man die Werbungskosten abzieht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.09.2018 | 11:14

Sehr geehrter Fragesteller,

die Kosten sind leider nicht absetzbar, wenn Sie innerhalb der befristeten Vermietung keinen Gewinn erwirtschaften können und Ihr Wiedereinzug von Anfang an geplant war.

Wegen der für Sie unverständlichen Antwort bitte ich um Entschuldigung. Die detaillierten Ausführungen sollten Ihnen eine weitere Orientierungshilfe geben und ggf. bei der Begründung gegenüber Ihrem Finanzamt helfen.

Gern stehe ich Ihnen für die weitere Erläuterung auch telefonisch zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Franz Meschke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.09.2018 | 12:56

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"Sicher kompetent. Verständlich ist anders. Obwohl ich BWL studiert habe und auch zwei Semester Recht hatte, konnte ich seine juristischen Ausführung nicht ohne alles dreimal zu lesen ganz nachvollziehen. Paragraphen kann ich mir selbst raussuchen und versuchen zu verstehen. Aber auf dieser Plattform erwarte ich Antworten, die auch der Nicht-Jurist versteht! "
Stellungnahme vom Anwalt:
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 19.09.2018
3/5,0

Sicher kompetent. Verständlich ist anders. Obwohl ich BWL studiert habe und auch zwei Semester Recht hatte, konnte ich seine juristischen Ausführung nicht ohne alles dreimal zu lesen ganz nachvollziehen. Paragraphen kann ich mir selbst raussuchen und versuchen zu verstehen. Aber auf dieser Plattform erwarte ich Antworten, die auch der Nicht-Jurist versteht!


ANTWORT VON

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Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht, Sozialversicherungsrecht