Starre Fristen oder nicht?

Question

Wir haben unseren Mietvertrag vom 07.09.2001 zum 31.01.2006 gekündigt.

Nun stellt sich die Frage, ob wir verpflichtet sind Schönheitsreparaturen durchzuführen, bzw. die Wohnung beim Auszug zu renovieren.

Der Mietvertrag enthält folgenden Text:

§13 Schönheitsreparaturen

1. Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreperaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen.
Es gehören zu den Schönheitsreparaturen: Das Entfernen alter Tapeten, Tapzieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster und Aussentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und der Innentreppen und danach deren Versiegelung, die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualität - handwerksgerecht - ausgeführt werden.
Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen:
in Küche, Bad bzw. Dusche: alle drei Jahre
in allen übrigen Wohnräumen und Fluren, Dielen, Toiletten: alle fünf Jahre.

2. Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenstern um Regelfristen. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist nicht erforderlich ist.

3.
... (bezieht sich auf die Übernahme einer nicht renovierten Wohnung durch den Mieter)

4. Endet das Mietverhältnis nach Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, ....

5. (Abgeltungsklausel)

Nun, zu meiner Frage, sind wir dazu verpflichtet die Wohnung zu renovieren, oder obliegt diese Verpflichtung dem Vermieter?

Vielen Dank.

Rechtsanwalt Christian Kah · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Guten Tag, vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst gehe ich bei meinen weiteren Ausführungen davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen formularmäßigen Vertrag handelt, dass heißt, der Vermieter nutzt diesen Vertragstext für mehrere Mietverhältnisse. Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet. Ob Ihnen unter Nr. 3 des Vertrages eine vollständige Renovierung auferlegt wird, ist leider nicht erkennbar, da Sie diese Klausel nicht vollständig wiedergegeben haben. Allerdings ist schon zu sehen, dass die Klausel Nr. 4 Rücksicht auf die Fristen der Nr. 1 des Vertrages nimmt. Nr. 1 des Vertrages ist in Ihrem Fall wirksam, da durch die Regelung des Nr. 2 keine sog. "starren Fristen", welche nach BGH-Rechtsprechung unwirksam wären, vereinbart wurden. Nr. 2 des Mietvertrages regelt nämlich, dass es sich bei den Fristen nach Nr. 1 um Regelfristen handelt. Diese Vereinbarung ist zulässig. Sie werden daher vor Übergabe Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Fraglich ist noch, was zu den Schönheitsreparaturen zählt. Schönheitsreparaturen sind die Arbeiten, die erforderlich sind, um Abnutzungen und Schäden zu beseitigen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden sind und die regelmäßig mit Malerarbeiten usw. zu erledigen sind. Reparaturen an elektrischen Vorrichtungen, oder Türschlössern werden regelmäßig nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen gezählt. Installateur-, Maurer-, Glaserarbeiten sind gleichfalls keine Schönheitsreparaturen. Das Abschleifen und Versiegeln von Dielen oder Parkettfußböden geht auch über den Begriff der Schönheitsreparaturen hinaus. Soweit der Vermieter also das Abschleifen und Versiegeln der Parkettfußböden verlangt, ist dies nicht durch den Mieter zu veranlassen. Gleiches gilt übrigens für die Innentreppen. Die Reinigung des Teppichbodens gilt in Ihrem Fall als Schönheitsreparatur, da vertraglich vereinbart. Vor Auszug sind Sie im Ergebnis verpflichtet die gewöhnlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Christian Kah -Rechtsanwalt- Unsere Kanzlei-Website