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Starre Fristen oder nicht?


29.01.2006 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Wir haben unseren Mietvertrag vom 07.09.2001 zum 31.01.2006 gekündigt.

Nun stellt sich die Frage, ob wir verpflichtet sind Schönheitsreparaturen durchzuführen, bzw. die Wohnung beim Auszug zu renovieren.

Der Mietvertrag enthält folgenden Text:

§13 Schönheitsreparaturen

1. Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreperaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen.
Es gehören zu den Schönheitsreparaturen: Das Entfernen alter Tapeten, Tapzieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster und Aussentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und der Innentreppen und danach deren Versiegelung, die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualität - handwerksgerecht - ausgeführt werden.
Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen:
in Küche, Bad bzw. Dusche: alle drei Jahre
in allen übrigen Wohnräumen und Fluren, Dielen, Toiletten: alle fünf Jahre.

2. Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenstern um Regelfristen. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist nicht erforderlich ist.

3.
... (bezieht sich auf die Übernahme einer nicht renovierten Wohnung durch den Mieter)

4. Endet das Mietverhältnis nach Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, ....

5. (Abgeltungsklausel)



Nun, zu meiner Frage, sind wir dazu verpflichtet die Wohnung zu renovieren, oder obliegt diese Verpflichtung dem Vermieter?

Vielen Dank.
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst gehe ich bei meinen weiteren Ausführungen davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen formularmäßigen Vertrag handelt, dass heißt, der Vermieter nutzt diesen Vertragstext für mehrere Mietverhältnisse.

Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet.

Ob Ihnen unter Nr. 3 des Vertrages eine vollständige Renovierung auferlegt wird, ist leider nicht erkennbar, da Sie diese Klausel nicht vollständig wiedergegeben haben.

Allerdings ist schon zu sehen, dass die Klausel Nr. 4 Rücksicht auf die Fristen der Nr. 1 des Vertrages nimmt.

Nr. 1 des Vertrages ist in Ihrem Fall wirksam, da durch die Regelung des Nr. 2 keine sog. "starren Fristen", welche nach BGH-Rechtsprechung unwirksam wären, vereinbart wurden.

Nr. 2 des Mietvertrages regelt nämlich, dass es sich bei den Fristen nach Nr. 1 um Regelfristen handelt. Diese Vereinbarung ist zulässig.

Sie werden daher vor Übergabe Schönheitsreparaturen durchführen müssen.

Fraglich ist noch, was zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Schönheitsreparaturen sind die Arbeiten, die erforderlich sind, um Abnutzungen und Schäden zu beseitigen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden sind und die regelmäßig mit Malerarbeiten usw. zu erledigen sind.

Reparaturen an elektrischen Vorrichtungen, oder Türschlössern werden regelmäßig nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen gezählt.

Installateur-, Maurer-, Glaserarbeiten sind gleichfalls keine Schönheitsreparaturen.

Das Abschleifen und Versiegeln von Dielen oder Parkettfußböden geht auch über den Begriff der Schönheitsreparaturen hinaus.

Soweit der Vermieter also das Abschleifen und Versiegeln der Parkettfußböden verlangt, ist dies nicht durch den Mieter zu veranlassen. Gleiches gilt übrigens für die Innentreppen.

Die Reinigung des Teppichbodens gilt in Ihrem Fall als Schönheitsreparatur, da vertraglich vereinbart.

Vor Auszug sind Sie im Ergebnis verpflichtet die gewöhnlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2006 | 18:40

Sind denn alle Schönheitsreparaturen von mir durchzuführen? Klausel 2 sgat doch aus, dass es sich nur hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenstern um Regelfristen handelt.

Sind also Malerarbeiten durchzuführen?

Ich gebe nachfolgend noch Klauses 3, 4 und 5 vollständig wieder, falls sich daraus noch weitere Informationen ergeben sollten:

3. Hat der Mieter eine nicht renovierten Wohnung übernommen und sich vertraglich zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet, so verlängern sich die in Ziffer 1 genannten Renovierungsfristen für die seit Vertragsbeginn erstmals fällige Vornahme von Schönheitsreparaturen einmalig von 3 auf 6 bzw. von 5 auf 10 Jahre, sofern der Mieter die Anfangsrenovierung auch tatsächlich entsprechend der vertraglichen Vereinbarung handwerksgerecht durchgeführt hat. Werden nur Teile der Mietsache in der in Satz 1 genannten Weise vom Mieter übernommen, so gilt die Fristverlängerung nur für diese Teile.

4. Endet das Mietverhältnis nach Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, bei Beendigung die Schönheitsreparaturen auszuführen, sofern nicht der Vermieter nach Ablauf der Renovierungsfrist eine Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt, bzw. der Mieter diese durchgeführt hat. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch innerhalb der Renovierungsfristen durchgeführt worden sind.

5. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

... (Staffelung der anteiligen Kosten nach Monaten) ...

Weisst der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker die Ausführungen der Arbeiten ablehnt.
Der Mieter kann sich von dieser anteiligen Verpflichtung dadurch befreien, indem er vor Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in fachmännischer Qualitätsarbeit selbst durchführt.
Die Regelung in Ziffer 3 hinsichtlich einer Anfangsrenovierung durch den Mieter gilt auch hier entsprechend.


Vielen Dank. Sollten Sie noch weitere Informationen benötigen, melden Sie sich bitte bei mir.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2006 | 12:28

Sie werden wohl auch Malerarbeiten durchführen müssen. Die Nr. 2 des Vertrages wird sich im Sinne einer Vertragsauslegung auch auf diese Arbeiten beziehen. Zumindest handelt es sich nicht um starre Fristen, welche nach dem betreffenden BGH-Urteil zur Nichtigkeit der Klausel führen.

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