Wir bewohnen ein Einfamilienhaus seit 2020. In unserem Mietvertrag wurden folgendes eingetragen:
§17 Individuelle Vereinbarungen
Jährliche Anpassung des Inflationsausgleichs ca. 1,7% --> 15€ zum 01.01. des Jahres
Ansonsten haben wir keinerlei Vereinbarungen und einen festen Mietzins. Diese Erhöhung haben wir seit 2020 regelmäßig übernommen ohne Ankündigung und Aufforderung.
Handelt es sich nun mit dieser Formulierung um einen Staffelmietvertrag?
Hintergrund ist, dass der Vermieter nun seit 2 Jahren (2023 8,84% - diese Jahr 2024 5,9%) immer die aktuelle Inflation als Ausgleich fordert und nun noch zusätzlich eine Modernisierungserhöhung von 3% für im Oktober eingebaute Fenster wovon 2 ohnehin wegen Defekt getauscht werden mussten.
Was ist hier rechtlich richtig und welche Erhöhung kann er fordern und in welcher Höhe?
lassen Sie mich Ihre Frage, vorbehaltlich der Prüfung des Vertrages und des genauen Mietbeginns, wie folgt beantworten.
Bei dieser Formulierung handelt es sich um eine Staffelmietvereinbarung im Sinne des § 557a BGB, denn der Erhöhungsbetrag (15 €) ist "in einem Geldbetrag" ausgewiesen sind (§ 557a Abs. 1 BGB).
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 557a Abs. 4 BGB).
"Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen." (§ 557a Abs. 2 S. 2 BGB)
Einen Inflationsausgleich kann der Vermieter mangels Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB) nicht verlangen, wegen § 557a Abs. 2 S. 2 BGB auch keine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB).
Es ist wegen der mietvertraglichen Regelung nur eine jährliche Erhöhung um 15 € möglich, außer Sie wurden oder sind sich über eine konkrete Erhöhung einig (§ 557 Abs. 1 BGB).
Das bloße Zahlen einer höheren Miete ist allerdings keine Vereinbarung.
Weder die Erhöhungen 2023 und 2024 (der Höhe nach) noch die Modernisierungsmieterhöhung (bereits dem Grund nach) sind rechtmäßig.
Auch sollte die Einhaltung der Mietpreisbremse geprüft werden.
(Zwar könnte argumentiert werden, dass der Vermieter jährlich eine Anpassung um 1,7 % vereinbaren wollte. Dann läge keine wirksame Staffelmiete vor und Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhungen wären möglich. Dann wären aber die vergangenen Erhöhungen unrechtmäßig. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung wären die Sowieso-Kosten von den Modernisierungskosten abzuziehen. Auch sind Formalien einzuhalten.)
Hier sollte dem Vermieter dringend Einhalt geboten werden.
