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Klausel im Gewerbemietvertrag

18.05.2019 10:27 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserem Gewerbemietvertrag steht, dass wir nur per Einschreiben mit Rückschein kündigen können. Wir haben die Kündigung aber durch einen Boten zustellen lassen. Dieser hat den Brief persönlich in den Briefkasten des Vermieters geworfen.

Der Vermieter erkennt nun die Kündigung nicht an, da diese nicht gemäß Vertrag zugestellt wurde.

Was können wir als Argumente dem Mieter schreiben?

Danke und viele Grüße

Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Die Klausel, die eine besondere Form für die Kündigung vorsieht, benachteiligt Sie als Mieter unangemessen, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist, § 307 Abs. 2 Zif 1 BGB .


Eine Kündigungserklärung ist eine einseitige Willenserklärung, die dem anderen Vertragspartner zugehen muss, vgl. § 130 BGB . Ist eine solche Erklärung zugegangen, ist sie wirksam.
Das Gesetz sieht also keine besondere Form des Zuganges vor, so dass das Verlangen des Vermieters in eklatanter Weise von der gesetzlichen Regelung abweicht und zusätzliche Wirksamkeitserfordernisse schafft.

Da dem Vermieter die Kündigung zugegangen ist, anders könnte er sich ja nicht zurückweisen, ist die Kündigungserklärung wirksam abgegeben.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.05.2019 | 11:25

Guten Tag,

besten Dank für die Antwort.

Ist es sicher, dass dies auch im Gewerberaummietrecht gilt?

Unser Anwalt hatte nämlich behauptet, dass dies nur für private Mieter gilt und für Gewerberaum würden die Klauseln im Vertrag gelten.

Deshalb habe ich um Ihren Rat gebeten.

Steht irgendwo, dass das grundsätzlich gilt?

Danke und beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.05.2019 | 11:31

Es ist richtig, dass § 309 Zif 13 c BGB grundsätzlich nur zugunsten privater Vertragspartner gilt. Das schließt aber nicht aus, dass solche Klausel in gewerblichen Verträgen nicht auch unwirksam sein können.
Ich halte diese Klausel auch im gewerblichen Bereich für unwirksam.

Das Bestehen auf einer Kündigung per Einschreiben/Rückschein würde dazu führen, dass der Empfänger bei einer Niederlegung des Schreibens es nicht abholt und damit die Kündigung nicht zugegangen ist. So könnte ein bösgläubiger Vermieter den Zugang der Kündigung vereiteln, und Sie dürfen nicht einmal durch den Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das kann nicht rechtens sein.

Schönes Wochenende

Ergänzung vom Anwalt 18.05.2019 | 11:41

"Nicht zu beanstanden ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach die Kündigung "schriftlich - per Einschreiben - erfolgen" muss, kein Wirksamkeitserfordernis für eine Kündigung darstellt. Die Klausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung und zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB , während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen (Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - XII ZR 214/00 - NJW 2004, 1320 mwN)."

BGH, Urteil vom 23.01.2013, Az.: XII ZR 35/11

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