Spekulationssteuer bei Hausverkauf mit Vermietung (3-Jahres-Regel)

Question

Hallo,    wir haben uns als vierköpfige Familie am 15. Juli 2019 ein Einfamilienhaus gekauft, in das wir nun eingezogen sind &lpar;alleiniger Wohnsitz&rpar; . In dem Haus befindet sich eine Einliegerwohnung, in dem ein Yogastudio betrieben wurde. Wir haben vor, das Yogastudio nun noch bis zum 30. Dezember 2019 zu vermieten, d.h. ab dem 31. Dezember 2019 sind wir alleinige Bewohner des Hauses.    Wenn wir das Haus am 1. Januar 2021 wieder verkaufen würden, fällt dann auf den möglichen Zugewinn Spekulationssteuer an, oder nicht?    Falls ja, wann könnten wir das Haus frühestmöglich verkaufen, so dass keine Spekulationssteuer anfällt?    &lpar;Die vorrübergehende Vermietung des Yogastudios an die Voreigentümerin ist ein Entgegenkommen von uns, wir möchten uns aber nicht unnötig Optionen verbauen, falls sich unsere Pläne in Zukunft zb aus beruflichen Gründen ändern sollten&rpar;    Vielen Dank!           Einsatz editiert am 18.07.2019 16:41:10

Rechtsanwalt Franz Meyer · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und des Einsatzes für eine  Ersteinschätzung  verbindlich wie folgt beantworten:    Grundsätzlich gilt, dass der Veräußerungsgewinn aus dem An- und Verkauf von Grundstücken innerhalb der 10_jahresfrist der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft gem. &#167; 23 Einkommensteuergesetz unter liegt.    Nach dem Wortlaut des Gesetzes gilt: "Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurd    Da der 01.01.2021 ein Feiertag ist, gehe ich davon aus, dass der verbindlche Kaufvertrag am 02.01.2021 abgeschlossen werden soll.    Dann haben Sie das Gebäude  vom 31.12.2019 bis zum 01.01.2021 in vollem Umfang allein genutzt.     Also haben Sie das Haus im  Jahr der Veräußerung 2021 für einen Tag, im Jahr 2020 vollständig und im Jahr 2019  für einen Tag selbst genutzt.     Sie haben also in allen drei Jahren das Gebäude zusammhängend selbst genutzt.    Daher unterliegt der Veräußerungsgewinn bei Ihnen nicht der Spekulationssteuer.     Zu diesem Ergebnis ist auch der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 27.06.2017  IX R 37/16 gekommen.     Der entsprechende Leitsatz des Bundesfinanzhofs lautet:     "Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken &#8222;im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" &lpar;&#167; ESTG &#167; 23 Abs. ESTG &#167; 23 Absatz 1 S. 1 Nr. ESTG &#167; 23 Absatz 1 Nummer 1 S. 3 Alt. 2 EStG&rpar; liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie &#8211; mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs &#8211; voll auszufüllen."    Im Anhang 16 des Einkommensteuerhandbuchs finden sich folgende Ausführungen:    "Beispiel:    Eine Eigentumswohnung, die A im Jahr 1995 angeschafft und anschließend vermietet hatte, wird nach Beendigung des Mietverhältnisses im Dezember 1998 bis zur Veräußerung im Januar 2000 von ihm zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Da A die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, unterliegt ein erzielter Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung.     Auch hier wurde das Gebäude sowohl im Kalenderjahr 1988 und im Veräußerungsjahr 2000 nur wenige Tage und im Zwischenjahr 1999 - wie bei Ihnen - vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

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Steuerrecht

Rechtsanwalt Franz Meyer

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