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Speicher Sondereigentum/Hausverwalter Zugangsrecht


18.07.2007 15:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Ich bin Besitzer einer Dachgeschosswohnung des gesamten Dachgeschosses einer WEG mit 3 Parteien. Das Dach ist eine offene Konstruktion mit ca. 4,5m Raumhöhe.Über dem Schlaf-und Badezimmer ist die Decke auf ca. 2,5m abgehängt. Der Raum oberhalb der beiden Zimmer (Speicher) ist isoliert mit Holzplatten ausgelegt mit Klammern befestigt und liegt auf Querbalken auf. (keine Betondecke o.ä.) Der kleine Speicher ist nur vom Schlafzimmer über einen kleinen Deckenausschnitt zu erreichen. In der Teilungserklärung wird der Speicher nicht erwähnt auch in keiner Baubeschreibung oder
in einem Bauplan. Im Spitzdach befindet sich ein Antennenverstärker der WEG an der Giebelwand. Weiteres WEG Eigentum wie z.B. Antenne sind nicht vorhanden.
meine Fragen:
gehört der Speicher zum Sondereigentum, wenn nein hat der Hausverwalter Zugangsrecht über mein Schlafzimmer (Intimbereich)
um den funktionierenden Antennenverstärker zu besichtigen !
Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich kann Sondereigentum gem. § 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) nur durch Vertrag eingeräumt werden.
D.h. dort wo es kein Sondereigentum vertraglich eingeräumt worden ist, ist kann dieses auch nicht entstanden sein.
Demnach hätten Sie keinen Sondereigentum an diesem Speicher.

Da der Speicher aber in keiner Baubeschreibung / Bauplan aufgeführt ist, stellt sich die Frage inwieweit es sich bei dem "Speicher" um einen (nachträglich ?) abgetrennten Raum innerhalb Ihres Ihnen ursprünglich eingeräumten Sondereigentum handelt. Dies wäre dann der Fall, wenn es sich bei der "Decke" um einen horizontale Raumteilung handeln würde.
Nach Ihrer Schilderung hinsichtlich der Beschaffenheit der "Decke" spricht einiges für diese Annahme.

Anders sieht dies jedoch aus, wenn es sich bei dem Speicher um einen abgeteilten "Dachboden" handelt.
Der Dachboden gehört regelmäßig, sofern er nicht zu Wohnraum ausgebaut worden ist, zum Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich muss jedoch der Zugang zu Gemeinschafträumen über Gemeinschafträume gewährleistet sein, sodass aus diesem Grunde an dem Dachboden in Ihrem Fall kein Gemeinschaftseigentum vorliegen könnte.

Im einem Beschluss vom 08.05.1991 (BayObLGZ 1991, 165/169) hat das Bayerische Oberste Landesgericht jedoch entschieden, dass Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bilden, dann Sondereigentum sein können, wenn der Raum (hier ein nicht ausgebauter Dachspeicher) seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient. Bei einem nicht ausgebauten Speicher, an dem ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht kommt, bildet der Zugang keine maßgebliche Rolle. Ein derartiger Raum muß allenfalls für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Dach betreten werden. § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer, durch dessen Wohnung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum erreicht werden kann, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums für diesen Fall zu gestatten.

Demnach sind Sie, sollte es sich bei dem Räumlichkeiten um Gemeinschaftseigentum handeln, verpflichtet den Zugang zu gewährleisten.

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Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de
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