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Sondernutzungsrechte falsch im Grundbuch eingetragen

27.02.2015 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Steht das Grundbuch einzelner Wohnungen im Widerspruch zur Teilungserklärung, geht diese grundsätzlich vor. Ein gutgläubiger Erwerb in Wahrheit nicht zustehender Rechte wäre allenfalls möglich, wenn diese nicht doppelt im Grundbuch der anderen Wohnung eingetragen sind.

Ich habe vor über 4 Jahren eine Wohnung gekauft. Im Grundbuch wurde ein Sondernutzungsrecht am Dachboden Nr. 1b eingetragen. Laut Teilungserklärung und deren Grundbuchblatt steht meiner Wohnung allerding 1a zu. Nun wollten wir von dem ursprünglichen Wohnungseigentümer (Wohnungsgesellschaft) auch die andere Dachbodenhälfte abkaufen, die jetzt den Fehler feststellte. Der Eigentümer kann mir nur die Sondernutzungsrechte an 1b verkaufen, die allerdings laut Grundbuch schon mir gehören, allerdings nicht nach dem Grundbuchblatt der Teilungserklärung. Muss ich jetzt von dem damaligen beurkundenden Notar eine Korrektur von 1b auf 1a verlangen, wenn kurze Zeit später ich auch 1b vom Eigentümer veräußert bekomme und letztendlich 1a und 1b zu meinen Gunsten im Grundbuch stehen wird? Das ist doch doppelte Arbeit und auch doppelte Kosten! Könnte ich mit dem Eigentümer eine interne Vereinbarung treffen, so dass wir 1b stehen lassen und wir noch beantragen, auch 1a im Grundbuch einzutragen und zusätzlich die Teilungserkärung bezüglich 1b ändern? Oder muss ich tatsächlich den komplizierten Weg über Korrektur von 1b auf 1a und dann wieder zusätzlich 1b kaufen? Oder hat der Eigentümer überhaupt gar keine Ansprüche mehr auf 1b und mir steht rechtlich schon 1a und 1b zu? Hätte der Eigentümer nicht Mitteillung erhalten müssen, als in meinem Grundbuchblatt 1b eingetragen wurde und hätte der Eigentümer das nicht gleich monieren müssen?

Sehr geehrte Fragestellerin,

leider kommen solche Fehler häufiger vor als man meint. Bei Widersprüchen zwischen Grundbuch und Teilungserklärung geht diese vor, so dass der Weg über die Berichtigung des Grundbuches Ihrer Wohnung der Richtige ist. Eine Ausnahme gäbe es nur, wenn Sie das Sondernutzungsrecht am Dachboden Nr. 1b gutgläubig erworben haben. Dies setzt aber voraus, dass dieses im Grundbuch der anderen Wohnung nicht eingetragen war (OLG Frankfurt am Main 20 U 105/96, BGH vom 19.10.2007, V ZR 211/06). Ich vermute aber, dass dieses gerade der Fall ist. Der andere Eigentümer hätte auch nicht informiert werden müssen, als das Sondernutzungsrecht zusätzlich bei Ihnen im Grundbuch eingetragen wurde.

Eine Änderung der Teilungsgerklärung würde im Übrigen die Zustimmung aller Eigentümer voraussetzen und ist daher mit hohen Hürden verbunden. Möglicherweise haben Sie einen Anspruch gegen den damals beurkundenden Notar im Hinblick auf die Kosten der Grundbuchberichtigung, wenn die falsche Eintragung auf einen Fehler seinerseits zurück zu führen ist.
Mit freundlichen Grüßen

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