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Eigentumswohnung mit anderem Schnitt als in Teilungserklärung

| 19.08.2009 16:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Im Aufteilungsplan der Teilungserklärung meiner Eigentumswohnung habe ich jetzt (nach 10 Jahren Besitz) festgestellt, dass Wohnungsschnitt und -grösse diesem nicht entsprechen.

Es ist eine außerdem Trennwand zum Nachbarn gezogen worden, die baulich nicht den Vorschriften für Wohnungstrennwände entspricht. (Schallschutz, elektrische Leitungen)

Zwei Fragen:
1. Was gilt: die Teilungserklärung oder der Kaufvertrag nach dem Motto“gekauft wie gesehen“? und wer muß einen evt. Rückbau bezahlen?

2. Kann man Wohnungsternnwänd, baurechtlich gesehen, ziehen, wie man möchte.
Fall nicht, wer muß das wiederherstellen?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
Die Teilungserklärung ist Bestandteil des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) näher geregelt.
Nach dieser Bestimmung handelt es sich dabei um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind (= Wohnungseigentum, § 1Abs. 2 WEG).

Mit der Teilungserklärung wird demnach "sachenrechtlich" das Wohnungs- und Teileigentum begründet (§ 2 WEG).

Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte.

"Schuldrechtliche" Verpflichtungen enthält allerdings allein der Kaufvertrag über die Immobilie (hier: Ihre Wohnung), auch wenn dieses sachenrechtlichen Wirkungen entfaltet.

Die vertraglichen Eigenarten bestimmen sich demnach nach dem schuldrechtlichen Kaufrecht und den entsprechenden gesetzlichen Regelungen.

Die Kaufvertragsklausel "gekauft wie gesehen" heißt regelmäßig, dass es sich um einen umfassenden Ausschluß der Gewährleistung für Mängel handelt.

Dieser gilt jedoch nur grundsätzlich, weshalb das Gesetz auch folgende Regelung enthält (§ 444 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -,
Haftungsausschluss):

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen [hier eher nicht: oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen] hat.

Es stellt sich aber die Frage danach, ob Sie dieses beweisen können, insbesondere die Arglist des Verkäufers, und daher noch eine Teilanfechtung zu diesem Teilaspekt in die Wege leiten können (Die Anfechtung einer nach § 123 BGB anfechtbaren Willenserklärung wegen arglistiger Täuschung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen. Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, hier erfüllt und noch innerhalb der Frist).

Diesbezüglich müssten Sie sich also an den damaligen Verkäufer der Wohnung wenden.

2.
Für die von Ihnen angesprochene Trennwand gibt es baurechtlich Regelungen in der Landesbauordnung Berlin (LBO Berlin), die es allseits zu beachten gilt:

Nach § 29 - Trennwände - gilt:
Trennwände nach Absatz 2 müssen als raumabschließende Bauteile von Räumen oder Nutzungseinheiten innerhalb von Geschossen ausreichend lange widerstandsfähig gegen die Brandausbreitung sein.

Trennwände sind erforderlich
1. zwischen Nutzungseinheiten sowie zwischen Nutzungseinheiten und anders genutz-ten Räumen, ausgenommen notwendigen Fluren,
2. zum Abschluss von Räumen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr,
3. zwischen Aufenthaltsräumen und anders genutzten Räumen im Kellergeschoss.

Trennwände nach Absatz 2 Nr. 1 und 3 müssen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden und aussteifenden Bauteile des Geschosses haben, jedoch mindestens feuerhemmend sein. Trennwände nach Absatz 2 Nr. 2 müssen feuerbeständig sein.
Die Trennwände nach Absatz 2 sind bis zur Rohdecke, im Dachraum bis unter die Dach-haut zu führen; werden in Dachräumen Trennwände nur bis zur Rohdecke geführt, ist diese Decke als raumabschließendes Bauteil einschließlich der sie tragenden und aussteifenden Bauteile feuerhemmend herzustellen.
Öffnungen in Trennwänden nach Absatz 2 sind nur zulässig, wenn sie auf die für die Nut-zung erforderliche Zahl und Größe beschränkt sind; sie müssen feuerhemmende, dicht- und selbstschließende Abschlüsse haben.

Es gibt zudem umfangreiche Spezialregelungen in § 30 zu Brandwänden.

Gemäß § 58 der LBO Berlin - Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden - gilt:

Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der

- Nutzung und Instandhaltung von Anlagen, wie hier,

darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind.

Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen, also entsprechend behörderlicherseits tätig werden.

Bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen gelten auch für und gegen Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger, also auch für Sie als Käuferin der Wohnung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2009 | 11:16

Danke für die ausführliche Antwort, vor allem für den zweiten Teil der Frage mit der Berliner Landesbauordnung.
Das führt mich schon weiter!

Zum ersten Teil habe ich noch eine Nachfrage.
Der Verkäufer ist insolvent ebenso wie der Verkäufer der Wohnung meines Nachbarn, den dieser, der Teilungserklärung nicht entsprechende Wohnubngsgrundschnitt auch betrifft.

Haben wir nicht ein Recht oder die Pflicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, in dessen Eigentum doch die Wohnungstrennwände stehen, bzw. die die Miteigentumsanteile danach berechnen, dort entsprechend dem Aufteilungsplan in der Teilungserklärung zurückzubauen?

Wenn Sie es nicht wissen, wen könnte ich konsultieren?


Vielen Dank



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2009 | 12:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Rückfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

Die (tasächliche, nicht unbedingt rechtliche) Frage ist vor allem, ob nicht einfach der Teilungsplan insoweit falsch ist, also nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht.

Ein Rückbau wäre mit wahrscheinlich unnötigen Kosten und Umständen verbunden.

Wenn allerdings dieses bauordnunsrechtlich derart (es wäre eine umfangreiche Prüfung in rechtlicher und tatsächliche Hinsicht auf jedem Fall vorzunehmen) notwendig sein sollte, dann wäre dieses - zu Ihrem eigenem, (Schall- u. Brand-)Schutz zwingend vorzunehmen.

Gegebenenfalls müsste auch erst einmal die Bauaufsichtsbehörde tätig werden und vermeintlich baurechtswidrige Umstände prüfen.

Sie sollten eventuell zur Sicherheit einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl vor Ort aufsuchen und mit der Prüfung betrauen; wir verfügen über zahlreiche Kooperationsanwälte in Berlin (siehe unsere Hompage), die ich Ihnen nur empfehlen kann.
Kompetente Rechtsberatung im Kauf-, Wohnungseigentumsrecht und öffentlichen Baurecht wäre auf jedem Fall gewährleistet.

Ich hoffe, Ihre Rückfragen zu Ihrer Zufriedenheit geklärt zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.08.2009 | 19:48

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