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Sondernutzungsrecht Öffnungsklausel

| 09.08.2014 06:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Über die Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum und vice versa sowie die Einräumung von Sondernutzungsrechten entscheidet die Eigentümerversammlung

Guten Tag,

vor einem halben Jahr, habe ich eine Eigentumswohung gekauft. Das Haus wurde kurz davor in Eigentumswohungen umgewandelt. Wir waren einer der ersten Käufer.

Seit neuestem gibt es einen weiteren Miteigentümer. Dieser hat als erstes bei den Nachbarn geklingelt und verlangt, dass sie Kinderwagen, Bobbycar, etc. aus einem kleinen Raum unter der Treppe entfernen. Dieser gehöre jetzt ihm. Ich habe bei dem Verkäufer nachgefragt und der hat mir bestätigt, dass dem neuen Käufer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde.

Ich habe mir den Kaufvertrag und die Teilungserklärung näher angesehen. Dort heißt es, dass dem Verkäufer bestimmte Vollmachten erteilt werden, unter anderem: "Zulässig ist in diesem Rahmen - insbesondere - die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt im Rahmen der Unterteilung, Vereinigung und Neuaufteilung von Sondereigentumseinheiten. Auch können nach der Teilungserklärung derzeit vorgesehene Sondernutzungsrechte, nicht aber solche des Käufers, aufgehoben, in ihrem Inhalt und Umfang geändert sowie weitere Sondernutzungsrechte begründet werden."

Zu diesem Absatz hat man uns beim Kauf folgendes erklärt:
In den oberen 2 Stockwerken fehlt durch Kriegsschäden ein kleiner Teil des Hauses. Diese Lücke hat zusammen mit dem Dachgeschoss jemand bereits vor uns erworben. Die Offenhaltung zur Um- und Neuaufteilung von Sondereigentum und Neuaufteilung der Wohnungsflächen wurde damit begründet, dass sich der Eigentümer des Dachgeschosses und der "Lücke" noch nicht endgültig entschieden hat, wie er diese Flächen genau nutzen will und auf diesen Absatz besteht um nicht bei grösseren Änderungen die Eigentümergemeinschaft fragen zu müssen.

Meine Frage: Ist der oben zitierte Absatz ein Freifahrtsschein für den Verkäufer das Gemeinschaftseigentum meistbietend zu verkaufen? Ich denke da vor allem an den Fahrradkeller und den Garten.

Habe ich irgendeine Handhabe um die Veräußerung weiteren Gemeinschaftseigentums zu verhindern?

Viele Grüße


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:



Nach meiner Einschätzung ist die "Öffnungsklausel" unwirksam und der Verkäufer kann sich nicht hierauf berufen, so dass die Zuweisung von Sondernutzungsrechten oder die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und vice versa auf der Grundlage der Vollmachten unwirksam ist.

Sämtliche Verkäufe haben auf der Grundlage einer einheitlichen Teilungserklärung zu erfolgen. Änderungen hieran sind möglich, aber nur durch das Organ der Eigentümergemeinschaft, also der Wohnungseigentümerversammlung. Eine andere Lösung ist nicht denkbar, denn schließlich muss jeder Eigentümer genau wissen, was er kauft; das gilt auch für den Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum.

In Ihren Fall führt die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an den neuen Käufer zu einer Beschränkung des Eigentums, auch in finanzieller Hinsicht, ohne dass Sie noch Einfluss nehmen können. Im schlimmsten Fall könne also das Gemeinschaftseigentum vollständig in Sondereigentum umgewandelt werden. Das ist sicher unzulässig, erst Recht ohne Befassung der Wohnungseigentümer.

Zu Ihren Frage:
1. Ja, das wäre ein Freifahrtschein; die Öffnungsklausel ist aber unwirksam. Verfügungen auf deren Grundlage sind ebenso unwirksam.
2. Die Veräußerung des Gemeinschaftseigentums und Zuweisung von Sondernutzungsrechten ist unzulässig. Hiergegen können Sie sich selber wegen des Eingriffs in Ihr Eigentum oder die Gemeinschaft insgesamt wegen der Verletzung der Gemeinschaftsrechte gerichtlich vorgehen.

Tipp für das weitere Vorgehen:
Teilen Sie dem Verkäufer mit, dass die „Öffnungsklausel" unwirksam ist und er keine entsprechenden Verfügungen zu treffen hat. Und teilen Sie ihm mit, dass er den Fahrradkeller in das Gemeinschaftseigentum zurückzuführen hat.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2014 | 12:03

Danke für die schnelle, und für mich erfreuliche, Antwort bzgl. des
Sondernuntzungsrecht und der Öffnungsklausel.

Ehrlich gesagt überrascht mich die Antwort. Der Verkäufer ist ein grosses Immobilienunternehmen, das häufig ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandelt. Ich habe nicht erwartet, eine unwirksame Klausel in dem Vertrag zu finden.

Können Sie mir näher erläutern, warum genau die Klausel unwirksam ist, oder welche Details diese Klausel unwirksam werden lässt?
Gerne auch mit Verweisen auf Gestzestexte oder Referenzurteile.

Vielen Dank schon mal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2014 | 12:33

Inhaber der Rechte und Pflichten sind die Eigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG).
Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich (§ 21 Abs. 1 WEG).
Im übrigen entscheidet die Eigentümerversammlung für die Gemeinschaft (§ 23 Abs. 1 WEG).

Diese gesetzlichen Vorschriften werden durch die "Öffnungsklausel" in Ihrem Vertrag ausgehebelt. Dies ist unzulässig.

Im übrigen gilt das bereits Ausgeführte. Wenn der Inhalt der Teilungserklärung variabel sein soll und Sondernutzungsrechte oder gar Sondereigentum zugewiesen werden können, nachdem Sie Eigentum erworben haben, so wird Ihr Eigentum geschmälert, ohne dass Sie dies verhindern könnten.

Bewertung des Fragestellers 11.08.2014 | 12:51

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