Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:
Unter einem Sondernutzungsrecht im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) versteht man das Recht, eine bestimmte Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, unter Ausschluß aller anderer Wohnungseigentümer für sich nutzen zu dürfen. Da Ihnen ein solches Sondernutzungsrecht am Spitzboden zusteht, können Sie diesen selbstverständlich für sich nutzen. Die Beschränkung liegt aber in der Reichweite des Nutzungsrechts: es ist eben nur ein sogenanntes schuldrechtliches Recht mit dinglicher Wirkung. Dies bedeutet in Ihrem Fall, dass der Spitzboden weiterhin im Eigentum der Eigentümergemeinschaft bleibt. Sie dürfen ihn zwar allein nutzen, jedoch nicht gänzlich verändern und somit seine Bestimmung zunichte machen. Durch das Entfernen des Fußbodens (bzw. Ihrer Decke) wird der Raum an sich aber vernichtet. Dies geht also weit über die eigentlich zulässige Nutzung hinaus.
Es bedarf somit grundsätzlich einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer, wenn bauliche Veränderungen in der Art, wie Sie sie vorhaben, am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden sollen. Es ist möglich, dass eine solche Vereinbarung bei Erteilung des Sondernutzungsrechts erfolgt ist und im Grundbuch eingetragen wurde. Ist dies der Fall, können Sie entsprechend dieser Zustimmung auch einen Deckendurchbruch vornehmen. Ist eine Zustimmung jedoch noch nicht gegeben, so müssen Sie diese einholen.
Darüber hinaus ist der von Ihnen geplante Ausbau auch nicht nach anderen Vorschriften des WEG zulässig. Insbesondere scheidet hier nach einschlägiger Rechtsprechung eine Baumaßnahme zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung aus, da eine solche nach § 22 Abs. 1 WEG
nur dann zulässig ist, wenn durch diese baulichen Veränderungen kein anderer Eigentümer über das im § 14 Nr. 1 WEG
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird. Dies ist aber angesichts der Auflösung des Spitzbodens in dem von Ihnen geplanten hohen Wohnraum wohl der Fall.
Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.
Mit freundlichen Grüßen
Jochen Bauer
(Rechtsanwalt)
Sehr geehrter Herr Bauer,
vielen Dank für die rasche Antwort.
Teil Ihrer Antwort:
Die Beschränkung liegt aber in der Reichweite des Nutzungsrechts: es ist eben nur ein sogenanntes schuldrechtliches Recht mit dinglicher Wirkung. Dies bedeutet in Ihrem Fall, dass der Spitzboden weiterhin im Eigentum der Eigentümergemeinschaft bleibt. Sie dürfen ihn zwar allein nutzen, jedoch nicht gänzlich verändern und somit seine Bestimmung zunichte machen.
Anschlussfrage:
Was wäre wenn in der Teilungserklärung stehen würde: Zwischenwände dürfen verändert werden? Allgemein kann ich den Raum nicht wirklich nutzen, da die Isolierung nicht begehbar ist. Darf ein begehbarer Boden ohne Genehmigung eingebaut werden?
Ihre Teilantwort:
Insbesondere scheidet hier nach einschlägiger Rechtsprechung eine Baumaßnahme zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung aus, da eine solche nach § 22 Abs. 1 WEG
nur dann zulässig ist, wenn durch diese baulichen Veränderungen kein anderer Eigentümer über das im § 14 Nr. 1 WEG
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird. Dies ist aber angesichts der Auflösung des Spitzbodens in dem von Ihnen geplanten hohen Wohnraum wohl der Fall.
Anschlussfrage:
Wodurch werden andere Wohnungseigentümer beeinträchtigt? Weder durch die Nutzung, da es keine gibt, noch durch die Bauveränderung. Bei der Isolierung wäre eine Verbesserung zu erwarten.
Teil meiner ursprünglichen Frage
Zur Zeit habe ich nur die mündliche Zusage des Verwalters: Dieser Spitzboden ist nur über meine Wohnung zugänglich und besitzt somit Sondernutzungsrecht.
Hier genauer:
Frage: So wie es aussieht, wurde diese Sondernutzung nicht vertraglich geregelt. Gibt es ein Gewohnheitsrecht, da der Spitzboden ausschließlich über meine Wohnung zugänglich ist?
Wozu könnte der Raum ansonsten durch die Gemeinschaft genutzt werden?
Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,
dadurch, dass der Raum nicht (vollständig) begehbar ist, könnte durch das Einbauen eines „richtigen“ Bodens eine Maßnahme zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung gegeben sein. Ob dies allerdings in Ihrem Fall tatsächlich so ist, kann aus der Ferne schlecht mit Sicherheit gesagt werden. Sie sollten in jedem Fall versuchen, vorab mit den anderen Eigentümern zu reden und eine Einigung zu erzielen. Sollte es zulässig sein, Zwischenwände zu verändern, so können Sie dies selbstverständlich im zulässigen Rahmen tun.
Bei der Frage, ob andere Eigentümer durch die Baumaßnahmen beeinträchtigt werden, ist auch auf das Eigentumsrecht als solches abzustellen. Zwar mag der einzelne Miteigentümer keine unmittelbare Beeinträchtigung sehen oder fühlen, dennoch liegt eine Beeinträchtigung seines Rechtes in Form seines (Mit-)Eigentums vor. Was mit diesem (Mit-)Eigentum geschieht, muss jeder Eigentümer selbst entscheiden können.
Auf ein Gewohnheitsrecht werden Sie sich hier nicht berufen müssen, da wohl offensichtlich ist, dass der Spitzboden zumindest in seiner Nutzung zu Ihrer Wohnung gehört. Das Sondernutzungsrecht ist somit meines Erachtens offensichtlich gegeben.
Da der Spitzboden somit momentan ohnehin nicht anderweitig genutzt werden kann, auch sonst niemand beeinträchtigt werden würde und möglicherweise sogar eine Verbesserung der Isolation des Hauses zu erwarten ist, sollten Sie meines Erachtens versuchen, eine Einigung zu erzielen, den Raum entsprechend Ihren Vorstellungen zu nutzen oder eventuell gar zu erwerben. Wenn schon der Verwalter nichts dagegen hat, dürfte es auch möglich sein, die restlichen Eigentümer zu überzeugen und den Raum von der Gemeinschaft zu übernehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Jochen Bauer
(Rechtsanwalt)
