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Sonderkündigungsrecht Modernisierung Mieterhöhung

07.02.2013 16:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Sehr geehrte Damen und Herren,

Mein Vermieter hat am 07.12.2012 eine Modernisierungsmaßnahme für den Zeitraum vom 01.04.2013 bis 11.10.2013 angekündigt. Es werden Fenster erneuert, eine Heizungsanlage installiert, ein Balkon angebaut, die Fassade gedämmt, das Dach gedeckt, etc. Der Baulärm ist aufgrund von Schichtarbeit nicht ertragbar.
Beigelegt zur Ankündigung war eine Nachvertragsvereinbarung, welche eine Mieterhöhung zum 01.04.2014 mit einschließt. Diese habe ich noch nicht unterschrieben.
Ich habe eine neue Wohnung gefunden, welche zum 01.03.2013 Bezugsfrei ist .Daher möchte ich das Mietverhältnis schnellst möglich beenden.

Laut Aussage vom Vermieter habe ich nur die Möglichkeit zum 31.05.2013 zu kündigen.
Weiterhin soll ich in jedem Fall auch die Nachvertragsvereinbarung unterschreiben, damit die Bauarbeiten rechtzeitig beginnen können.

1. Frage:
Kann ich vom Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung Gebrauch machen und zum 30.04.2013 kündigen?

2. Frage:
Muss ich die Nachvertragsvereinbarung unterschreiben, bzw. was passiert wenn ich es nicht mache?

3. Frage:
Gibt es eine andere Möglichkeit das Mietverhältnis früher zu beenden? Ist es richtig, dass die Frist für eine Sonderkündigung aufgrund der Modernisierungsmaßnahme zum 31.01.2012 abgelaufen ist?

Mit freundlichem Gruß

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer SChilderungen und unter Berücksichtigung Ihres gewählten EInsatz wie folgt beantworten kann:


1.
Als Mieterin steht Ihnen - wenn Sie nicht das Kündigungsrecht ausgeschlossen haben - grundsätzlich ein normales Kündigungsrecht zu. Gemäß § 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist hierbei 3 Monate. Sprechen Sie daher nun eine Kündigung Ihres Mietverhältnisses aus, so wird das Mietverhältnis zum 31.05.13 beendet.

2.
Daneben steht Ihnen bei Modernisierungsmaßnahmen ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 554 III S. 2 BGB zu.

Dort ist bestimmt, dass Sie bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, die Kündigung zum Ablauf des nächsten Monats ausüben können.

Daher ist die Auffassung Ihres Vermieters leider richtig. Das Sonderkündigungsrecht hätte - da Sie die Modernisierungsankündigung im Dezember erhalten haben - im Januar ausgeübt werden müssen.


3.
Ein weiteres Kündigungsrecht könnte Ihnen allenfalls dann zustehen, wenn die Wohnung während der Arbeiten nicht mehr bewohnbar wäre und Sie die Wohnung daher nicht mehr nutzen könnten.

Zudem ist zu beachten, dass Ihnen Ihr Vermieter etwaige Aufwendungen, die mit der Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind, zu ersetzen hat. Zudem ist die Miete während der Zeit der baulichen Maßnahmen angemessen zu reduzieren.

4.
Da mir die Nachtragsvereinbarung nicht bekannt ist, kann ich derzeit nicht empfehlen, diese zu unterzeichnen. Grundsätzlich sind Sie im derzeitigen Stadium ausschließlich dazu verpflichtet, die Durchführung der Modernisierungsarbeiten zu dulden, sofern das Modernisierungsverlange den gesetzlichen Anforderungen entspricht, was ich von hier aus derzeit nicht überprüfen kann.

Es genügt daher völlig, wenn Sie Ihrem Vermieter wissen lassen, dass die Arbeiten grundsätzlich wie gewünscht stattfinden können und Sie die Arbeiten dulden, d.h. z.B. den Handwerkern sofern möglich Zugang zur Mietwohnung gewähren.

DIe Unterzeichnung einer ausdrücklichen Vereinbarung, die noch dazu eine Mieterhöhung bereits jetzt festhält, ist hierzu nicht notwendig.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne für etwaige weitere Fragen zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2013 | 18:51

Danke für die Antwort. Allerdings bleibt meine 1.Frage offen.

Ich bin der Meinung, dass mir aufgrund von § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zusteht, wonach ich zum 30.04.13 kündigen könnte.Die Miete wird um 30 Prozent angehoben.

In der Nachvertragsvereinbarung stehen folgende Änderungen(kurzform):
-Die Mieter erklären sich mit den Modernisierungsmaßnahmen einverstanden
-Die Mieter verpflichten sich daher ab dem 01.04.2014 folgende neue Miete zu zahlen ....€
-Die Mieter verpflichten sich Heizenergie von Firma XY zu beziehen
-Den Mietern ist bekannt dass im Nachbarbereich die Modernisierungsmaßnahmen fortgesetzt werden und daher auftretender Lärm,Staub,Schmutz unvermeidbar sind

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2013 | 19:19

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Meines Erachtens greift § 561 BGB vorliegend nicht ein.

Derzeit sind die Regelungen über eine MIeterhöhung wegen Modernisierung zweistufig:

1. Der Vermieter teilt mit, welche Modernisierungen wann durchgeführt werden sollen und welche MIeterhöhung voraussichtlich entsteht.

2. Der Vermieter verlangt nach der Durchführung der Modernisierung eine Erhöhung der Miete.

Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB greift daher dann ein, wenn der Vermieter nach der Durchführung der Modernisierungsarbeiten ein Mieterhöhungsverlangen i.S.d. 559b BGB versendet. Ein solches liegt vorliegend allerdings nicht vor.


Den Nachtrag würde ich nicht unterzeichnen. Für einen Vermieter kann es schwierig sein, die genaue Höhe der MIeterhöhung zu errechnen. Daher sollten Sie vorab nicht einer Mieterhöhung zustimmen, wenn die genauen Kosten etc. für den Vermieter noch unklar sind.

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