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Mieterhöhung nach Modernisierung - Ist jetzt eine Mieterhöhung ausgeschlossen?

| 21.09.2009 20:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bewohnen ein 2 - Fam.Haus in dem wir die Erdgeschosswohnung vermietet haben.

Im April 09 haben wir unsere Mieter durch einen Sachverständigen/Energieberater per E-Mail in Kenntnis davon gesetzt das ein WDVS - System auf unser Gebäude gesetzt wird das dazu beiträgt Energie einzusparen und gleichzeitig ein Schimmelproblem in einem Zimmer (vermietete Whg.) beseitigt wird.

Wir haben Ende August eine passende Fa. gefunden die wir dann auch aus zeitl. und finanziellen Gründen gebeten haben mit der Modernisierung sofort anzufangen. Hätten wir die 3 Monatsfrist eingehalten wäre ein Arbeitsbeginn erst Ende November möglich gewesen. Das macht keinen Sinn!!

Voraussetzung für eine Mieterhöhung wäre allerdings, das wir dem Mieter 3 Monate vorher schriftlich mitteilen welche Baumaßnahmen geplant sind, wieviel Energie eingespart wird und mit welcher Mieterhöhung er zu rechnen hat.

Da wir erst so kurzfristig eine passende Fa. gefunden haben, war dies leider nicht möglich.

Ist jetzt eine Mieterhöhung ausgeschlossen?

Sollte dies nicht ausgeschlossen sein, haben die Mieter dann ein Sonderkündigungsrecht obwohl wir eine gegenseitige Kündigung von 4 Jahren ausgeschlossen haben?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich noch möglich, auch wenn die 3-monatige Ankündigungsfrist des § 554 Abs. 3 BGB nicht eingehalten wurde.

In diesem Fall verlängert sich jedoch die Frist des § 559 b Abs. 2 von 3 auf insgesamt 9 Monate.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung der Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Diese Frist verlängert sich jedoch um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

Erfasst wird damit der Fall, dass zwar eine Modernisierungsankündigung erfolgte, dass diese aber unvollständig war, weil die Angabe der erwarteten Mieterhöhung fehlte. Dies ist z. B. auch dann der Fall, wenn der Vermieter nur die Kosten der Gesamtmaßnahme mitgeteilt hat, aber nicht die neue Miete nach Modernisierung oder zumindest den Erhöhungsbetrag.

Wenn der Mieter trotz dieses formalen Fehlers die Modernisierung duldete, dann kann der Vermieter trotzdem die Miete gem. § 559 BGB erhöhen, nur der Wirkungszeitpunkt verschiebt sich um 6 Monate.

Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter gar keine Modernisierungsankündigung gem. § 554 Abs. 3 BGB dem Mieter hat zukommen lassen, der Mieter die Modernisierungsmaßnahme aber trotzdem geduldet hat.

Vorliegend ist davon auszugehen, dass gar keine Modernisierungsankündigung erfolgt ist, da die Mitteilung per Email, dem Textformerfordernis des § 126 b BGB nicht erfüllen dürfte.

Die Kosten der Schimmelbeseitigung stellen zudem keine Modernisierungsmaßnahmen dar, sondern vielmehr die Pflicht des Vermieters zur Herstellung des vertraglichen Zustanden und somit eine Instandhaltung. Diese Kosten sind nicht nach § 559 BGB auf den Mieter umlegbar.

Im Fall der Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB hat der Mieter in jedem Fall ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB.

Die Kündigung ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn das ordentliche Kündigungsrecht durch beidseitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen ist.

Es handelt sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist i. S. von 573 d BGB. Dies hat zur Folge, dass auch solche Mietverhältnisse gekündigt werden können, bei denen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.09.2009 | 12:00

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