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Mieterhöhung ohne Modernisierung

20.02.2017 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Frage, ob eine Mieterhöhung ohne Modernisierungsmaßnahmen möglich ist und wie diese ggf. prozentual ausfallen darf.

Antwort unter Verweis auf §§ 558 ff. BGB, d.h. die gesetzlichen Voraussetzungen und Grenzen für eine Mieterhöhung sowie die formalen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen.

Ich besitze seit 6 Jahren ein Eigentumshaus mit 6 Parteien. 4 der Parteien erhalten leistungen bzw. die Miete wird vom Amt an mich überwiesen. Darf ich ohne eine Modernisierung am Haus, eine Mieterhöhung vornehmen? Wenn ja, prozentual Minimum und Maximum.

Danke für die Antwort

Sehr geehrter Anfragesteller,

aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung lässt sich zunächst nur eine allgemein gehaltene Antwort abgeben, da die konkrete Bezifferung der zulässigen Miete von einer Vielzahl von Faktoren abhängig ist, die eine ausführliche Prüfung anhand der Lage und Ausstattung der Wohnungen sowie der einzelnen Mietverträge voraussetzt.

Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung unterscheiden sich zunächst nach dem zugrundeliegenden Mietvertrag:

1. In den „normalen" Fällen, in denen eine bestimmte Miete vereinbart wurde und der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft, darf die Miete auch ohne Modernisierung etc. innerhalb bestimmter gesetzlicher Grenzen erhöht werden. Die Voraussetzungen hierfür richten sich dann nach §§ 557 ff. BGB. Grundsätzlich darf hier die Miete innerhalb der vom Gesetzgeber festgelegten Grenzen erhöht werden wie folgt (§ 558 Abs. 1 und Abs. 3 BGB):

- Die obere Grenze der möglichen neuen Miete stellt einerseits die sog. ortsübliche Vergleichsmiete dar. Die Vergleichsmiete stellt auf eine Durchschnittsmiete der Umgebung ab und wird von den Städten und Gemeinden im Mietspiegel zur Verfügung gestellt. Da sich die Vergleichsmiete anhand der Besonderheiten der einzelnen Wohnungen (Größe, Baujahr, Ausstattung, Lage etc.) richtet, kann ich Ihnen hier leider nicht sagen, wie die in Ihrem Eigentum stehenden Wohnungen einzuordnen sind.
- Innerhalb dieser Grenze durch den Mietspiegel darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen aber zusätzlich maximal um 20% im Verhältnis zur aktuellen Kaltmiete (ohne Neben- und Heizkosten) erhöht werden. (Beispiel: Aktuelle Miete beträgt 10,00 EUR pro Quadratmeter, dann dürfen Sie maximal eine Erhöhung auf 12,00 EUR verlangen, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete auch mindestens 12,00 EUR beträgt). Bei Gebieten, die durch Rechtsverordnung zu besonderen Ballungszentren erklärt wurden, gilt sogar eine Grenze von 15% (In dem Beispiel dürften Sie dann auf 11,50 EUR erhöhen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 11,50 EUR beträgt). Da beide Grenzen zu beachten sind, können Sie um 20% also nur dann erhöhen, wenn die derzeitige Miete mindestens 20% oder mehr unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Liegt die derzeitige Miete beispielsweise bereits 10% unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen Sie auch nur um 10% erhöhen.
- Weiterhin ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten (1 Jahr und drei Monate) nicht erhöht wurde und wenn gleichzeitig zwischen der letzten Mieterhöhung und Ihrem Mieterhöhungsverlangen, also dem Schreiben, mit dem Sie den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern, mindestens ein Jahr vergangen ist. Hierbei kommt es übrigens auf den Zugang beim Mieter an. Beides würde ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung bejahen, da Sie angeben, dass die Miete seit sechs Jahren unverändert geblieben ist.

Innerhalb dieser Grenzen haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegen Ihre Mieter, den sie ggf. auch gerichtlich durchsetzen können und zwar auch dann, wenn die Mietwohnung unverändert ist, also keine Modernisierungsmaßnahmen etc. vorgenommen wurden.

2. Oben Gesagtes gilt aber nicht, wenn vertraglich eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, was sich nur durch einen Blick in den Mietvertrag abschließend beurteilen lässt.

3. Handelt es sich bei den Wohnungen um solche, für die ein Wohnungsberechtigungsschein vorgelegt wurde, kann in diesem WBS auch eine vom Amt bestimmte Deckelung der Miete bestimmt worden sein, an die Sie sich dann zu halten hätten.

4. Wenn zwischen Ihnen und den Mietparteien dagegen ein sog. Staffelmietvertrag besteht, d.h. die Miete erhöht sich automatisch in bestimmten Zeitabständen oder zu bestimmten Terminen, dann ist eine Mieterhöhung gem. § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB während der Laufzeit dieser Vereinbarung nicht möglich.

5. Auch bei einer sog. Indexmiete, d.h. die Miete ist abhängig von der vom Statistischen Bundesamt ermittelten Indexmiete, ist eine Mieterhöhung in dem von Ihnen begehrten Umfang nicht möglich, § 557 b BGB.

Zum Abschluss noch ein Hinweis:
Bei der Durchsetzung Ihres Mieterhöhungsverlangens müssen Sie sich strikt an die gesetzlichen Vorgaben der §§ 558, 558a ff. BGB halten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben und dass meine Erläuterungen für Sie verständlich sind. Sollten einzelne Ausführungen unklar sein, nutzen Sie gerne die kostenlose Funktion zur Rückfrage.

Mit freundlichen Grüßen,

Philipp Appelt
(Rechtsanwalt)


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