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Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

28.12.2019 09:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:47

Ich habe ein Mieterhöhungsschreiben am 15.12.2019 erhalten (Erhöhung nach § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ). Da ich die Wohnung ohnehin kündigen möchte, frage ich mich nun, ob ich bis zum 31.12.2019 zum 29.02.2020 kündigen kann. Oder muss ich die zweimal zwei Monate nach § 561 BGB: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung abwarten und kann erst zum 30.04.2020 kündigen?

28.12.2019 | 09:56

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Da Sie keine Angaben machen, ob es sich um einen befristeten Vertrag handelt, gehe ich davon aus, dass der Vertrag unbefristet ist.

Auch gehe ich davon aus, dass kein Kündigungsausschluss vereinbart wurde.

Dann können Sie gemäß § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats kündigen.

§ 561 BGB: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung gibt Ihnen ein zusätzliches außerordentliches Sonderkündigungsrecht "bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang" des Mieterhöhungsverlangens "zum Ablauf des übernächsten Monats". Sie können praktisch innerhalb der Überlegungsfrist mit einer Frist von zwei Monaten zum Ende des Monats kündigen.

> D.h. Sie können bis Ende Februar die Kündigung erklären. Sie müssen die zwei Monate nicht abwarten. Sie haben Zeit "bis zum Ablauf des zweiten Monats".

> Sie können bereits jetzt die Kündigung erklären. Dann endet der übernächste Monat Ende Februar. (Achten Sie auf den rechtzeitigen nachweisbaren Zugang der schriftlichen Kündigungserklärung. Einwurf in den Briefkasten nachmittags am 31.12. ist in der Regel nicht mehr rechtzeitig.)

Kündigen Sie im Januar (Februar) endet das Mietverhältnis Ende März (April).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 09.01.2020 | 14:19

Ich muss leider nochmal nachfragen, ob Sie sicher sind. Bezüglich einer anderen Anfrage hier auf der Seite schreibt ein Kollege von Ihnen, dass die Überlegungsfrist von zwei Monaten erst ablaufen muss und dann die Kündigungsfrist zu laufen beginnt.

Das deckt sich mit der Kommentierung im Palandt zu § 561 (Rn 6). Dort steht: "Kündigungsfrist beginnt nach Ablauf der Überlegungsfrist [...]".

Urteile dazu habe ich nicht gefunden. Gibt es Rechtsprechung, die Ihre Ansicht bestätigt?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.01.2020 | 14:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ich muss mich korrigieren.
Meine Auslegung am Wortlaut ist nicht vollständig.

Urteile habe ich nicht gefunden.
Gemäß mehrerer BGB Kommentierungen und des Regierungsentwurfs zur Änderung des Mietrechts in <a href="http://dejure.org/Drucksachen/Bundestag/BT-Drucks%2014/4553" target="_blank" class="djo_link" title="Bundestagsdrucksache zu: Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mie...">BT-Drucks 14/4553</a>, 60, linke Spalte oben, soll die Kündigungsfrist erst mit Ende der Überlegungsfrist beginnen.

"Im Ergebnis beträgt derAbstand zwischen dem Zugang der Mieterhöhungserklärung und dem Termin, zu dem das Mietverhältnis durch die Kündigung des Mieters beendet werden darf, wie im geltenden Recht mindestens vier bis höchstens fünf Monate"

> Für die Kündigungserklärung müssen Sie nicht abwarten. Das Mietverhältnis endet - bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts - aber erst Ende April.

> Beachten Sie aber auch die normale dreimonatige Kündigungsfrist (s.o.), bei Kündigung bis zum 04.01. zum 31.03.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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