Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Sonderkündigung Gewerbe-Mietvertrag


| 21.03.2007 20:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter RA,

ich möchte nächste Woche eine Wohnung im Zwangsversteigerungstermin ersteigern. Z.Z. wird die Wohnung noch vom ET bewohnt. Durch Gespräche mit dem Gläubiger und dem Rechtsfleger am Amtsgericht weiß ich, dass der ET nicht freiwillig räumen will. Zumindest geht man davon aus. Gegenüber dem Gericht hat er erwähnt, dass ein Mietvertrag mit seiner Firma (Baubetreung)für die Wohnung über 20 Jahre besteht mit einer natürlich geringen Miete von 135,-€/monat (mittlerweile 100,-€, da er durch angebliche Mängel am Objekt, die Miete mindert). Allerdings hat er diesen Vertrag nie vorgelegt.

Ich weiß, dass ich in dem Fall einer erfolgreichen Ersteigerung der WE einen Titel besitze, zur Zwangsräumung des ehem. ET. Gehen wir mal davon aus, dass er spätestens beim Räumungstermin den Mietvertrag vorlegt und der GV wieder abwandern muss. Die Zulässigkeit des Mietvertrages ist wahrscheinlich schwer zu widerlegen, da ja solche Verträge mit "sich selbst" bzw hier mit der GmbH doch verbreitet sind.
Meiner Meinung nach greift dann das Sonderkündigungsrecht auch bei gewerblichen Mietverträgen mit Laufzeit. Die Frist nehme ich an, liegt hierfür auch bei 3 Monaten? Der Mietvertrag wurde bestimmt vor 2001 geschlossen bzw auf das Jahr rückdatiert.

Allerdings ist mein Problem, dass ich die Wohnung vorerst nicht selbst nutze sondern an ein befreundetes Ehepaar vermieten möchte. Ein Selbstbedarf kommt frühestens in 2 Jahren in Betracht, da ich mich noch im Ausland befinde. Entfällt dann für mich das Sonderkündigungsrecht? Oder sind die Gesetze bei Gewerbe-Mietverträgen lockerer? Falls ich davon nicht Gebrauch machen kann, welche Möglichkeiten hätte ich denn dann noch, die Wohnung frei zu bekommen? Denn eines ist sicher; den angeblichen Mietvertrag würde ich natürlich nicht akzeptieren, auch ohne ihn gesehen zu haben. Viele Dank im Vorraus!

MfG
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Sie schreiben, dass der Schuldner als Eigentümer die von Ihnen etwaig zu ersteigernde Wohnung bewohnen würde.
Wie Sie zu Recht vortragen, ist bereits der rechtskräftige Zuschlagsbeschluss, der Ihnen als Höchstbietender zuteil wird.
Allerdings sollten Sie beachten, dass nach Zustellung noch die Möglichkeit für Verfahrensbeteiligte, insbesondere ist dabei an den „renitenten“ Eigentümer zu denken, besteht, innert einer Notfrist von zwei Wochen Sofortige Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss einzulegen.
Sollte tatsächlich ein Mietverhältnis mit einer GmbH bestehen, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Schuldner und Eigentümer der Wohnung zu stehen, wäre es etwaig anzudenken, ob eine „gewerbliche“ Vermietung in der WEG überhaupt gestattet ist,
Dieser Umstand könnte ggf. der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt nicht gefallen, da diese etwaig nur zu Wohnzwecken schon ersichtlich aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung konzipiert ist.
Somit könnte die Verwaltung dieser Vermietung etwaig Vorschub leisten, so dass der rechtskräftige Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel wieder ausreichen könnte.
Wenn ein „gewerblicher“ Mietvertrag vorliegen würde, käme es auch nicht wirklich darauf an, ob der Mietvertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde.
Diesbezüglich wäre insbesondere interessant, dass es sodann hinsichtlich der Kündigung keines Kündigungsgrundes bedarf.
Somit würde es auch nicht auf einen etwaigen Kündigungsgrund in Form des Eigenbedarfs ankommen.
Die Kündigungsfrist wäre allerdings nicht drei Monate, sondern so ungefähr ein halbes bis ein dreiviertel Jahr.
Da aber vielleicht damit zu rechnen wäre, dass die GmbH die Miete nicht wird pünktlich oder gar monatlich zahlen können, besteht nach Erlangen der Vermieterstellung durch Sie nach rechtskräftigem Zuschlagsbeschluss ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten die Möglichkeit der fristlosen Kündigung.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2007 | 10:09

Vielen Dank Herr Zahn. Das mit der Gewerbevermietung und der WEG werde ich prüfen. Also wenn ich Sie richtig verstanden habe, könnte ich ohne Kündigungsgrund den Mietvertrag kündigen mit einer Frist bis zu einem dreiviertel Jahr, falls er vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde bzw benötige ich einen Kündigungsgrund (Eigenbedarf) falls er nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde? Bei der ersten Option kommt es auch nicht darauf an, ob der Mietvertrag über eine Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen wurde? Könnten Sie mir die relevanten Gesetzes-Paragraphen nennen? Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2007 | 16:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

da haben Sie mich leider nicht richtig verstanden, da der 01.09.2001 im Gewerberaummietrecht nicht wirklich eine entscheidende Rolle spielt.
Eines Kündigungsgrundes wie im Wohnraummietrecht bedarf es, wenn wirklich ein Gewerberaummietverhältnis vorliegen sollte, nicht.
Im Folgenden zitiere ich Ihnen noch den § 580 a BGB, wobei Sie Ihren Blick vor allem auf den Absatz 2 richten sollten.

"§ 580 a BGB:
Kündigungsfristen
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,

1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.


(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die ordentliche Kündigung zulässig,

1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.


(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann."

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Super schnelle und inhaltlich sehr befriedigende Antworten. Vielen Dank! "