Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Frage.
1. Ein versteckter Mangel liegt nur vor, wenn er für den Käufer nicht sofort ersichtlich ist, Ihnen aber bekannt ist. In den Kaufverträgen ist in aller Regel ein Gewährleistungsauschluss enthalten. Es ist daher sinnvoll, dass bekannte Mängel im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden, weil so ein späterer Streit vermieden wird. Wer die Kosten zu tragen hat, hängt von der Teilungserklärung ab. Wenn die Wand nicht tragend ist, liegt wahrscheinlich Sondereigentum vor. Die Kosten wären dann von Ihnen zu tragen. Dies kann man aber ohne weitere Informationen nicht sagen. Sie können natürlich mit dem Mangel die Wohnung verkaufen, wobei man dies dann beim Preis berücksichtigen würde.
2. Das Dach selbst, aber auch die (mögliche) Wärmedämmung und tragende Geschossdecken gehören zum Gemeinschaftseigentum. Möglicherweise ergibt sich bereits aus der EneV ein Zwang zur Wäremdämmung des Daches, dies müsste aber geprüft werden. Dann hätten Sie gegen die anderen Eigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zur Vornahme der Wäremdämmung.
Grundsätzlich bestimmt die Eigentümerversammlung über die Durchführung der Wäremdämmung. Eine bauliche Veränderung liegt bei einer Dämmung in aller Regel nicht vor, so dass es nicht auf die Zustimmung aller Eigentümer ankommt.
Es kann also durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 III WEG
beschlossen werden. Sie haben aber keinen Anspruch gegen die anderen Eigentümer auf Zustimmung zur Dämmung. Wenn die Dämmung verlegt wird, hätte der andere Eigentümer keinen Anspruch auf eine Ausgestaltung als begehbar. Anders wäre es nur, wenn es einen entsprechenden Beschluss der Versammlung geben würde.
Einen Anspruch hätten Sie nur, wenn die Dachsanierung nebst Wärmedämmung zwingend wäre, etwa bei einem Schaden.
3. Der Austausch der Fenster ist eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und daher keine bauliche Veränderung nach § 14 WEG
. Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, egal was in der Teilungserklärung hierzu geregelt ist.
Die Kosten der Sanierung folgen der gesetzlichen oder dem vereinbarten Kostenschlüssel. Die Kosten trägt also die WEG. Wenn der Austausch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dann besteht ein entsprechender Anspruch gegen die anderen Eigentümer auf Zustimmung. Nach Ihrer Schilderung ist eine Sanierung zwingend erforderlich. Sie hätten also einen Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung.
Vielen Dank für die rasche Bearbeitung.
Zu Frage 1:
Es handelt sich um eine tragende Kelleraussenwand, also Gemeinschaftseigentum. Betrifft dann dieser Mangel den Verkauf der ETW und sollte somit im Kaufvertrag erwähnt werden oder ist das nicht WEG-Sache allgemein und damit nicht das zum Verkauf stehende Sondereigentum Kellerabteil?
Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.
Sie haben zwar Recht, man sollte den Punkt aber trotzdem erwähnen, auch wenn die Aussenwand nicht zum Sondereigentum gehört. Als Nebenpflicht sind Sie auch verpflichtet das Vermögen des Käufers vor Schäden zu schützen. Der Käufer hat auch das Recht Umstände zu erfahren, die im Rahmen der WEG-Verwaltung von Bedeutung sind. Man sollte daher die feuchte Wand aufnehmen und zusätzlich klarstellen, dass diese im Gemeinschaftseigentum steht.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
