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Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum

| 18.09.2011 19:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich bin Eigentümerin einer DG-Wohnung einer Wohnanlage, die im WEG-Recht geteilt ist.
Nun möchte ich meine Wohnung verkaufen, und bin mir unsicher, wie folgende Sachverhalte geregelt werden können:

1. Kelleraussenwand meines Kellerabteils ist feucht, Schimmelbildung. Der zukünftige Käufer ist auf die erhöhte Luftfeuchte im Keller aufmerksam gemacht worden.
Ist dies ein versteckter Mangel? Muss dies im Kaufvertrag explizit erwähnt werden? Wer hat die Kosten für eine Sanierung zu tragen?

2. Die DG-Decke über meiner Wohnung ist minimal gedämmt (Wohnung war ein Speicher, wurde aber genehmigt als Wohnung, WEG stimmte einer Änderung der TE zu (neben mir 5 weitere ehem. Speicher), diese wurde aber aufgrund des erheblichen Aufwands nicht geändert.
Die Heizkosten sind enorm. Kann ich auf einer Verbesserung der WäDä bestehen? Wer trägt die Kosten? Die WEG weigert sich, die Dämmung verlegen zu lassen, da die Kosten für die WEG sich erst in 13 Jahren amortisieren würden. Natürlich sind die Heizkosten für mich bei weitem höher als die anteiligen für die WEG.
Ein Eigentümer nutzt den Dachraum über meiner Wohnung als Stauraum, dieser ist aber nicht sein Sonder, sonder Gemeinschaftseigentum. Er fordert, sollte ich Wädä verlegen lassen, eine begehbare Konstruktion, die viel teurer ist als nur Wädä. Hat er Recht?

3. Die Dachflächenfenster meiner Wohnung hinterlaufen, Feuchtigkeit auf dem Holzrahmen, die Scheiben z.T. blind. Die WEG weigert sich, die Fenster auf ihre Kosten zu ersetzen. Ist das rechtens? Die Holzfenster entsprechen nicht mehr den Anforderungen, sind 20 Jahre alt, ein Austausch wäre dringend erforderlich. Anm. In den vergangenen Jahren wurden sämtliche Fenster der darunterlieg. Geschosse erneuert, nur das DG ausgespart.



Vielen Dank für eine rasche Beantwortung,

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1. Ein versteckter Mangel liegt nur vor, wenn er für den Käufer nicht sofort ersichtlich ist, Ihnen aber bekannt ist. In den Kaufverträgen ist in aller Regel ein Gewährleistungsauschluss enthalten. Es ist daher sinnvoll, dass bekannte Mängel im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden, weil so ein späterer Streit vermieden wird. Wer die Kosten zu tragen hat, hängt von der Teilungserklärung ab. Wenn die Wand nicht tragend ist, liegt wahrscheinlich Sondereigentum vor. Die Kosten wären dann von Ihnen zu tragen. Dies kann man aber ohne weitere Informationen nicht sagen. Sie können natürlich mit dem Mangel die Wohnung verkaufen, wobei man dies dann beim Preis berücksichtigen würde.

2. Das Dach selbst, aber auch die (mögliche) Wärmedämmung und tragende Geschossdecken gehören zum Gemeinschaftseigentum. Möglicherweise ergibt sich bereits aus der EneV ein Zwang zur Wäremdämmung des Daches, dies müsste aber geprüft werden. Dann hätten Sie gegen die anderen Eigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zur Vornahme der Wäremdämmung.
Grundsätzlich bestimmt die Eigentümerversammlung über die Durchführung der Wäremdämmung. Eine bauliche Veränderung liegt bei einer Dämmung in aller Regel nicht vor, so dass es nicht auf die Zustimmung aller Eigentümer ankommt.

Es kann also durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden. Sie haben aber keinen Anspruch gegen die anderen Eigentümer auf Zustimmung zur Dämmung. Wenn die Dämmung verlegt wird, hätte der andere Eigentümer keinen Anspruch auf eine Ausgestaltung als begehbar. Anders wäre es nur, wenn es einen entsprechenden Beschluss der Versammlung geben würde.

Einen Anspruch hätten Sie nur, wenn die Dachsanierung nebst Wärmedämmung zwingend wäre, etwa bei einem Schaden.

3. Der Austausch der Fenster ist eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und daher keine bauliche Veränderung nach § 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers . Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, egal was in der Teilungserklärung hierzu geregelt ist.

Die Kosten der Sanierung folgen der gesetzlichen oder dem vereinbarten Kostenschlüssel. Die Kosten trägt also die WEG. Wenn der Austausch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dann besteht ein entsprechender Anspruch gegen die anderen Eigentümer auf Zustimmung. Nach Ihrer Schilderung ist eine Sanierung zwingend erforderlich. Sie hätten also einen Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung.


Rückfrage vom Fragesteller 18.09.2011 | 21:29

Vielen Dank für die rasche Bearbeitung.
Zu Frage 1:
Es handelt sich um eine tragende Kelleraussenwand, also Gemeinschaftseigentum. Betrifft dann dieser Mangel den Verkauf der ETW und sollte somit im Kaufvertrag erwähnt werden oder ist das nicht WEG-Sache allgemein und damit nicht das zum Verkauf stehende Sondereigentum Kellerabteil?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.09.2011 | 21:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Sie haben zwar Recht, man sollte den Punkt aber trotzdem erwähnen, auch wenn die Aussenwand nicht zum Sondereigentum gehört. Als Nebenpflicht sind Sie auch verpflichtet das Vermögen des Käufers vor Schäden zu schützen. Der Käufer hat auch das Recht Umstände zu erfahren, die im Rahmen der WEG-Verwaltung von Bedeutung sind. Man sollte daher die feuchte Wand aufnehmen und zusätzlich klarstellen, dass diese im Gemeinschaftseigentum steht.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.09.2011 | 21:45

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