Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Frage beantworte ich gerne folgendermaßen:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum, die infolge mangelhafter Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum entstehen.Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 21 Abs. 5 Nr. 2,§ 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i.V.m. § 280 BGB.
Diese Haftung lässt sich wie folgt herleiten:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Hierzu gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 auch die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die sorgfältige Sanierung der undichten Außenmauer als Teil des Gemeinschaftseigentums entsprach demnach dieser Instandhaltungspflicht. Da sie mangelhaft ausgeführt wurde, liegt eine Pflichtverletzung des ausführenden Unternehmers vor, die sich die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.
Zuständiges Gericht ist gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage liegt. Ich würde Ihnen empfehlen, den Anspruch vorab noch einmal mithilfe eines anwaltlichen Schreibens gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen und erst nach der Ablehnung zu klagen. Adressat eines solchen außergerichtlichen Schreibens ist der Verwalter, da er gem. § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG zustellungsbefugt für Zustellungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
Bevor Sie den Anspruch geltend machen, sollten Sie überprüfen, ob Sie die erforderlichen Beweismittel haben, um nachzuweisen, wann die Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden und dass dies fehlerhaft erfolgte. Sie schreiben, dass es eine Rechnung aber kein Abnahmeprotokoll gibt.Das ist ein Anhaltspunkt dafür, dass keine Abnahme erfolgte. Allerdings müssten Sie die Rechnung haben, um sie vorlegen zu können. Falls sie bei der Hausverwaltung liegt, müssten Sie sie anfordern.
Das hauptsächliche Problem liegt meines Erachtens in dem Nachweis, dass die undichte Stelle, die den Wasserschaden in 2011 verursacht hat, unzureichend bzw. gar nicht repariert wurde. Dazu müssen Sie nachweisen, um welche Stelle an der Mauer es sich handelt und dass diese nicht ordnungsgemäß saniert wurde.
Die Schwierigkeit Ihres Falls liegt damit nicht in der rechtlichen Beurteilung sondern in der praktischen Beweisbarkeit der Anspruchsvoraussetzungen.
Ich hoffe,Sie können die Rechtslage nun einschätzen. Dennoch empfehle ich Ihnen insbesondere wegen der Beweisproblematik dringend den Gang zum Anwalt. Auch wäre es von Vorteil, das außergerichtliche Schreiben durch einen Anwalt aufsetzen zu lassen.
Freundliche Grüße aus Seevetal,
Schröder
Rechtsanwältin