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Schönheitsreparauren nach Auszug


03.11.2007 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich haben folgendes Problem:

Am 15.2.2007 zogen wir in eine Mietwohnung. Diese übernahmen wir unrenoviert, da die Vormieterin nur ca. 1,5 Jahre darin wohnte. Der vom Vermieter beauftragte Makler erklärte uns, beim Auszug sollten wir, zusätzlich zu den Wänden, die Heizungsrohre streichen, die weiteren Besonderheiten wie z.B. Fenster und Türen bekämen folgende Mieter als Auflage.
Im Mietvertrag findet sich der Passus: "§17 Sonstiges
Beide Parteien vereinbaren (Änderung des §9 Schönheitsreparaturen): Der Mieter führt bei Auszug die Schönheitsreparaturen vollständig und fachgerecht durch (bzw. lässt sie durchführen). Dafür wird er von der Einhaltung der Zeitabstände bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nach §9 Abs. b) befreit.
Kenntnisnahme Mieter:" Hier haben meine Frau und ich unterschrieben - der Makler erklärte uns diesen Punkt so wie oben dargelegt.

Nun mussten wir nach gut 6 Monaten zum 31.8. aus beruflichen Gründen umziehen, die Wohnung wurde zum 31.10. gekündigt. Der Vermieter beauftragte wieder den Makler mit der Wohnungsübernahme.
Im Abnahmeprotokoll vom 10.9. schreibt der Makler: "Da die Wohnung nur kurz bewohnt wurde, konnte auf die Malerarbeiten verzichtet werden. Etwaige Schäden wurden ausgebessert. Die Wohnung befindet sich in einem sehr guten Zustand."
Er unterschrieb das Protokoll im Auftrag des Vermieters/ als sein bevollmächtigter Vertreter.

Zum 1.10. zog ein Nachmieter ein, was wir erst zu spät erfuhren, deshalb hatten wir die Oktobermiete schon überwiesen. Auf unsere Bitte um Rücküberweisung an den Vermieter erhielten wir von ihm ein Schreiben mit einem Angebot einer Malerfirma über ca. 1000 Euro. Diese erlaubt er sich, aufgrund §17 des Mietvertrages mit dem Mietguthaben und der Kaution zu verrechnen.
Auf telefonische Rückfrage erklärte der Vermieter, wir könnten mit seinem Makler keine derartigen Absprachen treffen.
Unsere Fragen nun:

1. Kann der Vermieter im Nachhinein nach diesem Übergabeprotokoll derartige Forderungen an uns stellen?

2. Ist überhaupt die Formulierung im Mietvertrag gültig? Kommen hier nicht auch die BGH-Urteile (VIII ZR 361/03 und VIII ZR 335/02) zum Zuge, die eine generelle Renovierungsverpflichtung beim Auszug verneinen?

Vielen Dank schon jetzt für Ihre Bemühungen!
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage. Diese kann ich unter Berücksichtigung Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten:

1.
Beginnen möchte ich mit Ihrer zweiten Frage, da diese zunächst entscheidend dafür ist, ob Sie grundsätzlich zur Renovierung herangezogen werden können.

Zutreffend ist, dass nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofes eine generelle Renovierungspflicht beim Auszug in aller Regel den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Dies ist darauf zurückzuführen, dass eine entsprechende Klausel nicht den Zustand der Wohnung berücksichtigt und daher unter Umständen eine Verpflichtung enthält, obwohl eine Renovierung nicht notwendig ist. Ihr Fall scheint aufgrund Ihrer nur kurzen Wohnzeit ein typisches Beispiel hierfür zu sein.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass die Unwirksamkeit vom Bundesgerichtshof insbesondere dann angenommen wird, wenn sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, das heißt letztlich Regelungen, die in einer Vielzahl von Fällen einseitig von einem Vertragspartner gestellt werden. Hier könnte möglicherweise jedoch eine Regelung vorliegen, die sie direkt mit dem Makler als zusätzliche Regelung ausgehandelt haben. Hierfür spricht nach Ihren Schilderungen, dass die Regelung in § 17 als "Sonstiges" überschrieben ist und auch auf die besondere Situation Rücksicht nimmt.

In diesem Fall wäre die Regelung wohl möglicherweise als wirksam zu betrachten.

2.
Geht man vor diesem Hintergrund davon aus, dass § 17 möglicherweise wirksam sein kann und Sie daher grundsätzlich zur Renovierung verpflichtet sind, so ist nun von Bedeutung, ob Ihr Vermieter auf die Durchführung der Renovierung verpflichtet hat.

Der Passus, der anlässlich der Wohnungsübergabe aufgenommen wurde, enthält einen solchen Verzicht. Entscheidend ist nun, ob der Makler für den Vermieter einen solchen Verzicht überhaupt wirksam erklären durfte. Meines Erachtens ist dies jedoch der Fall. Der Makler wurde - wie Sie geschildert haben - von Ihrem Vermieter mit der Wohnungsübergabe und der Abwicklung sowohl des Ein- wie auch des Auszugs beauftragt. Auch hat der Makler letztlich mit Ihnen die Regelungen des Vertrages besprochen. Dies deutet stark darauf ist, dass der Makler von Ihrem Vermieter eine entsprechende Vollmacht erhalten hat. Der Makler konnte daher wirksam im Namen des Vermieters Rechtshandlungen vornehmen und damit auch wirksam auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verzichten.

3.
Abschließend gehe ich daher davon aus, dass der wohl Vermieter nicht berechtigt ist, Ihr vorhandenes Guthaben mit der Renovierungskosten zu verrechnen.

Fraglich ist bereits, ob Sie § 17 des Mietvertrages überhaupt wirksam ist. Sollte dies der Fall sein, so spricht jedoch vieles dafür, dass auf die Einhaltung von § 17 wirksam verzichtet wurde.

4.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort Ihnen nur einen ersten Überblick geben kann und soll. Eine abschließende Antwort setzt stets die Kenntnis des gesamten Sachverhaltes sowie der zugrundeliegenden Unterlagen voraus.

Ich hoffe jedoch, dass diese Frage Ihnen dennoch weitergeholfen hat und stehe gerne im Rahmen der Nachfragefunktion oder auch persönlich weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2007 | 12:03

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Wenn wir den Vermieter nun um Rücküberweisung unseres Mietguthabens bitten, können wir dann Zinsen verlangen? Und wenn ja, in welcher Höhe? Schließlich liegt das Geld nun schon über einen Monat bei ihm - wir hätten es mit 4,5% Zinsen angelegt.

Vielen Dank und herzliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2007 | 12:22

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Kaution "zinsgünstig" anzulegen. § 551 BGB bestimmt in Absatz 3 hierzu:

"(3) 1Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 2Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. 4Sie erhöhen die Sicherheit. 5Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen."

In der Regel erfolgt die Anlage in der Form eines Sparbuches. 4,5 % Zinsen werden sie hierauf allerdings wohl nicht erzielen können.

Die entstandenen Zinsen stehen Ihnen zu.

Hinweisen möchte ich noch darauf, dass die Kaution in der Regel erst ca. 4-6 Monate nach Mietende von dem Vermieter herausverlangt werden kann. Diese Zeit soll dem Vermieter zur Verfügung stehen, um zu prüfen, ob diesem Ansprüche gegen Sie zustehen. Sie können daher den Vermieter zwar bereits jetzt zur Herausgabe der Kaution auffordern, weitere (gerichtliche) Schritten sollten jedoch meines Erachtens erst in wenigen Monaten vorgenommen werden. Hierzu sollten Sie sich jedoch im Streitfalle anwaltlich beraten lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt

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