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Schönheitsreparaturen/Mängelbeseitigung bei Auszug


09.08.2006 18:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich ziehe nach knapp 7 Jahren aus und möchten von Ihnen meine Verpflichtungen bezüglich Renovierungsarbeiten erfahren. M.E. liegt ein Standardmietvertrag vor, da mehrere Formulierungen auf unterschiedliche Wohnungsarten hinweisen (z.B. Wohnungen mit oder ohne Parkettboden) zu scheinen und ich nur zu unterschreiben hatte, d.h. keine Verhandlungen geführt wurden. Eine starre Fristenregelungen scheint ebenfalls vorzuliegen (vgl. Mietvertragsbestandteile unten).

Konkret sind meine Fragen folgende:

A: Muss ich aufgrund der Gestaltung des Mietvertrages überhaupt etwas anderes machen als die Wohnung besenrein (also ohne Schönheitsreparaturen etc.) zu übergeben?
B: Welche von den unteren Mängel muss ich ggf. trotzdem beheben? Keinen?

Zuerst eine Auflistung der Mängel und dann die Zusammenstellung der m.E. wichtigen Vertragsbestandteile.

Folgend möchte ich noch eine Auflistung anführen um die Mängel/Unsicherheiten zu verdeutlichen. Vermutlich kann man mehrere Punkte zusammenfassend beurteilen bzw. sind aufgrund von Frage A irrelevant. Dabei lagen viele Mängel schon bei Einzug vor.

Wohnräume/Flur:

1.Die Raufasertapeten sind z.T. beschädigt, diese wurden jedoch schon vom Vormieter nur überstrichen.
2.Heizung, Rohre, Türen, Türrahmen, Scheuerleisten, Fensterkasten, Fensterrahmen (innen) Zimmerdecken haben Abnutzungserscheinungen, d.h. müssen ggf. gestrichen werden. Flurschrank (steht im Mietvertrag unter vom Vormieter zurückgelassen) zeigt leichte Abnutzungserscheinungen
3.Bestimmte Fenster, Fenster- und Türgriffe sind leicht mit Farbe beschmutzt (lag schon beim Einzug vor).
4.Jalousienrollenkasten und Türrahmen wurde z.T. übertapeziert (lag schon beim Einzug vor).
5.Es waren keine Zimmerschlüssel vorhanden.
6.Eine Wohnraum-Zimmerholzdecke war schon bei Einzug mit Lautsprechen und Lampen ausgestaltet gewesen


Badezimmer:

7.Holzverkleidung hat leichte Abnutzungserscheinungen, u.a. bedingt durch Feuchtigkeit.
8.Waschbecken hat ein Riss (liegt schon lange vor)
9.Fliesen hat geringe Mängel/Abnutzungserscheinungen
10.Es war schon eine feste „Duscheinrichtung/-kabine“ auf der Badewanne befestigt.
11.Bohrlöcher in Fliesen (z.T. schon beim Einzug vorliegend)
12.Die Zimmerdecke ist tapeziert gewesen
13.leichter Schimmel in Badewannenverfugung/-silikon

Küche:

14.EBK+Boden zeigt leichte bis mittlere Abnutzungserscheinungen auf
15.Holzdecke war bei Einzug an den Seiten leicht mit Farbe beschmutzt. Anstreichen vermutlich sinnlos, da Marmorierung der Decke vorliegend.


Anbei die Auflistung der m.E. wichtigen Bestandteile des Mietvertrages:

§1 Mietsache:

Nicht mitvermietet sind zurückgelassene Einrichtungen des Vormieters, insb: Schrankeinbauten im Flur

§3 Miete und Nebenkosten:

4. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeiträumen regelmäßig und fachgerecht ausführen zu lassen. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insb.: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Küchen, Toiletten, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

6. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvorschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit
Länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 33%,
liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66%.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für sonstige Räume während der Mietzeit
Länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20%,
liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%,
liegen sie länger als 3 Jahre zurück, 60%,
liegen sie länger als 4 Jahre zurück, 80%.

Jeweils der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter.

Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatzentgelt verlangen.


§5 Zustand der Mieträume

Die Mieträume werden dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in renovierten Zustand übergeben.
Im übrigen werden die Mieträume in dem den Mieter bekannten Zustand als vertragsgerecht übernommen.
Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (§538 BGB) wird dem Vermieter vom Mieter überlassen.


§13 Instandhaltung der Mieträume

1. Der Mieter verpflichtet sich zur Übernahme der Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen in der Wohnung, soweit diese im Einzelfall DM 150,00 und jährlich DM 500,00 nicht übersteigen. Als kleine Instandhaltungen gelten Reparaturen gemäß §28 Abs.3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung.


§19 Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit

Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume in vertragsgemäßen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter nach Räumung berechtigt, die Mietsache nach Ankündigung auf Kosten der Mieters zu öffnen und zu reinigen und zurückgelassene einzelne Gegenstände zu verwahren und wertloses Gerümpel vernichten zu lassen.


§23 Weitere Vereinbarungen

1. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr in seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen.

2.Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistungs- oder Zeitbestimmung, so tritt an Ihre Stelle das gesetzliche zulässige Maß.



Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihr Mietvertrag enthält eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, da die geschuldeten Arbeiten nicht starr fällig werden, sondern nur "grundsätzlich" nach Ablauf der genannten Zeiten. Vom Grundsatz kann aber auch abgewichen werden, so daß keine starre Fristenklausel vorliegt.

Zu den genannten Mängeln:

Für vom Vormieter verursachte Beschädigungen haben Sie nicht einzustehen. Möglicherweise werden Sie aber Beweisprobleme haben, nachzuweisen, daß z.B. die Farbflecken bereits bei Ihrem Einzug vorlagen, so daß es sich, um Streit zu vermeiden, empfiehlt, diese im Zug der ohnehin durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu entfernen.

Die von ihm zurückgelassenen Gegenstände sind aber laut Vertrag nicht mitvermietet, so daß diese Sachen in Ihr Eigentum übergegangen sind und von Ihnen bei Auszug zu entfernen sind. Das betrifft die Lautsprecher, Lampen und den Flurschrank und möglicherweise die Holzdecke in der Küche, wenn diese vom Vormieter angebracht wurde.

Unabhängig davon werden Sie sach- und fachgerecht renovieren müssen, also Streichen (Rauhfaser weiß) und ggf. Tapezieren müssen. Das bedeutet, daß Sie die Tapeten nicht erneut überstreichen dürfen, wenn die Tapeten keinen neuen Anstrich mehr vertragen, sondern eine Neutapezierung notwendig ist.

Abnutzungserscheinungen an Holzverkleidungen, Bodenbelag, Einbauküche und Fliesen müssen Sie nicht beseitigen. Dies gehört nicht zu den geschuldeten Schönheitsreparaturen.

Der Riss im Waschbecken wird einen Schadensersatzanspruch begründen, wenn Sie ihn verschuldet haben. War er bereits bei Ihrem Einzug vorhanden und können Sie dies beweisen, kann der Vermieter diesbezüglich nichts von Ihnen verlangen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2006 | 20:02

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

wenn ich jedoch mehrere unabhängige Zeugen vorweisen kann, die bezeugen können, dass Mängel und Holzdeckenverkleidung (ebenfalls mit Mängeln)schon bei Einzug vorhanden waren: Muss ich dann auch die Holzdecken entfernen und die Mängel beheben?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2006 | 22:01

Da die Holzdecke nicht mitvermietet wurde, ist Sie durch Eigentumsaufgabe des Vormieters in Ihr Eigentum übergegangen. Der Vermieter kann verlangen, daß Sie die Wohnung geräumt übergeben, sprich Ihr Eigentum entfernen. Dazu gehört auch die Holzdecke, die Sie, wenn der Vermieter dies wünscht, entfernen sollten. Verlangt er das nicht, sollten Sie sich dies unbedingt schriftlich geben lassen.

Für Mängel, die bei Einzug bereits vorhanden waren, haften Sie natürlich nicht. Problematisch ist hier in der Regel der Nachweis. Da Sie aber Zeugen haben, sieht Ihre Beweissituation natürlich gut aus, so daß Sie die Mängelbeseitigung verweigern sollten.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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